空间博弈 策略共赢｜仲量联行首绘成都办公楼企业流动全景图谱

2022-2025年，成都办公楼市场的存量需求搬迁流动超过增量需求，成为市场主线。仲量联行最新发布了《2025年成都办公楼企业流动研究报告》，通过对企业的长期跟踪，绘制了成都企业流动全景图谱。在成都甲级办公楼企业客户的三年流动数据中，降级的比例最大，其次为原址办公面积缩减，第三是搬迁至自建或购置的总部楼宇，第四是甲级楼宇之间的搬迁流动，最后是公司注销、退出市场；这一序列表明企业不动产策略正在成本控制、空间需求和企业发展这三大不动产诉求之间寻求新平衡。

全景图谱1：企业流动动因图谱

上图显示的降级比例的收窄并不意味着企业对成本的忽视；相反，这反映出企业在追求成本控制的同时，更努力在品质、运营效率和长期发展之间寻求新平衡点。在此背景下，成都办公楼市场正竭力创新供给端，为租户提供多元适配的选择。过去“升级—降级”二元对立模式逐渐被如今多元并蓄的策略谱系所取代。

数据显示，2022-2025年间，成都企业搬迁前后的楼宇租金平均下降16.4%，表明多数企业正着力优化办公租赁成本。约36%的企业实现了10-20%的租金削减，多为“同区域降级”，在区位不变的前提下，选择价格更低的楼宇。约64%的企业搬迁实现约20-30%的租金降幅，这类企业通常实现跨区域搬迁，从核心向非核心区域迁移；成本敏感的中小规模科技互联网企业往往采取这一策略。此外，37.8%的企业实现了30%以上的租金降幅。

全景图谱2：企业流动价格图谱

全景图谱3：企业流动楼龄图谱
2022-2025年成都甲级办公楼企业客户搬迁前后楼龄差

仲量联行研究部资深董事朱建辉表示：“表面上，企业的搬迁决策看似无序，但长期的大数据追踪已能揭示出显著的趋势与特征。我们绘制的‘成都企业流动全景图谱’，帮助市场主体精准把握其在区位、楼宇、价格和产业层面的偏好，从而为业主方制定租金策略、明确谈判底线提供了关键依据。这一研究成果，也正是我们为企业客户提供不动产策略与租约重组等服务的坚实支撑。”

仲量联行追踪的成都五大商务区的企业客户流动数据结果显示：企业流出明显大于企业流入，总流出数量（511条）远超总流入数量（324条）。这一现象符合存量经济周期的需求走势，也体现出成都城市空间结构和办公市场版图的“多中心”发展格局：
 

• 成都子市场内的搬迁量仍高于子市场间的搬迁量，搬迁“内循环”在市中心、金融城、大源三大成熟商务区尤为显著。

• “企业南迁”为大势所趋，从市中心往高新南区的企业搬迁已是近年来市场的主流趋势。

• 高新南区两大子市场金融城和大源之间的搬迁量庞大，金融城流向大源的搬迁量超过反向迁入量，大源渐强。

• 城东超过金融城、大源，成为承接市中心核心商务区外溢的最大子市场。

• 人民南路的企业迁入量在各市场中最低，成为链接市中心传统商务区与高新南区的“过路地带”。

全景图谱4：企业流动区位图谱
2022-2025年成都甲级办公楼企业客户流动地理趋势

每个商务区都正同步经历企业在“区内流动”和“区间流动”两大地理流向。流动可分为“流入”和“流出”，进而生成四种关键指标——“区内流出”、“区间流出”、“区内流入”和“区间流入”。据此，我们把成都商务区划分为四大类型。

仲量联行研究部董事杜婷分析认为：“内循环型商务区是城市产业与楼宇经济发展的主战场，为企业所青睐;净流出型商务区往往是城市早期CBD，面临多中心竞争时遭遇企业外流;外循环型商务区则成为企业选址的过渡地带;净流入型商务区处于起步上升期，仍需优化区内条件，增强吸引力。通过流动性视角下的商务区分析，市场能精准把控区位条件变迁及城市未来走向。”

基于企业流动四大图谱，仲量联行《2025年成都办公楼企业流动研究报告》进一步引入博弈论分析，结果显示：在市场大幅降租的背景下，一旦企业客户开启搬迁流程，业主不得不降价挽留，且降租于租户的让利总额须超过搬迁机会成本，方可维持进驻率。因此，在增量需求不足的市场周期中，博弈产生的结果为：首先，因竞争相对充分，寡头较少，难以形成价格同盟；其次，在价格竞争中，市场租金必然出现“螺旋式”下跌，这也折射出“个体理性”与“群体利益”的典型博弈论冲突。仲量联行预测，未来三年，成都甲级办公楼市场空置率在集中供应冲击下，或持续向上突破，而租金仍将维持下行通道。

基于以上分析，仲量联行建议从下述维度着眼破局：

• 宏观经济面

城市产业活力是楼宇经济之根本，只有产业不断扩容跃升，才能化存量经济为增量经济，扭转市场走势。

• 中观市场面

市场供需关系及阶段性结构特征是影响市场情绪的关键。未来三年，若市场需求难在宏观面根本企稳回升，则市场的开发节奏——尤其在新兴区域应暂缓。

• 微观策略面

当上述基本面无法改变时，微观市场主体应更加积极面对市场竞争：当价格下行难以扭转时，维持楼宇的进驻率乃当务之急；此时，合理的让利和价格创新策略，仍是留住企业的关键。

仲量联行认为，首先，在预期空置率攀升的市场环境下，通过合理的租金调整留住现有租户，往往比开拓新客户更具成本效益，且风险更低。专业机构凭借系统化的选址经验，不仅能协助企业匹配更契合其发展需求的办公空间，还能促进租户与业主之间的有效沟通，推动续租谈判的开展。

其次，最优决策的落实需要确保供需双方获取充分且及时的信息，据此做出理性且准确的决策。凭借丰富的市场数据、专业的分析能力和多年累积的租约管理经验，专业机构为企业决策提供支持，包括但不限于实时准确的市场行情、多方案成本收益测算、策略制定及谈判等，从而有效增强租户在续约或搬迁决策的执行力。专业的租约重组方案不仅可以帮助企业优化不动产策略，也能帮助业主把握市场动态、理性研判形势，从而做出合理决策，提升客户留存率。

第三，企业不动产策略不应仅聚焦于于租约方案及谈判，更应着眼于办公空间的整体适配与持续优化。构建高效、经济且灵活办公环境，已成为提升员工效率、促进协作创新、集约空间使用以及改善员工福祉的重要途径。因此，优质的租约重组方案不仅帮助企业“降本”，更能通过空间优化实现“增效”，增强企业在新经济周期中的竞争力。

仲量联行成都商业地产部负责人江倩指出：“在存量周期的大趋势下，租约重组的目标已不限于帮助企业优化不动产策略、减缓搬迁带来的短期经营干扰;我们致力于从前瞻性的全局视角出发，以深厚的服务经验以及对成都办公楼市场的精准研判，助力业主用更低的机会成本维持楼宇的关键指标，同时协助优质企业租户锚定空间价值，实现双赢。”

仲量联行办公楼租赁业务覆盖全国80多个城市，拥有近200名办公楼租赁专业人士。仅过去3年，我们在中国内地市场就完成了近4,300宗办公楼租赁交易，交易面积超过620万平方米，始终稳居行业领先位置。 依托全球资源、前瞻洞察、海量数据和科技加持，我们为企业租户提供一站式企业房地产解決决方案，为开发商、投资者提供定制化的全流程专业服务；助力各方把握机遇，实现多赢。

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