中国物流地产市场分化，核心区域高标仓储持续吸引投资目光

中国物流与采购联合会近日发布数据显示，6月份，中国仓储指数为51%，较上月上升0.5个百分点，连续八个月运行在扩张区间，显示中国仓储行业延续良好运行态势。与此同时，中国国家邮政局最新数据显示，中国快递业务量连续11年位居世界第一，目前平均每天揽收快件超过5亿件，相当于每一秒就有近6000个快递进入寄递渠道，通过寄递网络在国内外流动。

据仲量联行数据显示，全国物流仓储市场供需整体处于弱复苏态势，同时呈现显著的地域分化和租金普遍承压的特征。近期，受到物流租赁表现磨底及投资流动性减弱影响，以往持续受到投资者重点关切的核心区位的稳健型成熟资产估值也承压。不过，由于仓储作为消费及工业必不可少的供应链环节，需求将会随社会经济发展而增长，入驻率、去化周期及租金走势等资产表现基本面将向好，这类资产也将逐渐回归合理估值。

长三角物流地产市场整体保持需求韧性，但空置率持续高位运行，租金普遍承压。新增供应激增导致租金下行压力显著，尤其在集中放量的子市场。

以上海为例，2025年第二季度，市场净吸纳量录得6.2万平方米，受新增供应影响，空置率上升至28.7%。因租户大多以成本控制为导向，且当前市场空置率仍处高位，业主持续采取较为激进的定价策略。在投资领域，上海工业及物流大宗交易持续面临承压态势，成交相对谨慎，在二季度仅录得一宗交易。

不过，成熟的产业链、强劲的消费市场以及高端制造和新能源产业的增量需求为长三角物流地产市场带来了一定的正面影响。随着供应逐步消化和空置率改善，部分城市的租金有望在2026年下半年企稳回升。伴随着市场环境逐步回暖，长三角物流地产市场或将释放更多投资需求，迎来积极转变。

京津冀物流地产市场呈现结构性分化，整体空置率受新增供应推升，其中北京市场租赁放缓，而天津及廊坊通过租金策略实现入住率上涨。

以北京为例，上半年低迷的商品零售消费态势，以及企业迫切的降本诉求，大幅抑制了仓储市场新租扩租需求，租赁活动以搬迁为主。2025年第二季度，高供应叠加低去化量，使得全市整体空置率环比上升4.4个百分点至29.6%。

随着北京平谷子市场以及廊坊地区大量高性价比项目入市，区域竞争更趋激烈。北京平谷子市场正在与过去以低租金承接大量仓储需求外溢的廊坊和天津市场直面竞争，未来有望带动部分租户向北京回流。随着大量新项目入市，市场竞争日益加剧的同时，也有望提升京津冀地区物流仓储服务水平，并为投资市场带来更多可选标的。但预计短期内，投资者对该区域高标准物流仓储资产仍将保持观望态度。

华南主要城市物流地产空置率仍维持在较低水平。跨境电商平台全球战略调整导致其在华南高标仓租赁计划趋于保守，而因稳增长政策持续提振内需，国内电商平台和第三方物流企业有望重新成为华南租赁需求的主要来源。新增供应的集中入市，使得华南市场空置率出现阶段性上升，市场整体租金水平面临下行压力。

其中，广州第三方物流保持一定活跃度，但新增需求尚不足以完全消化现有空置。东莞租赁需求放缓，部分租户调整仓储布局以强化成本管控，带动降价续租及租约重组案例增多。二季度，佛山净吸纳量创新高，主要依靠跨境电商预租项目交付支撑，但局部区域的存量空置面积去化放缓。值得一提的是，大型制造业企业持续进入惠州仓储市场。外部环境的不确定性导致市场增长承压，不过大湾区物流地产市场仍展现较强韧性，核心区位的成熟资产仍持续受到投资者关注。

成渝汉地区净吸纳量保持韧性，物流仓储租户结构持续多元化带动需求稳定性提升。家电、食品饮料、3C数码零售商，以及汽车零部件制造商的租赁需求增长尤为显著。

其中，成都市场以白色及智能家电、食品饮料等消费需求主导，以及汽车售后零部件需求为辅。2025年上半年，在居民大宗商品需求增长与新旧消费模式交替之际，成都物流地产需求在波动中实现增长。而重庆的物流地产市场主要由汽车产业链驱动，赛力斯、长安等汽车企业的零部件仓储需求占据了市场的60%以上，推动了仓储设施的建设和发展。此外，中欧班列枢纽强化“一带一路”物流集聚，促进了重庆、成都等内陆城市国际物流枢纽的形成，带动了高标准仓储、多式联运枢纽和保税物流设施的需求。

不过，成渝汉物流地产市场也面临着需求波动性和租金持续承压的挑战。随着更多投资者将目光投向核心二线城市，业主近期提高项目资本化率的主观意愿较强，或为大宗交易打开新窗口，预计年内成都等物流地产资产流动性将有所提升。

仲量联行中国区投资及资本市场物流工业地产负责人韩蕾表示： “尽管物流地产在短期内面临挑战，需求端仍展现出较强韧性。消费市场持续支撑对高标准仓储的需求，增量需求则主要来源于高端制造和新能源产业，核心区域的高标仓项目依然是投资者关注的重点。随着供需关系逐步改善，以及区域市场的差异化发展，物流地产有望迎来新的增长机遇，为投资者提供更多选择和机会。”