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零售物业新闻

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仲量联行2016年第四季度天津房地产市场回顾/china/zh-cn/news/845/2016-q4-tianjin-property-review仲量联行2016年第四季度天津房地产市场回顾<p><span style="font-size:20px;"><em>零售市场年净吸纳量创历史新高;天津房地产市场全年表现抢眼​,完美收官</em></span></p><p><strong>天津,</strong><strong>2017</strong><strong>年</strong><strong>1</strong><strong>月</strong><strong>17</strong><strong>日</strong><strong> </strong>–  仲量联行回顾2016年第四季度天津房地产市场亮点:</p><p></p><ul><li>办公楼市场的年度净吸纳量累计266,000平方米<br></li><li>物流租赁需求保持强劲,范围扩大至天津南部的仓储空间<br></li><li>2016年零售市场的租赁需求再创新高<br></li><li>高端住宅市场并未受到限购政策的影响,售价同比飙升50%<br></li></ul><p></p><p></p><p></p><p></p><p></p><h3><span lang="ZH-CN"><strong>​办公楼市场</strong></span></h3><p><strong>2016</strong><strong>年全年,天津办公楼市场的净吸纳量累计</strong><strong>266,000</strong><strong>平方米,其中</strong><strong>91,000</strong><strong>平方米由自用型办公楼渤海银行大厦贡献。</strong>市场需求主要来自于那些从旧的散售项目迁至新完工项目的企业租户。在2016年第四季度的新租赁交易中,55%是来自于的搬迁需求,同比增长19个百分点。华为是其中最为显著的成交之一,该公司将办公地点从天津环球金融中心搬迁至新竣工的甲级办公楼项目万通中心,总租赁面积超过3,000平方米。专业服务企业和金融企业成为领先租户,分别占本季度新租成交量的32%和20%。如,教育企业新东方在大悦城租赁的面积达到1,300平方米。</p><p><strong>2016</strong><strong>年第四季度,甲级办公楼项目——仁恒海河广场(</strong><strong>Yanlord Riverside Plaza</strong><strong>)竣工,市场新增供应大约</strong><strong>44,000</strong><strong>平方米</strong>。该项目的竣工,使得整个甲级<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/office" target="_blank">办公楼</a>市场存量增至832,000平方米左右,环比上涨5.7%,同比增长36.5%;甲级办公楼市场空置率环比上涨1.2个百分点,同比增长4.7个百分点。鉴于本季度没有乙级办公楼项目竣工,因此乙级办公楼市场存量保持不变,仍为185万平方米。也正是由于没有新竣工项目进入乙级办公楼市场,许多新近建成的优质乙级项目本季度净吸纳量强劲,乙级办公楼市场空置率环比下降0.7个百分点,降至33.3%。</p><p><strong>甲级办公楼市场竞争激烈,业主继续降低其预期值,受其影响,甲级办公楼租金降至</strong><strong>4.5</strong><strong>元</strong><strong>/</strong><strong>平方米</strong><strong>/</strong><strong>天,环比下降</strong><strong>2.2%</strong><strong>,同比下降</strong><strong>7.1%</strong><strong>。</strong>在甲级办公楼租金仍有很大持续下跌空间的同时,与之关联的乙级办公楼租金仅微幅走低,降至3.7元/平方米/天<strong>,</strong>环比下降0.3%,同比下降1.7%。一方面,许多乙级办公楼项目已报出其最低成交租金;另一方面,其它部分乙级办公楼项目发现仍有持续降低的空间,从而推动租金进一步下滑,以防止租户迁至质量更好的甲级办公楼项目或租金更便宜的散售项目。整个办公楼市场的资本价值降至19,000元/平方米,环比下降1.8%,同比下降3.8%。鉴于资本价值与租金相比进一步微幅走低,整个办公楼市场的收益率提高10个基点,涨至5.8%。</p><p><strong>2017</strong><strong>年展望</strong>:天津明年预计将有8个办公楼项目竣工,新增供应量将达到大约468,000平方米左右,年底前整个市场空置率将攀升至41.4%。<strong>仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然</strong>指出:"尽管2017年(天津办公楼市场)新增供应量看起来很大,但许多新建项目将位于传统的分市场以外,对主要商圈的现有高品质项目构成的威胁相对更小。我们预计那些位于中心地区的新建甲级办公楼项目将维持较高的吸纳率,如果业主继续下调租金将尤其如此。"</p><h3><span lang="ZH-CN"><strong>工业物流市场​</strong></span></h3><p style="text-align:justify;"><strong>由于需求强劲,</strong><strong>2016</strong><strong>年全年天津物流市场年度净吸纳量达到高点,接近</strong><strong>41</strong><strong>万平方米。</strong>尽管与2015年相比下跌16.0%,但仍成为十年来的第二高点。市场需求的主要推动因素来自于传统零售商、电子商务和第三方物流企业。大宗租赁交易包括:物美超市租赁维龙西青物流园的1万平方米的物流面积;来自北京的运动服装零售商探路者,首次来津建立区域物流配送中心,在嘉民西青物流中心(一期)租赁面积达4万平方米的区域。成为2016年全年最大面积租赁成交。此外,中外运租赁丰树天津武清物流园3万平方米的物流空间。武清地区空置率再度下降至2%左右。</p><p style="text-align:justify;"><strong>6</strong><strong>个非保税物流项目进入市场,新增物流体量</strong><strong>35</strong><strong>万平方米,整个市场存量增至大约</strong><strong>340</strong><strong>万平方米。</strong><strong>保税物流市场仍然交投寡淡。</strong>由于新建项目进入市场的间隔时间相对平衡,非保税物流市场平均空置率降至19.6%,同比下降5.6个百分点。表现最为活跃的武清区和东丽区两个分市场的空置率仍保持低于5%空置水平,预计未来三年无新增供应进入这两个市场。天津滨海新区(TBNA)分市场物流空间的吸纳主力租户来自于汽车行业(如捷豹)和制造业的企业,该分市场的空置率同比下跌30个百分点,降至11.6%。</p><p style="text-align:justify;"><strong>2016</strong><strong>年底前,由于整个物流市场的空置率下降,市场需求强劲,非保税物流市场的净有效租金同比上涨</strong><strong>1.1%</strong><strong>,达到</strong><strong>0.91</strong><strong>元</strong><strong>/</strong><strong>平方米</strong><strong>/</strong><strong>天</strong>。天津北部地区分市场(如空置率极低的武清区)的租金增幅更大,同比上涨3.2%。</p><p style="text-align:justify;"><strong>2017</strong><strong>年展望:预计国内消费将日益成为经济增长的主要驱动力,并将继续创建来自零售商和电商企业的租赁需求</strong>。由于武清区已无大面积仓储空间以满足新增需求,预计将为其它临近分市场,如北辰区、西青区和宁河区提供获得大型租户的机会。<strong>仲量联行天津分公司董事总经理</strong><strong>何迈可(</strong><strong>Michael Hart</strong><strong>)</strong>指出:"2017年,零售商和电商企业将继续在天津设立其区域分销中心,而不仅将局限于位于天津北部地区的仓库。"预计2017年将有总面积达289,000平方米的7个新建项目进入市场,这些项目将主要位于西青区和滨海新区,其中两个项目是由厂房改建的仓储空间。我们预计,需求强劲和供应减缓将拉低市场空置率和稳定地推高市场租金。​</p><h3><span lang="ZH-CN"><strong>零售地产</strong></span></h3><p><strong>2016</strong><strong>年,受新增存量和强劲需求的带动,天津零售市场净吸纳量累计达到</strong><strong>41</strong><strong>万平方米,同比上涨</strong><strong>26.8%</strong><strong>,创下天津有史以来年度吸纳量的最高点。</strong>餐饮、儿童业态、服务和娱乐业态继续成为表现最为活跃的行业,其租赁量占年度总租赁量的60%以上。例如,学而思继2016年底前在熙悦汇购物中心和水游城开设分校后,在天佑城开设了面积达1,000平方米的教育中心。部分餐饮零售商,如站点比萨(Tube Station)和速度比萨(Nine Road Pizzeria)等首次进军天津市场。站点比萨在和平大悦城开设了面积达200平方米的店面,而速度比萨在天佑城和乐天百货(银河购物中心)开设了店面。。除此以外,国内快时尚零售商(如Urban Revivo和Mjstyle)和科技品牌(如小米体验和华为)也纷纷在各大购物中心设立分店。</p><p><strong>截至</strong><strong>2016</strong><strong>年年底,共有</strong><strong>6</strong><strong>个新购物中心投入市场,新增约</strong><strong>48</strong><strong>万平方米租用面积。</strong>作为新项目之一,天津和平大悦城由原来的百货整体改建而来,是为适应新的消费趋势而进行改造升级的一个示范项目。新完工的项目,仅有31%的新增面积位于中心城区,而余下69%均在近郊建立的社区购物中心。尽管2016年有大量新供应面积入市,强劲的租赁需求使空置率降至14.8%,同比降低2.2个百分点。<strong>仲量联行天津零售地产部负责人尹伟静</strong>表示:"本季度,新建项目纷纷入市,丰富消费者生活。既有和平大悦城这样能够满足白领阶层和年轻时尚消费群需求的核心地段"轻资产"购物中心项目,也像SM天津滨海城市广场等建在城郊的大体量购物中心,这些购物商城定位为一个家庭欢聚度假的场所,而非单一购物功能的<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/retail" target="_blank">零售</a>中心。"</p><p><strong>租赁需求强劲推高净有效租金至</strong><strong>11.3</strong><strong>元</strong><strong>/</strong><strong>平方米</strong><strong>/</strong><strong>天,同比上涨</strong><strong>2.1%</strong><strong>。</strong>天津老城厢分市场是租金增长的主力来源,这是因为全市表现最好的零售项目南开大悦城保持高的租金涨幅。像天佑城和水游城等此前呈现高空置率的商城,最近也迎来众多服务和娱乐品牌的入驻,逐步增加了客流量,推动租金小幅上扬。</p><p><strong>2017</strong><strong>年展望:预计将有</strong><strong>5</strong><strong>个新建大型购物中心入市。</strong>核心商圈的陆家嘴广场和天河城项目将相继完工,使得所在地区的竞争更趋激烈。伴随零售新建供应的大批涌入,租户需求也日益增强,因此,到2017年年底,空置率将保持平稳。尹伟静表示:"新建项目将把重点放在通过大型体验型业态来填补空置面积,然而,这些零售商铺租金负担能力相对不高,因此,租金增幅将会短期放缓。"​</p><h3><span lang="ZH-CN"><strong>高端住宅</strong></span><span lang="EN-GB"> </span></h3><p><strong>2016</strong><strong>年第四季度,政府继续收紧住宅市场以遏止房产投机和减少经济风险,大众住宅市场房价同比增长</strong><strong>21.2%</strong><strong>。</strong>新近出台的限制措施包括:本地人首套购房者的首付款比例由20%上调至30%,本地人二套购房者的首付款比例由30%调至40%。但新政还未对房价产生实质性影响,因为购房需求整体保持强劲,且本季度的多数购房交易仍遵照原有政策。天津大众住宅市场房价环比增长10.5%,达到人民币14,417元/平方米。</p><p><strong>高端住宅市场成交量跌至</strong><strong>1,309</strong><strong>套,环比降低</strong><strong>14.2%</strong><strong>,同比下滑</strong><strong>38.7%</strong><strong>,这是因为近几个季度成交比例较高,导致市场存量较少。</strong>购房需求主要来自置换升级的自住业主,他们溢价售出旧房,然后升级到新建住房。鉴于第三季度出台针对房产投机行为的政策,住房投机者的需求相对比例较小。</p><p>本季度新增<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/residential" target="_blank">住宅</a>1,985套,环比小幅降低5.5%,同比回落33.3%。作为新八大里板块的天房六合国际,是位于河西区的一个新住宅开发项目,本季度推出816套住宅,共售出506套,平均售价达人民币36,080元/平方米。新八大里项目保持了81%的销售比例,主要是因为自住业主的需求强劲,地理位置便利,公共资源充足——河西区拥有众多高质量的学校。整个高端市场的存量环比和同比分别降低了21.1%和63.9%。</p><p><strong>高端住宅的售价持续攀升,但涨幅略有放缓,环比增长</strong><strong>11.6%</strong><strong>,同比增长</strong><strong>53.1%</strong><strong>。</strong>最近推出的限制政策还未对高端住宅市场造成影响,而较低的市场存量给了开发商涨价的空间。本季度,海河河畔子市场的房价增长最快,环比上涨18.7%;该地区的高档项目(如中信城市广场)多层的售价已超过人民币50,000元/平方米。</p><p><strong>2017</strong><strong>年展望:仲量联行天津研究部负责人蔡蕾</strong>表示:"最近出台的政策措施尚未对高端住宅价格产生明显的影响,交易价连续三个季度实现两位数飙升。但从以往的经验来看,限制政策往往有滞后效应,我们预计2017年上半年房价增长率将趋于平缓。"</p><p><strong>>>>点击</strong><a href="http://interact.jll.com/2016-tianjin-property-review-2017-outlook" target="_blank"><strong>下载</strong></a><strong>报告</strong><br><br></p><p style="text-align:center;">​​– 完 –</p><p><br></p><p><br><em>​​​​>>>敬请访问</em><em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/citymarkets/tianjin" target="_blank">仲​量联​行天津城市页面</a>​</em><br><em>​>>>​更多</em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/news" target="_blank"><em>仲​量联​行​新闻​​​</em></a><em>​</em><br><em>​​>>>​更多</em><a href="/china/zh-cn/services" target="_blank"><em>仲​量联​行​服务​</em></a><em>​  </em><br><em>​>>>更多</em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank"><em>仲量联行房地产研究报告​​​​</em></a><em>​​​​</em></p><p><br></p><div><p><strong style="color:#0072c6;"><em></em></strong></p><p><strong class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><em>关于仲量联行​</em></strong></p><p>​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 <a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.​com</a></p><p>仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​<a href="http://www.ap.jll.com/asia-pacific/en-gb" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.com/a​siapacific​</a></p><p>在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn" target="_blank" rel="nofollow">www.joneslanglasalle.com.cn</a>​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​</p></div>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88
仲量联行2016年第四季度沈阳房地产市场回顾/china/zh-cn/news/846/2016-q4-shenyang-property-review仲量联行2016年第四季度沈阳房地产市场回顾<p><span style="font-size:20px;">​<em>沈阳高端住宅价量齐走高;办公零售双双无新增</em><em>    ​</em></span></p><p><strong>沈阳,</strong><strong>2017</strong><strong>年</strong><strong>1</strong><strong>月</strong><strong>17</strong><strong>日</strong> – 仲量联行今天发布2016年第四季度沈阳房地产市场报告。受本地政府陆续颁布的房产政策、宽松的信贷政策、低首付等的住宅市场利好影响,同时,加之一、二线城市购房热力的传导延迟性,致使本地观望客户快速转化为实际购买力。仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示:"伴随着2015年下半年沈阳政府陆续出台的一系列宽松政策,利好消息促使本地观望客户以及一线城市回流客户快速转化为实际购买,也促进了住宅市场的去库存进度,沈阳高端住宅市场价量齐回暖。"</p><p>沈阳零售物业市场,本季度无新增供应,市场整体仍处于整体调整阶段,一些传统商圈正在不断变化中。办公楼物业市场本季度亦无新项目入市,市场仍处于消化存量阶段,但受前期大量置存影响,存量物业竞争愈发激烈,甲级办公楼平均租金有所下降。​</p><h3><span lang="ZH-CN"><strong>高端住宅市场</strong></span></h3><p><strong><em>去库存效果显著,沈阳住宅市场价量齐回暖。</em></strong>2015年下半年沈阳政府陆续出台了一系列宽松政策以去化高企的房地产库存。加上充裕的信贷,楼市宽松政策带动沈阳住宅成交量在2016年快速回暖,其中,商品<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/residential" target="_blank">住宅</a>销售量和销售均价均创过去五年新高,销售面积达1,565.76万平方米,同比上升10%,销售均价录得6,794元/平方米,较2015年上升9个百分点。</p><p><strong><em>改善型需求构成增长主力,高端品质项目受热捧,本地刚需改善型客户已经成为市场增长的主力。</em></strong>受本地政府陆续出台房产政策,较为宽松的信贷政策、低首付以及到一、二线城市购房热力的传导,本地观望态度的客户快速转化为实际购买,也促进了中高端住宅市场成交量的走高。其中均价高于8,000元/平方米的销售量较2015年大涨71%。</p><p><strong><em>寡头效应凸显,市场向大型发展商进一步倾斜。</em></strong>受资源整合能力及品牌效应等强力带动,2016年沈阳住宅市场的寡头效应进一步凸显,就销量而言,包括万科、华润、恒大、中海在内的前十大开发商的销售金额达395.7亿人民币,占整体市场的37.2%,其中万科又一次获得沈阳市场的销售冠军。</p><p><strong><em>未来沈阳住宅市场将持续有新增供应且价格将稳定上扬。</em></strong>销售市场的上扬以及其他一、二线城市土地市场的火热效应,沈阳作为土地价格相对较低的重点二线城市,其城市核心区的土地资源也逐渐稀缺的同时,开发商特别是品牌开发商增加土地储备的意愿明显增强。于此同时,受制于城市核心区土地进一步稀缺,未来城市核心区的城市更新类项目也将成为市场新的热点。​</p><h3><span lang="ZH-CN"><strong>办公楼</strong></span></h3><p><strong><em>本季度无新增供应,市场仍处于消化存量阶段,优质写字楼总量保持在</em></strong><strong><em>303</em></strong><strong><em>万平方米,其中甲级写字楼占比</em></strong><strong><em>32%</em></strong><strong><em>左右。</em></strong>沈阳写字楼市场三、四季度均无新项目入市,年度新增供应面积174,992平方米,市场整体空置率录得27.2%,环比下降5.9%,市场仍以消化存量为主。由于沈阳写字楼市场的存量较大,区位以及项目品质的可挑选性表现得更为强烈,市场竞争更为激烈,导致部分项目采用降低租金等方式来争取更多的客户和降低空置率。同时,租金以及租赁条件表现更为灵活,主要区域项目租金差异依旧逐步缩小。但年度成交量仍然可观,录得207,865平方米,同比上升27.3%。其中,中国银行辽宁省分行搬迁至市府恒隆大厦,租赁面积达17,100平方米。</p><p><strong><em>市场租金小幅下行。</em></strong>本季度, 由于受到年末季度性影响,部分客户合同期满退租或者选择性价比更高、更优质的新项目,存量物业间竞争激烈。沈阳<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/office" target="_blank">办公楼</a>市场租金继续呈下滑趋势,市场整体租金录得68元/平方米/月,环比下降1.1%。其中,甲级办公楼租金录得89元/平方米/月,同比下降1.9%。目前,金融类租户仍然是租赁活动的主要客户行业来源,但受到P2P风波的影响以及经济环境的影响,写字楼租赁市场依旧面临该部分租户退租或者缩小办公面积的现状,市场或面临短暂空置率高位运行。</p><p><strong><em>未来</em></strong><strong><em>12</em></strong><strong><em>个月供应量较大,优质写字楼市场竞争更为激烈。</em></strong>由于2017年的供应较大,预计超过36万平方米,沈阳写字楼市场将面对较大的竞争压力。 ​</p><h3><span lang="ZH-CN"><strong>零售物业</strong></span></h3><p><strong><em>租金与上季度相比仍小幅下降。</em></strong>沈阳零售物业市场全年基本保持平稳态势,租金环比小幅下降0.3%。优质购物中心首层租金录得2,852元/平方米/年,与去年持平。本年度沈阳商业的重点业态主要为餐饮、健身以及儿童业态,特别表现在由自然人经营主导的创新型餐饮。其中,时尚类轻奢品牌加快拓展脚步,如Tiffany&Co、Rosenoly、REOAR KISS、Dirk Bikkembergs等进驻万象城和市府恒隆等高端项目。</p><p><strong><em>市场依旧处于整体变化调整阶段。</em></strong>本年度沈阳零售市场无新项目入市,但由于前几年的供应过剩,市场存量依旧较大,竞争较为激烈。目前,中街商圈已经跻身为沈阳<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/retail" target="_blank">零售市场</a>中活跃度的第一位,同时,太原街商圈的整体情况则呈现下行趋势,五里河以及铁西商圈逐步成为该区域的消费者购物的首选之地,其相对城市核心商圈的功能替代能力进一步增强。</p><p><strong><em>2017</em></strong><strong><em>年起市场供应高峰到来,未来竞争更为激烈。</em></strong>未来三年,沈阳零售市场将会经历五年内供应高峰期。未来一年,沈阳预计入市的优质零售物业,面积超过40万平方米,主要集中于浑南和太原街区域。其中,位于金廊南端的新世界K11艺术购物中心和太原街区域的新世界百货的重新开业将受到较多的关注。特别是K11项目,该项目是新世界在沈阳的第一家购物中心,也是东北首家艺术主题的购物中心项目。未来市场体验型以及融合性新业态继续入驻沈阳,将成为未来各大商场的主营业务。沈阳零售市场物业存量较大,更多新项目入市将再度加大市场压力和招商难度。</p><p style="text-align:center;">​​– 完 –</p><p><br></p><p><br><em>​​​​>>>敬请访问</em><em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/citymarkets/shenyang" target="_blank">仲​量联​行沈阳城市页面​</a></em><br><em>​>>>​更多</em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/news" target="_blank"><em>仲​量联​行​新闻​​​</em></a><em>​</em><br><em>​​>>>​更多</em><a href="/china/zh-cn/services" target="_blank"><em>仲​量联​行​服务​</em></a><em>​  </em><br><em>​>>>更多</em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank"><em>仲量联行房地产研究报告​​​​</em></a><em>​​​​</em></p><p>​​<br></p><div><p><strong style="color:#0072c6;"><em></em></strong></p><p><strong class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><em>关于仲量联行​</em></strong></p><p>​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 <a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.​com</a></p><p>仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​<a href="http://www.ap.jll.com/asia-pacific/en-gb" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.com/a​siapacific​</a></p><p>在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn" target="_blank" rel="nofollow">www.joneslanglasalle.com.cn</a>​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​</p></div>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88
仲量联行2016年第四季度青岛房地产市场回顾/china/zh-cn/news/843/2016-q4-qingdao-property-review仲量联行2016年第四季度青岛房地产市场回顾<p><span style="font-size:20px;"><em>​​​住</em><em>宅成交量创历史新高;办公商业收获大量新增供应</em></span></p><p><strong>青岛,</strong><strong>2017</strong><strong>年</strong><strong>1</strong><strong>月</strong><strong>16</strong><strong>日</strong> – 仲量联行今日发布2016年青岛房地产市场报告,报告显示:</p><h4><span class="ms-rteThemeForeColor-4-4">办公​​楼:</span></h4><ul><li>​新兴商务区大量新增供应入市,租金小幅下跌<br></li><li>2017年供应持续高企抑制租金上涨,市场分化愈加明显<br></li></ul><p></p><h4><span class="ms-rteThemeForeColor-4-4">零售地产:</span></h4><ul><li>​2016年青岛零售地产市场迎来第二波供应高峰<br></li><li>创新体验和独有​​品牌形成的标识度逐渐显现<br></li></ul><h4><span class="ms-rteThemeForeColor-4-4">住宅:</span><br></h4><p></p><ul><li>高端住宅市场需求强劲,推动市场均价同比大幅增长10.7%<br></li><li>预计2017年高端住宅市场价格将继续上涨。<br></li></ul><p><strong style="color:#262626;font-family:"segoe ui semilight", "segoe ui", segoe, tahoma, helvetica, arial, sans-serif;font-size:1.15em;">办公楼</strong></p><p style="text-align:justify;"><strong><em>2016</em></strong><strong><em>年新兴商务区迎来供应高峰。</em></strong>青岛市全年共录得约57.1万平方米的新增供应,集中于崂山和市北商务区, 其中崂山商务区录得9栋高品质<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/office" target="_blank">办公楼</a>,平安银行、民生银行等多个银行总部迁入崂山商务区,区域金融集聚力进一步增强。金融服务业仍为青岛租赁市场主力需求来源,财富管理类和保险公司表现较为活跃。甲级办公楼租赁市场整体需求较往年相比略显疲软,多个楼宇都出现了互联网金融企业退租的现象,中小型金融企业需求减弱,大面积租赁成交多集中于崂山商务区新交付项目,市南甲级市场关注度有所下降。乙级市场随着大量散售型及总部办公楼宇的交付使用释放出大量自用型需求,全年净吸纳量同比上涨120%,为历史最高水平。</p><p style="text-align:justify;"><strong><em>高供应致使市场租金水平小幅下跌。</em></strong>受大量新增供应持续入市影响,全市办公楼市场有效净租金回落至89元/平米/月,较2015年末相比下降2.0%。各区域子市场租金表现分化较为明显,其中市南乙级市场租金表现较为疲软,部分竣工超过10年、硬件配备低于目前市场平均水平的项目竞争力减弱,租约到期的租户寻求搬迁至新落成的优质项目,业主的议价权被进一步削弱。而崂山商务区和市北新都心板块租金表现较为强势,崂山商务区由于金融类机构的陆续迁入以及高品质项目不断面世,使得区域租金同比增长4.9%,达到86元/平米/月。今年青岛第一条地铁线(M3)的全线贯通推动了新都心板块办公市场的发展,良好的交通可达性以及高性价比的楼宇选择使得区域租金和需求稳步提升,成为另一具有竞争力的办公楼板块。</p><p style="text-align:justify;"><strong><em>2017</em></strong><strong><em>年预计供应持续高企,市场分化愈加明显。</em></strong>2017年预计全市即将竣工的办公面积超过80万平方米,而崂山和市北两个新兴商务区仍为主要供应区域,更多的租赁选择也将加剧办公租赁市场的竞争,市南商务区或将继续面临需求外溢的现象,而银行总部及众多高品质项目的交付使用也预示着崂山商务区未来的强势表现。</p><h3><span lang="ZH-CN"><strong>零售地产</strong></span></h3><p style="text-align:justify;"><strong><em>2016</em></strong><strong><em>年青岛零售地产市场迎来第二波供应高峰。</em></strong>继2015年53万平米的零售地产项目入市之后,2016年青岛零售地产市场迎来第二波供应高峰,新增供应达54万平米。这两年集中释放的供应量加剧了市场结构调整,表现不佳的商场逐渐被淘汰,而优质新颖的购物中心为青岛市场打开新的格局,提升了整体商业环境。优胜劣汰的过程减缓了大量新增供应给租金带来的下行压力,整体租金始终保持平稳状态。截至2016年年底,青岛优质商业入住率达90%,环比上升1.6%,首层平均租金达310元/平米/月,可比项目同比增长0.7%。</p><p style="text-align:justify;"><strong><em>创新体验和独有品牌形成的标识度逐渐显现。</em></strong>传统主力店不再是吸引客流的法宝,商场能否提供创新的空间环境和体验、独有的稀缺品牌成为其提升标识度并进行差异化竞争的有效手段。今年华润万象城推出的天空之城和N次方公园两个形式新颖的公园主题街区,成功地吸引了大批年轻消费者的关注。许多商场开始注重稀缺品牌的引入,凯德广场汇聚了Moussy & Sly、izzue、西西弗书店等多个首次进入青岛的品牌,获得了较高的市场反馈。</p><p><strong><em>2017</em></strong><strong><em>年市场培育与优化调整成为共识。</em></strong>在经历过连续两年的供应高峰之后,青岛零售地产市场逐渐转入调整期,新项目将主要培养目标客群和商业氛围,而老项目将主要对现有业态和品牌进行优化调整。地铁二号线有望在年底开通,形成一个以地铁为纽带、多中心多商圈共同发展的全新商业格局。多条地铁的运行将真正串联起各个板块,为不同的商业地产项目导入持续客流,提升地铁上盖<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/retail" target="_blank">物业</a>的资产价值。</p><h3><span lang="ZH-CN"><strong>住宅</strong></span></h3><p><strong><em>2016</em></strong><strong><em>年青岛市房产政策持续宽松,成交量达历史最高水平。</em></strong>2016年上半年,国家和地方层面出台了一系列宽松的房产政策,带动市场迅速升温。10月开始,在多地推出楼市调控政策的大环境下,青岛也启动了房地产市场秩序联合执法检查,但尚未出台严格的限购政策。全年相对宽松的政策环境,带动新建商品住宅成交量达184,881套,同比上涨58.4%,成交量达历史最高水平。</p><p><strong><em>高端住宅市场需求强劲,推动市场均价同比大幅增长</em></strong><strong><em>10.7%</em></strong><strong><em>。</em></strong>2016年,高端住宅市场成交量为6,769套,同比上涨66.7%。强劲的市场需求推动高端<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/residential" target="_blank">住宅​</a>市场平均售价达到人民币23,900元/平方米,排除新项目及售罄项目影响后,价格同比上涨10.7%。值得注意的是,第四季度高端住宅市场价格环比增长1.1%,较第三季度降低4.5%,价格增长放缓。一方面是由于第三季度价格的大幅增长,已经使高端住宅市场价格达到一个较高水平,另一方面是由于政府行政干预对房价过快上涨起到一定抑制作用。</p><p><strong><em>预计</em></strong><strong><em>2017</em></strong><strong><em>年高端住宅市场价格将继续上涨。</em></strong>随着地铁三号线的全面贯通,崂山区、市北新都心大型商业的开业,未来高端住宅市场的边界将会进一步外扩,相对外围的、地铁沿线的、大型商业设施周边的高端住宅市场将有较大的价格上涨空间。相对而言,位于沿海一线的高端住宅市场,已经达到一个较高的价格水平,价格将平稳上涨。伴随价格的上涨,不排除政府出台相应调控政策的可能性。</p><p><span class="ms-rteFontSize-1"><em>注:高端住宅主要指售价高于大众市场平均售价</em><em>50%</em><em>以上的物业,即售价高于</em><em>15,600</em><em>元</em><em>/</em><em>平米的物业​</em></span></p><p><span class="ms-rteFontSize-1"><br><strong>>>>点击</strong><a href="http://interact.jll.com/2016-qingdao-property-review" target="_blank"><strong>下载</strong></a><strong>报告</strong></span></p><p style="text-align:center;">​​– 完 –</p><p><br><em>​​​​>>>敬请访问</em><em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/citymarkets/qingdao" target="_blank">仲​量联​行青岛城市页面​</a></em><br><em>​>>>​更多</em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/news" target="_blank"><em>仲​量联​行​新闻​​​</em></a><em>​</em><br><em>​​>>>​更多</em><a href="/china/zh-cn/services" target="_blank"><em>仲​量联​行​服务​</em></a><em>​  </em><br><em>​>>>更多</em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank"><em>仲量联行房地产研究报告​​​​</em></a><em>​​​​</em></p><p>​​<br></p><p><br></p><div><p><strong style="color:#0072c6;"><em></em></strong></p><p><strong class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><em>关于仲量联行​</em></strong></p><p>​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 <a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.​com</a></p><p>仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​<a href="http://www.ap.jll.com/asia-pacific/en-gb" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.com/a​siapacific​</a></p><p>在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn" target="_blank" rel="nofollow">www.joneslanglasalle.com.cn</a>​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​</p></div>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88