写字楼市场——大型跨国公司看好东部新建甲级写字楼项目，中关村地区甲级写字楼受益于成功的早期市场营销策略

二零零四年第四季度北京东部优质甲级写字楼接近全数租出，租金维持于高水平。有意扩充的大型跨国公司转向物色兴建中的甲级写字楼。第四季度北京东部预租市场交投非常活跃，其中以新华保险大厦、LG大厦及财富中心交投尤为畅旺。

仲量联行北京市场研究部负责人凯安娜指出：“2004年第四季度，北京市场上真正达到国际标准的甲级写字楼空置率几乎不到1%， 由于核心位置的高档写字楼供应有限，使得业主有机会提升租金。”

二零零四年第四季，中关村地区四幢新甲级写字楼大厦相继落成，包括辉煌时代大厦（30,000平方米）、中国电子大厦（80,000平方米）、北京银谷大厦（70,000平方米）及威新国际大厦（28,159平方米）。透过早期市场营销策略（预租或预售），上述大厦大多获得超过50%的出租率。由于业主竞相吸引租户，租金承受下调压力。

尽管市场有新项目落成，由于需求持续强劲，二零零四年第四季度北京甲级写字楼整体空置率由上季的12%下降至11.7%。分区市场方面，CBD空置率为5.6%、第三使馆区6.5%、东长安街地区7.6%，中关村地区为22.4%。

二零零四年第四季北京甲级写字楼平均租金有轻微下跌。分区市场方面，第三使馆区租金升幅最大，上升2.8%，其次为金融街地区及东长安街地区，分别上升2.3%及1.5%，中央商务区租金维持稳定，中关村地区下跌3%。

本季主要租务成交包括：
海康保险公司租用东城区东方广场1,500平方米；
日立增租东城区东方广场1,000平方米；
德国申克租用朝阳区东海中心约1,000平方米；及
中国人寿增租东城区中国人寿大厦600平方米。

本季销售市场交投活跃，录得两宗瞩目成交：
中国电力购下海淀区辉煌时代大厦15,000平方米写字楼，售价估计约每平方米1,900美元；及
中国机械装备（集团）公司购买海淀区中国电子大厦西座全幢（60,000平方米），售价估计约每平方米1,500美元。

高档住宅市场——短期租赁需求带火服务式公寓

本季高档住宅租务交投较往年同期活跃。虽然大型企业的外籍人员通常在第三季出现变动，但本季内转职及搬迁的外籍人员增加。由于进驻北京的日本保险公司及新闻机构渐多，来自亚洲地区外籍人员的住宅需求依然强劲，且短期内趋势将会持续。目前，亚洲外籍客户主要来自日本及韩国汽车制造业及电子业，当中以服务式公寓如东方广场及长富宫，以及高档公寓如酒仙公寓、亮马河大厦及三全公寓等尤受欢迎。

二零零四年第四季度，租务需求以短期租户居多，服务式公寓备受欢迎，其中万国公寓、东湖别墅及东环广场等广受租户青睐。自去年初开始，服务式公寓表现突出，整体入住率达90%或以上。高档住宅市场整体空置率由第三季的26.4%下降至22.9%。需求增加带动第四季租金上扬。

新项目需求持续强劲，蓝堡国际公寓、棕榈泉国际公寓、新城国际及世桥国贸公寓等优质住宅项目仍备受青睐，当中以一居室及两居室尤受欢迎。为保持竞争力，部份业主对较旧的住宅项目重新装修，如丽都假日酒店、东环广场及香江花园等。

整体而言，高档住宅需求增强及入住率上升，令部份分区市场高档住宅租金上扬。其中第二使馆区租金升幅最大，达7.5%，其次为市中心区及第三使馆区，分别上升3.5%及0.2%。机场路沿线与CBD第一使馆区则分别下跌1.4%及1.3%。

第四季高档住宅销售市场活跃。供应继续增加，但需求持续强劲。由于预期人民币将会升值，外籍人士及海外华人购置高级住宅的个案增加。别墅购买用途方面，约35%的购置为纯投资用途，20%作第二居所，余下45%作自住与投资结合。

展望2005年
2005年国内经济形式仍然乐观，预计租金值在上半年将略微上涨，直到新增供应量开始对市场整体供求产生实质影响。大型跨国公司，特别是汽车、电信、IT、保险、专业服务及银行业的持续强劲需求仍将成为带动市场需求的主要因素。仲量联行北京董事总经理翰德伟说道：“尽管写字楼市场空置率可能会有所上升，但考虑到某些项目工程延期以及品质的差异，我们依然认为位于中心区域的高品质物业将可以获得高租金，并在投放市场后会很快租出。”此外，即将全面放开的中国零售市场吸引了许多外资零售商来寻求机会，在中国开展业务或扩大其现有的在华业务，年内北京将陆续有新的商铺项目完工。