稀土管制，利好中国芯？解码中国芯片企业全球化的选址布局

10月9日，中国商务部公布新一轮的稀土出口管制限制，明确规定将对“用于研发或生产14纳米以下逻辑芯片或者256层及以上存储芯片……实施‘逐案审批’制度”。中国在全球稀土加工产能中占据主导地位，而高端半导体设备（如ASML和光刻机）精密光学系统和磁体中，都离不开特定的稀土元素；因此，这一管制措施精准影响了海外高端芯片的扩产计划，同时也清晰地指向了扶持国内半导体产业链、从“产品出海”的旧模式积极转向“本地化运营”的新出海模式。

仲量联行认为，从供应链视角来看，本次出口政策变化为中国芯片企业勾勒出了一条更具韧性的全球化发展路径，激励企业在海外通过投资建厂实现本地化运营；这已超越了简单的贸易范畴，是企业嵌入全球价值链、实现更深层次全球化运营的体现，也直接催生了对于海外高端工业地产、产业园区的实质性需求。

2024年，中国芯片出口量达到2981.1亿块，金额达1594.991亿美元，同比增长18.7%，一举超越服装、手机等传统强项，成为去年出口额最高的单一商品。此外，中国芯片设计、封测及分立器件等环节上市企业境外业务收入的占比分别达到47%、62.3%和51.5%，已然具备参与国际竞争的技术水平和能力。

当前，驱动中国芯片企业出海的因素日益多元。一方面，中国企业出于贴近终端市场和提升交付效率的需要，谋求在东南亚、印度等新兴市场布局，抢占消费电子和汽车电子芯片需求快速增长的机遇；另一方面则是面对不断出台的出口限制、关税壁垒以及地缘政治风险上升等现实压力的应对之策。

贸易数据显示，作为全球最大的芯片采购国，美国每年进口约300亿美元的芯片，主要来自东南亚。因此，中国半导体制造企业也更倾向于在政策友好且产业链配套完善的东南亚地区落地：例如已聚集逾300家半导体企业的马来西亚槟城，正在成为中国企业布局生产的重要目的地。此外，为满足本地化生产要求，企业也会在巴西等中南美洲市场设立制造基地。而研发驱动型企业更青睐落户在科技枢纽与成熟半导体生态圈，如德国慕尼黑等地，以便直接对接本地顶尖工程师与创新资源；若要设立区域总部，拥有稳定的法律环境和税收优惠的新加坡则是不二之选。

鉴于封测、分立器件等劳动密集型环节在中国芯片企业出海结构中占据主导地位，设立厂房无疑成为了众多企业的首要任务；而随着中国芯片企业深入全球化布局，相关房地产需求已从厂房需求扩展至研发中心、区域总部、办公空间以及销售中心等多元形态。

仲量联行基于服务相关企业的丰富经验，梳理出了链上企业的海外选址这一环的核心关注点：

制造工厂
选址时的首要考量是电力与基础设施的稳定性，以及产业集群所带来的供应链协同效应。例如，在东南亚布局时，企业需重点评估电网冗余能力与港口运输条件；在以德国德累斯顿为代表的欧洲落子，则依托成熟的半导体产业链和严格的环保标准建设绿色工厂——即需满足高等级洁净室要求、充足的电力与水资源供应、低震动风险环境，并兼顾智慧化与可持续性——部分欧洲项目甚至要求50%以上的用电来自可再生能源。

研发中心
多采用租赁模式，倾向灵活弹性的租约以应对团队规模变化，并优先考虑区位对人才吸引的便利性以及建筑的适配性（如层高、承重能力、绿色认证等）。

区域总部或销售中心
强调战略区位与市场辐射力，由于德国法兰克福可在1小时的飞行航程内覆盖80%的欧洲市场，使其成为了中企登陆欧洲的门户。

办公空间
此类空间不仅需满足运营效率与成本控制，还应在设计中体现品牌形象与科技感，以提升客户体验与本地化认同感。

在中国芯片企业的出海进程中，从选址、尽调，到谈判、交付，再到后续运营维护，全周期、全链条的企业房地产管理都离不开全球化的专业服务机构的支持。针对时间紧、投产周期刚性的项目，专业服务机构可凭借在本地的通达网络，优先筛选出成熟、可立即投产的厂房物业，避免企业“从零启动”，在绿地投资上耗费过多时间与资金；同时，依托对当地产业园区、电力与水资源配套、业主资质等信息的深度掌握，全球化的专业服务机构能够推荐配套完善、具备洁净室、可“拎包入驻”的厂房，规避后续可能出现的电力不足、环保不达标等隐性成本。

在降本增效方面，专业服务机构不仅能在谈判中为企业争取有利条件，防止因赶进度或信息不对称导致成本失控，还可协助处置海外扩张过程中产生的闲置资产，提升资金使用效率。此外，通过提供项目管理、资产评估、园区物业管理等延伸服务，专业服务机构能够帮助企业在轻资产租赁、后续扩建、成熟厂房收购乃至绿地投资等不同阶段做出科学决策，确保在政策风险和运营不确定性较高的海外市场中，始终保持灵活、安全、可持续的企业房地产布局。

在全球化格局与产业政策动态演进的背景下，中国芯片企业的出海战略正面临深刻重构。仲量联行建议企业关注以下几点：供应链的合规管理是首要前提；在高端制程相关的海外拓展中，相关企业需预判并管理好因上游原材料管制带来的潜在交付风险；同时，应前瞻性地关注全球稀土供应链重构趋势，为长期的供应链多元化做好准备。

仲量联行以深度行业洞察为基础，助力客户精准把握政策风向背后的战略意图，将外部挑战转化为全球化布局的先机。我们提供的服务贯穿企业出海全周期：从基于供应链韧性的全球选址，到海外建厂与本地化运营的落地执行，仲量联行始终以专业的资产策略与顾问服务，为企业构建安全、高效且可持续的全球运营网络。

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