2025年一季度消费平稳开局，零售地产投资市场展现新机遇

据商务部最新发布的消息显示，今年一季度，大力实施提振消费专项行动，消费市场总体实现平稳开局。一季度，社会消费品零售总额12.5万亿元，同比增长4.6%，增速比上年全年加快1.1个百分点。其中，商品零售额同比增长4.6%，服务零售额同比增长5.0%，增速比同期商品零售额快0.4个百分点。

据仲量联行携手21世纪经济研究院最近发布的《时尚消费力洞察报告2025——潮流新时，消费新世》报告指出，政策、科技、文化、价值四大“时代”因素是重塑中国消费市场底层逻辑的关键，深刻影响着所有消费者，引导着“新三代”消费者未来可预测时期内的消费行为，重塑市场新消费，激活市场新动能。投射至零售地产端，我们预见中国未来将出现更加多元、无界的消费新场景，零售地产招商运营将与科技发展同频共振，以科技赋能商品迭代和场景营造，深挖中华文化的丰富内涵并以商业地产的现代逻辑进行全新表达，并同时强调消费的实用价值与情绪价值。仲量联行认为，未来的中国零售地产市场将加速蝶变，为零售地产投资带来更加丰富的投资标的，并创造更广阔的潜在投资机遇。

从消费回归零售地产市场，整体市场仍在复苏中。据仲量联行统计，2024年，中国21城优质零售地产市场平均空置率年末收至10.2%，较2023年回落0.3个百分点，但首层平均租金有所下跌。今年一季度，平均空置率环比回升0.2个百分点，季末报10.4%。

2025年一季度，从北京零售地产市场来看，显著放缓的供应节奏为存量去化创造有利条件，同时多数业主灵活采用定制化商务条件等组合策略对保障项目出租率起到了显著作用，市区市场空置率整体维持在健康稳定区间。在上海零售地产市场，整体租赁势头放缓，大部分品牌保持审慎态度。尽管市场情绪谨慎，部分业态仍保持较为稳健的租赁势头。这得益于促消费政策的支持和消费者对健康生活、娱乐体验和理性消费的持续关注。

二线城市的零售地产市场在本季度同样展示出不同的亮点和趋势。在成都，政策驱动型业态释放租赁需求。国补加速家电品牌进驻购物中心开设独立门店。市内免税政策落地，首家市内免税店CDF入驻仁恒置地广场，计划于今年下半年开业。在杭州，一方面，新兴烘焙品牌和创意轻食持续推陈出新，保持较高的开店热度；另一方面，旅游业快速复苏带动功能性装备消费需求显著增长，为零售市场注入新动能。在南京，生活类业态 （包括家居杂货以及电子类品牌等）继续积极拓店，在所有业态中新开店面积占比约20.1%。

2025年政府工作报告将“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”列为今年政府工作十项任务之首，预计“促消费”政策将持续发力，使消费潜力得到进一步释放。考虑到政策传导存在时滞，零售地产市场的全面复苏尚需时日。

据仲量联行统计，近年来，在中国房地产大宗资产成交类别中，零售物业占比持续上升，从2022年的10%增至2024年的31%，达到近七年新高。

2018至2024年间，中国零售地产大宗交易市场展现周期性波动特征，年均交易规模达694亿元。2024年，中国零售物业交易总额达769亿元，高于过去七年平均水平。

从2024年成交的买家类型来看，机构投资者成为主导力量，占比超40%，包括保险、银行、金融机构、投资管理机构、股权基金、养老基金、主权基金等。在当前房地产行业调整以及利率下行的背景下，一些优质零售地产项目已经显现出很高的性价比，例如，一线城市核心型零售地产的资本化率大约在6%-6.5%，这无疑有助于提高机构投资者的整体投资收益率。

2023年3月，消费基础设施纳入中国REITs试点范围，进一步吸引了资本市场的关注。据证券时报报道，自今年初以来至3月底，已上市的REITs基金中，消费基础设施类表现最好，8只REITs平均涨幅17.8%居首，市政设施、园区基础设施、仓储物流3个类型紧随其后。流动性是投资者的关注重点，随着国内REITs市场制度逐步完善，将有更多商业资产通过REITs实现盘活，形成"开发-运营-证券化-再投资"的良性循环，那些符合REITs发行规定的不动产类别资产更受投资者的欢迎。

在经历了市场的波动和价格预期调整后，市场在售项目的资产价格逐渐趋于合理，将带动更多交易增长。位于核心地段的优质零售物业具备稳定运营收益以及优越的运营表现，将展现出较强的投资吸引力。因此，核心区域的优质零售项目热度有望回归。

近年来，消费基础设施类REITs整体经营稳健，预计底层资产将持续扩容，进一步带动零售物业的成交。此外，险资在2024年大举收购以万达广场为代表的商业资产包，凸显了长期资本对购物中心等大体量资产的青睐。未来，拥有稳定现金流的零售物业资产包将不断吸引险资和外资机构的关注。

仲量联行中国区投资及资本市场运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“随着政策的持续发力，消费信心将会不断修复，零售商业的需求也有望提升。此外，加上基础设施REITs的常态化发行范围的扩大，也将进一步激发市场活力，从而形成投资的良性循环。预计投资者将会持续加码核心地段、具有稳定收益的优质零售项目。”