仲量联行亚洲房地产信息服务部负责人蔡术彬说：“我们相信，2004年的反弹行情将持续到2005年乃至2006年，除非出现无法预料的情况。随着该地区供给出现紧缩和公司继续重组资源，写字楼租金有望进一步上涨。”

“2005年，在该地区的大多数主要城市，企业对写字楼空间的需求预计将会随着公司业务的扩张而相应上升。这种范围广泛的增长与我们在两三年前看到的情况形成鲜明对比，当时的需求主要集中在印度和中国的一些新兴城市。”

仲量联行使用者研究部负责人Craig Plumb说：“租户可能会面临租金成本上涨的压力，这将推动企业迁往中央商务区边缘和郊区。2004年，我们已经在某些市场中注意到了这种情况。”

不断改善的国内经济状况、有限的新供给和旅游业的复苏都将推动亚洲地区对商铺空间的持续需求。尽管美联储利率提高，该地区利率依然很有竞争力，这意味着消费者尚未准备收紧荷包。中国和印度的新兴市场不仅开放商铺物业市场，而且使该市场发生变化，以满足该地区这两个全球经济增长最快的国家的需要。

在印度，写字楼市场继续反映市场对整体经济的预期，中央商务区租金预计将进一步上涨，城区和郊区写字楼市场的需求将保持稳定。

在投资市场，资金正由商铺流向写字楼市场。随着租金不断上涨且收益保持在较合理的水平，投资者重新对该市场产生兴趣。原先投在亚洲北部的资金开始重返南部，其中新加坡是最大的受益者。投资者仍旧在中国和印度寻求机遇。但是开发风险和缺乏透明度使得目前的交易数量依然有限。

在澳大拉西亚地区，投资者对写字楼、商铺和工业物业的需求依然旺盛。2004年，库存短缺、基本情况的改善、强劲的发展势头对收益产生持续的压力，尤其是在商铺领域。澳大拉西亚地区研究负责人Jane Murray博士说道：“该行业正处在当前周期的高涨期，2005年投资者将更多的关注写字楼市场，今年澳洲的写字楼租户的需求已出现了反弹。澳大利亚投资者还可能继续在海外，包括新西兰寻求机会。因为海外市场收益更高（尽管越来越小）以及优惠的税收和监管环境。”

北亚物业市场
尽管人们担忧日本和韩国的增长放缓，重组的努力可以帮助维持两国的可持续增长。随着中国经济增速放缓，韩国削减利率和日本的零利率政策都刺激了国内的消费需求。

这也支撑了对写字楼的需求。蔡先生表示：“东京甲级写字楼租金在2004年1季度触底，随后租金将进入一个新的上升周期，有可能在2005年实现5%的适度增长，而2006年的增幅将稍稍放慢。”他还预计，与2002年和2003年的供给泡沫期相比，东京市场的新供给较为适度。虽然有迹象显示汉城写字楼市场有新的需求，新的供给可能在未来两年内抑制租金的大幅增长。市场关注的重心还是在Gangnam和中央商务区邻近地区。

对东京的投资兴趣依然浓厚，但前提是有足够的库存以及房地产信托基金（REIT）和私人资金之间的竞争．

大中华地区物业市场
香港的写字楼市场在未来两年内将会出现供给短缺，新供给仅仅集中在非中央区域。市场的整体空置率正进入了摩擦空置率范围。随着经济预期转强，特别是中央商务区的可利用面积的不断减少，人们预计2005年在公司业务扩张的推动下，甲级写字楼需求将会持续
上涨。写字楼租金将会大幅上扬。

北京和上海对主要写字楼物业的需求依然强劲。这两座城市继续吸引跨国公司的地区总部及其不断扩张的金融服务业务。仲量联行上海研究部门负责人何迈可先生说，对写字楼和工业物业不断增长的需求源自全球的海外转移业务需求。中国的增长潜力使其受到投资人的青睐，对上海特别是浦东的写字楼和工业物业的需求与日俱增。

位于浦东的陆家嘴金融贸易区自1993年建立以来发展迅猛。受到亚洲金融危机的影响，短期供给出现过剩，导致了1997年租赁市场的疲软。从那之后，陆家嘴金融贸易区对写字楼的需求开始大幅增长。

何迈可说道：“与香港金融市场的规模相比，上海仍有巨大的发展潜力，这自然吸引了更多的关注和金融投资。”根据预计的建设面积，其中包括计划于2007年竣工的33.7万平米的世界金融中心和2008年竣工的22万平米的新鸿基项目，他预测租金水平将会在2008年年底趋稳或下滑。

最初对北京写字楼市场供过于求的担忧有些言过其实。对未来三年每年100万平米新增竣工面积的估计和前一年300万平米的新增竣工面积使得权威人士担心空置率上升。仲量联行北京董事总经理翰德伟说道：“尽管空置率可能会有所上升，但有关大量供给的预测忽
视了许多这些项目的位置和品质。此外，目前有些项目看来将推迟一年或更长时间，这样市场会有更多的时间来吸纳这些新增面积。考虑到某些项目延期以及品质的差异，我们依然认为位于中心区域的高品质物业将可以获得高租金，并在投放市场后会很快租出。”

中国消费者对中国经济、就业市场及其普通收入依然保持乐观。他们现在更加愿意花钱改善自己的生活品质。结果使得普通零售商和餐饮铺面的物业需求继续高涨，它们只能在闹市区和购物中心之间保持平衡。即将全面放开的中国零售市场吸引了许多外资零售商来寻求机会，在中国开展业务或扩大其现有的在华业务。

南亚物业市场
平稳的选情和良好的经济状况增强了投资者对南亚地区的信心，越来越多的国际投资者将其目光从亚洲北部和大中华地区转向了该地区。

各主要城市对高档写字楼空间的需求保持强劲，这导致该地区郊区甲级写字楼的租金上涨。印度主要城市和马尼拉的呼叫中心对高档物业的竞争也导致对写字楼需求的上涨。在经历了两年的下跌行情之后，新加坡高档写字楼租金在“注重品质”的推动下开始反弹。

国内需求和旅游消费继续支持南亚各大城市零售市场的增长。加之大多数城市的新供给有限，导致出租率和租金都处在较高水平。在新加坡，嘉茂信托（CMT）和私人零售基金通过收购来丰富其投资组合，从而使零售业投资市场依然保持活跃。到目前为止，今年的
购物中心交易面积总价值达11亿新元。同时，投资者还在曼谷和吉隆坡寻找具有投资潜力的零售物业项目。

印度市场在2004年依然保持强劲增长势头，2005年的前景也相当乐观，甲级写字楼物业的需求量很大而且趋于稳定。全球首屈一指的开发商宣布在真奈、班加罗尔和海德拉巴投资五个大型的城市项目。随着机构和公司流动性增强及其需求的相应增长，对高档商业项目的投资也可能将在现有水平上继续增长。与2002-2003年的需求依赖IT公司不同，对新办公空间的吸纳将变得更加多元化，这使得大多数开发商对市场预期都比较乐观。

澳大拉西亚的物业市场

得益于就业的稳步增长，超出平均水平的零售周转率以及在某些地区住房市场的持续景气，澳大利亚和新西兰的零售市场在2004年表现出色。近几年，该地区零售物业的收益大幅走高。Murray博士说：“但在这两个国家，2005年的经济基本形势可能放缓，这将
可能导致投资计划将回落到适度水平，资本升值速度放缓。”

在主要市场的总利用面积连续收缩三年之后，澳大利亚写字楼市场在2004年走势更强。2004年前九个月，所有主要市场的需求在公司盈利水平和一系列本地因素的推动下，录得了正的净需求，而且租金水平也保持稳定或走高。空置率的差别很大，从堪培拉的5%到珀斯的14%。从短期来看，随着新供给的出现，许多市场的租金水平不大可能大幅下跌。Murray博士表示：“由于该行业已明显进入上升趋势，加之预计收益将继续适度增长，国内外投资商的需求在2005年可能继续走强。”

在新西兰，高档写字楼市场在2004年继续表现良好，空置率低且租金增幅有限。2005年，预计奥克兰和惠灵顿的高档写字楼空置率仍将低于历史平均水平，新的供给也较为有限。高端物业的收益在过去18个月中继续保持较高水平，这一趋势预计将持续到2005年。

由于当地经济表现强劲和主要基础设施的改善，澳大利亚的仓储物业市场即将抵达周期高点。在未来的12个月中，工业部门预计也将有不错的表现，因为相对有吸引力的收益水平可能会产生更多的投资者需求。