独家 | 养老公寓市场指南

随着中国人口老龄化进程加速，养老问题已成为社会关注的焦点。截至2024年底，上海户籍人口中60岁及以上老年人口占比高达37.6%，中心城区甚至超过40%。这一趋势催生了巨大的养老需求，尤其是对高品质、专业化养老公寓的需求日益凸显。

养老公寓不仅是老年人安度晚年的居所，更是融合居住、医疗、社交等功能的重要载体。然而，当前市场供给仍存在结构性不足，如多人间为主、床均面积小等问题，无法充分满足老年人对品质生活的追求。在此背景下，上海养老公寓市场迎来了新的发展机遇，同时也对投资者和运营商提出了更高的要求。

仲量联行基于对养老地产领域的长期观察，梳理并总结出了养老地产当前的主流产品及其分布，并揭示了相关领域的投资机会，以期为运营者、投资者以及其他市场相关方提供参考。

当前养老市场基本形成了以下几类产品：

整体而言，上海养老公寓供给呈现中心城区高密度布局的特点。这主要是因为中心城区人口密度高、老龄化水平高的人口特点；此外，中心城区建成度高、土地资源相对紧张，使得单个养老公寓规模相对较小，于是在空间分布上呈现更高的密度。

值得注意的是，部分区域受益于三甲综合医院为代表的优质医疗资源、良好的生态环境和自然资源、与中心城区便利的交通连接等因素，受到养老公寓投资和运营方的青睐，并布局高品质市场化养老公寓项目。

市场供给呈现明显结构性矛盾：一方面，中心城区养老设施数量多、密度高、但品质参差；另一方面，新兴需求如专业照护、活力养老等细分领域存在显著供给缺口。这种供需错配为具备专业能力的市场参与者提供了明确的发展窗口。

快速增长的老年群体及品质养老需求
 

以上海为例，截至2024年底，全市户籍人口1537.98万人，60岁及以上老年人口577.62万人，占总人口的37.6％，中心城区的老年人口占比普遍超过40%。

现有存量项目中，仍存在大量多人间为主（如三人间、四人间、六人间）或床均面积较小（＜30平米）的项目。应对这样的情况，投资及运营机构可以通过置换小型养老机构、新建养老机构等方式，提供以双人间为主的高品质普惠型养老产品，释放品质养老需求。

城市更新及政策赋能
 

2024年，上海发布了《上海市推动银发经济高质量发展若干政策措施》等政策，支持养老服务机构专业化、规模化、品牌化发展，增加高品质服务供给。近期，上海发布了《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，文件指出，支持一定时期内商务楼宇功能兼容转换。在不影响远期商务办公功能实现和符合安全、不影响相邻关系等前提下，存量低效商务楼宇保持主体不变、产证性质不变、主体结构不变的情况下，允许在一定时期内兼容相关业态。具体兼容业态和年限经更新主体评估并经区政府决策认定后实施，年限不超过15年；建立全周期合同，实施后以楼宇更新后的功能业态进行监管。

上海养老公寓市场正处于快速发展期，巨大的需求与政策支持为投资者和运营商提供了广阔舞台。然而，成功的关键在于精准把握市场需求，通过产品创新和服务升级，为老年人提供真正宜居、安心的养老环境。

未来，随着城市更新和银发经济的深度融合，养老公寓将不再仅是居住空间，而是承载健康、快乐与尊严的“晚年家园”。对于行业参与者而言，抓住这一机遇，既是对社会责任的担当，也是对市场潜力的挖掘。

仲量联行深耕中国养老公寓市场，以科学选址与前瞻规划为核心优势，助力客户精准锚定发展机遇。我们通过“宏观-中观-微观”三级评估模型，结合细分客群需求定制差异化产品线，确保项目选址与产品设计高度契合市场动向;此外，凭借“投-建-营一体化”服务能力，我们将运营思维前置至规划阶段，为项目稳健盈利奠定基础。 依托与政府部门的深度协作经验，仲量联行深度融入政策导向与城市银发经济顶层设计，从土地研判、资质审批到合规运营提供全周期支持。我们协助客户高效对接政策资源，化解存量改造与医养融合中的复杂挑战，以专业洞察与资源整合能力护航项目可持续发展，在中国银发族需求浪潮中抢占先机。

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