退潮 • 起势
行稳 — 消费类宏观数据总体平稳，餐饮6月回落
2025年上半年，中国社会消费品零售总额达24.5万亿元，同比增长5.0%，增速较去年同期提升。商品零售增速（5.1%）首次超过餐饮（4.3%），尤其6月餐饮收入同比增速降至0.9%，为疫情复常以来新低。家用电器、文具、通讯、家具和体育娱乐等品类消费增速均超20%，受“国补”等政策拉动明显。相比之下，汽车、服饰、化妆品等传统业态表现疲软，增速低于4%。受“618”电商节影响，网上零售额增速回升至8.5%，实物商品网购占比升至24.9%。今年上半年线上与线下零售增速差距缩小，显示实体商业压力缓解。旅游业持续复苏，长假旅游收入同比增长近10%，入境游客创新高。
退潮 — 地产端供应放缓，供给侧迈入调整期
2025年上半年，21个重点城市优质零售地产新增供应206.9万平方米，同比下降27.5%，市场进入增量放缓周期。一线城市供应占比高达61%，北京、深圳领先，开发商集中度提升，前30强占据超50%市场份额。代表性新开业项目包括上海鑫耀·光环Live二期、北京超极合生汇西区、深圳K11 ECOAST等。
达峰 — 空置率上涨，租金持续下跌
尽管新增供应减少，21城优质零售地产平均空置率仍升至10.5%。一线城市空置率8.4%，新一线城市持平（10.8%），二线城市略降至12.1%。高租金业态需求减少，零售品牌租金支付能力下滑，销售额下降进一步影响扣点收入。上半年首层租金累计下跌2.8%，跌幅较去年同期扩大，且二季度跌幅高于一季度。市场整体空置率预计在未来12个月内触顶，有望随后回落。
蝶变 — 客群、价值、空间、品牌，四大“改变”重塑消费新动能
- 消费客群结构改变：家庭消费承压，单身经济壮大，宠物等陪伴型消费快速增长，成为零售商业新增长点。
- 商品价值溢价改变：品牌溢价转向情绪及功能溢价，高端消费回落，潮玩、C2M等新兴业态表现突出，直播电商和“白牌”消费受年轻人欢迎。
- 商业空间价值改变：商业场所由“交易场”向“社交场”转变，消费者驻留时间延长，强调社交及品牌互动。
- 消费供给结构改变：本土品牌崛起，国潮引领消费新趋势，零售、餐饮、潮玩、科技等多业态展现中国品牌影响力。
起势 — 2026年中国零售地产供给侧正式进入“退潮期”
2025年21城优质零售地产预计新增供应约800万平方米，实际交付量或低于700万平方米。未来三年，市场将进入“退潮期”，开发重点回归一线及新一线城市。供应收缩下，预计2025年末空置率达到高点，2026年起逐步回落，市场情绪有望改善。2027年一线城市租金率先企稳，2028年全国平均租金有望回升。