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住宅

无论您是购买还是出售住宅物业,我们为开发商、投资者、企业和个人提供专业服务,创造真正价值。

​​​​​仲量联行中国住宅综合事业部的核心业务是为开发商、投资者及个人购房者提供海内外住宅类物业及综合体物业的整合式服务。

​​仲量联行住宅综合事业部的服务范围

· 海外住宅物业销售代理服务

凭借全球化的服务网点及多元的服务优势,仲量联行国际住宅部专业顾问能够为置业者提供包括美国、英国、澳大利亚、葡萄牙、西班牙、法国等国际主要国家和城市的住宅物业的投资机会和相关配套服务。

我们的住宅部团队由多年从事高端国际物业的投资顾问组成,精通多元产品相关政策法规、市场趋势、营销推广及交易流程等,从住宅产品推荐、财务分析到资产管理等提供全方位解决方案。国际住宅物业的推广团队分布在伦敦、曼城、纽约、华盛顿、芝加哥、香港、新加坡、北京、上海、成都、深圳、天津、沈阳等地。

我们选择优质的品牌开发商进行合作,并从项目选址、产品开发、营销推广和租赁服务等环节提供全方位的合作,以确保国际物业置业投资者无后顾之忧、实现资产配置的国际性布局。我们的团队深厚行业经验,为开发商量身定制立体圈层营销策略建议,锁定高净值优质客户。多元化的推广渠道,为其提供市场资源整合及提高产品附加值,实现营销目标并获得最大投资回报。

· 中国本土高档住宅营销策划及顾问和销售代理服务

仲量联行专注于为国内主要城市的地标性综合体物业、高端住宅及配套商业提供从前期咨询、营销策划到后期销售代理在内的项目全案综合服务​

我们的团队由经验丰富的房地产专业人士组成,团队成员拥有多年从事房地产项目综合体、高端住宅的市场经验与专业知识,目前已形成以北京上海成都广州​等中心城市为核心向周边城市辐射的战略布局。

我们已经在全国近40个主要城市成功服务多个项目,合作过的客户包括万科、金地、华侨城等国内一线房地产企业;中信、华润、中兵等大型央属企业;以及凯德、吉宝、九龙仓、瑞安、嘉里、新鸿基等境外知名房地产企业。

​全面覆盖各个环节的住宅综合业务

第一阶段:营销顾问

前期顾问:市场热点及竞品分析、产品定位建议、产品包装策略、客户需求定位、前期市场配合
财务方案:销售进度​及回款预估、售价与成本分析、投资回报率分析、资金成本与现金回报分析
营销策划顾问:整体营销策略、媒体及推广资源整合、开盘策略及推盘节奏、阶段营销报告

代理

营销执行服务:营销网络资源整合、市场开拓及品牌包装、利润最大化价格策略、高净值客户圈层营销、销售流程监督及管理

了解更多关于仲量联行住宅业务,敬请点击右侧 “联系我们”进行业务咨询。​​​

新闻和研究

 

 

浦西中央商务区空置率降低,租金增长加快/china/zh-cn/news/1070/puxi-rental-market-research浦西中央商务区空置率降低,租金增长加快<p><strong style="font-size:16px;"><em>​仲量联行2018年第三季度上海房地产市场回顾</em></strong></p><p><strong>2018年10月12日,上海</strong>——金融服务、科技新媒体、以及联合办公企业依然是需求的主要驱动力。<strong>仲量联行华东区及上海董事总经理吴允燊</strong>表示:"由于租赁需求提升,空置率下降,浦西中央商务区租金增长加快。" 零售方面,消费持续升级,促使市场需求更加细分多样,包括新零售概念店、电动汽车和商务休闲服饰品牌共同促进租赁需求。 住宅方面,由于新开楼盘增多,销售量持续回暖。物流方面,得益于三个新项目竣工,净吸纳量随即增长。</p><p><strong><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/office">办公楼</a></strong></p><p><strong>金融服务类、科技新媒体以及联合办公企业推动办公需求</strong>。浦东中央商务区内,资产管理公司和保险公司表现活跃。金融业的开放改革促进了外资银行将其代表处升级为分支机构办公室的扩张需求。在浦西中央商务区,联合办公继续扩张,而开发商也开始投资自己的联合办公品牌。除了资管公司及专业服务类企业,零售品牌也在浦西中央商务内寻找扩张机会。非中央商务区市场租赁势头保持强劲,科技和媒体企业的升级和扩租需求持续。<strong>仲量联行上海商业地产部总监张静</strong>指出:"尽管非中央商务区各板块的新供应量仍保持高位,新兴形成的板块得益于其清晰的定位和产业导向,租赁表现优异。"</p><p><strong>三个项目为甲级办公楼市场新增约173,000平方米</strong>。位于浦东中央商务区的泰康保险大厦、浦西中央商务区的徐家汇中心2期1号楼、以及位于浦东非中央商务区的世贸中心三期于本季度竣工入市。浦东中央商务区内空置率环比上升0.6个百分点至11.1%。浦西中央商务区空置率改善,环比下降2.2个百分点至8.7%,该区域内甲级办公楼在客户流失去非中央商务区后,逐渐吸引到新客户入驻。由于非中央商务区内新近竣工的项目持续吸引到有升级需求的租户,非中央商务区整体空置率下降2.2个百分点至23.9%。</p><p><strong>空置率改善,浦西中央商务区租金上涨。</strong>空置率的下降提升了浦西中央商务区内业主的心态,租金环比上涨1.2%至人民币9.7元每天每平方米。浦东中央商务区租金小幅上涨0.5%。在非中央商务区市场,持续的新增供应使得租金增长缓慢。中央商务区内稳定的租金迫使新兴中央商务区板块租金的增幅放缓,而一些新生的板块因定位精准,租金表现突出。</p><p><strong>销售型办公楼</strong><br></p><p><strong>新项目相继入市,上海优质销售型办公楼销量复苏。</strong>历经连续六个月供应短缺的情况后,2018年第三季度共六个项目合计约203,642平方米开盘。成交量恢复至164,799平方米,较去年同期增长161.0%,环比上涨70.0%。本季度大量成交仍集中于虹桥商务枢纽板块,原因主要是该区域内可售的高品质物业较多且商务氛围和商业配套在不断改善。由于虹桥商务枢纽板块临近高铁站,内资制造业企业,特别是总部位于长三角区域的企业,把该片区作为购买物业的首选之地。除此之外的其他区域需求保持稳定。整体市场售价环比上涨0.5%。预计今后一年将有大量新增项目开盘,从而刺激市场的购买需求,交易量将有望增涨。</p><p><strong>产业园区</strong></p><p><strong>多种需求推动核心产业园区的净吸纳量。</strong>2018年第三季度共有五个新项目竣工,合计建筑面积282,000平方米。尽管供应量偏高,强劲的需求帮助整体市场空置率环比下降1.1个百分点至12.1%。科技新媒体、制药及医疗类企业持续寻求扩张面积。例如,音频公司喜马拉雅在张江剑腾内租赁26,000平方米以满足其扩张的需求。制药研究公司Covance在张江亚兰德租赁了7,000平方米的办公面积。此外,联合办公运营商继续在产业园区市场扩张。氪空间在漕河泾科技绿洲中承租约6,000平方米,而WeWork在张江凯瑞大厦内新设7,000平方米。</p><p><strong>租金持续上涨。</strong> 产业园区总体租金环比微幅上涨0.3%,至人民币4.4元每天每平方米。新近竣工的项目租赁表现强劲,开始提高租金。鉴于良好的租赁势头以及交通通达性的改善,漕河泾板块和张江板块内的部分业主继续提高租金预期。</p><p><strong><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/retail">零售</a></strong></p><p><strong>零售商改变自身,以适应消费者的预期升级和全新的办公着装标准。</strong>本季度电商和实体商场继续整合,越来越多的线上集合店开设了实体店,将其购物体验向线下延伸。<strong>仲量联行上海区零售地产部总监、中国区业主代表负责人隗然</strong>指出:"许多企业开始倡导更加休闲化的办公着装标准,催生了商务休闲和运动服饰品牌的强劲需求。" 来自电动汽车品牌的租赁需求也在上升,主要由于降低关税和对于车牌配额的预期导致消费者对这类电动汽车的兴趣增加。</p><p><strong>五个核心区项目和五个非核心区项目入市,总计建筑面积56.9万平方米。</strong>本季度的新开业项目大都是定位于周边家庭的社区商业,业态配比以餐饮和生活服务为主;而凯德晶萃广场则囊括了更多的时尚零售租户,以服务其所在商圈区域内拥有相对更高消费力的大量人群。另外,上海世茂广场完成改造,于本季度末开业。受部分新开业项目的空置率高于平均水平影响,核心区域空置率从10.2%微幅上升至10.6%。由于普陀和新江湾城吸纳量表现强劲,非核心区域空置率则从9.6%小幅下降至9.3%。、</p><p><strong>租金增长加速。</strong>核心区域零售市场首层租金同比上涨1.9%至人民币51.1元每天每平方米,非核心区域首层租金同比上涨3.5%至人民币20.2元每天每平方米。核心区域的租金增长主要受到南京东路所驱动,而闵行区则继续支撑着非核心区域的租金增长。</p><p><strong><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/industrial-and-logistics">物流</a></strong></p><p><strong>新项目竣工入市,带动市场净吸纳量上升。</strong>第三方物流和制造业需求强劲。<strong>仲量联行中国工业部总监司徒艺(Stuart Ross)</strong>表示:"奉贤是最活跃的子市场,部分原因在于大量涌入的新供应提供了可租赁面积,第三方物流和供应链管理公司的租赁表现活跃。"有鉴于此,非保税净吸纳量达到66,000平方米,较2018年第二季度增加近10,000平方米。尽管吸纳量稍低于预期,然而考虑到上海的吸纳量通常与供应量同步增长,吸纳量将会随着预租在新项目中的生效而上升。鉴于整体需求依旧强劲,问询量保持在高位,我们预计新项目将随着时间的推移而被消化。</p><p><strong>三个新项目为上海市场总存量增加275,000平方米。</strong>历经几番推迟,GLP奉贤和GLP临港项目在上海东区的奉贤完工。这两个项目为奉贤新增235,000平方米的供应,奉贤市场总存量增至785,000平方米,成为仅次于上海西部松江市场的第二大子市场。非保税市场整体空置率上升3.7个百分点至6.9%,主要由于奉贤子市场的大量供应,导致上海东部市场空置率上升至8.6%。另外受供应限制,上海西部市场的空置率下降至接近0.7%的低位。<br></p><p><strong>租金增长进一步加快。</strong>尽管空置率上升,但市场租金仍以几年来最快的速度上涨。2018年第三季度租金环比上涨1.5%至人民币1.38元每天每平方米。 上海西部的租金增长尤其强劲,因为空置率低,供应有限以及强烈的需求使得业主有信心提高租金。另外国内外投资者也都在积极寻找上海物流项目的投资机会。虽然意向投资者数量持续增长,但可售资产依然有限,导致一些投资者转向其它细分物流市场。 例如,奉贤的冷链仓库就于本季度售出。</p><p><strong><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/residential">住宅</a></strong></p><p><strong>新开楼盘集中开盘,带动成交量回暖。</strong>供应量加大释放了市场累积的需求,带动本季度上海一手商品住宅成交量环比上涨59%至19,532套,成为过去两年里成交量最高的季度。在政府严格的限价措施下,大部分性价比较高的新楼盘在开盘当日被认购一空。然而,大批新盘集中入市也给购房者带来了更多选择,需求被稀释使得另一些项目的成交明显放缓。高端住宅市场中,限价政策下,多数楼盘受到购房者的热烈追捧,第三季度共计成交586套,环比上涨190.1%。在租赁市场方面,需求继续保持稳定。<br></p><p><strong>开发商加快开盘,供应大幅放量。</strong>更多的开发商受到资金压力而加快开盘速度,使得第三季度的供应量达到26,594套,环比上涨120%,成为过去两年来供应量最大的季度。高端住宅市场方面,8个项目为市场注入1,034套新房源,同样是过去两年来开盘量最多的季度。多数新开高端住宅项目销售情况良好,例如位于前滩的晶耀名邸一期本季度推出剩余的116套房源,认筹客户超过1,500组,项目在开盘几小时内即售罄。</p><p><strong>一手房价格保持平稳,二手房价格持续下跌。</strong>高端住宅市场方面,在政府严格的价格调控下,一手高端住宅价格保持平稳。由于大量购房者被限价的一手新盘所吸引,不少二手房业主只能通过降价吸引买家。高端二手住宅价格在上季度环比小幅下跌0.1%后,本季度价格环比跌幅扩大至1.5%。租赁市场方面,来自新竣工高端住宅项目中的房源不断推向租赁市场,第三季度高端住宅租金环比下跌0.5%。土地市场方面,随着限价措施继续挤压开发商利润,土地成交市场持续降温,本季度有11块商品住宅用地均以底价成交。</p><p><strong>严格的限价政策将继续抑制一手房价格。</strong>预计上海的限价、限购等调控政策在未来几个季度将会延续。由于没有价格上涨预期,开发商将继续加速开盘来缓解资金压力。<strong>仲量联行上海项目销售部总监周静</strong>指出:"供应放量有助于释放被压抑的需求,预期未来销售量将持续复苏。但各项目的销售速度会继续分化,销售表现将取决于产品力。"我们预计第四季度高端一手房价格将保持平稳,二手房价格将继续下行。<br></p><p><strong><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/investors-and-developers/capital-markets">投资市场</a></strong></p><p><strong>本季全国的交易量回升,上海仍然是中国大宗物业投资的首选地。</strong>2018年第三季度,全国的总成交量同比上升25%至人民币536亿元,其中上海的总成交额占全国60%,达到人民币321亿元,环比上升90%,同比上升69%。鉴于目前若干大宗交易正在谈判进程中,我们预计,未来2-3个季度,上海的成交将会保持活跃的势头。</p><p><strong>办公物业主导上海大宗物业投资市场。</strong>在第三季度,上海办公物业交易额达人民币298亿元,占上海总成交量的88%。由于租赁市场势头强劲,投资者对非中央商务区的办公物业表现出浓厚兴趣。此外,本季度零售物业成交额为人民币21亿元。</p><p><strong>境外投资者的活跃推动市场逐渐转向买方市场。</strong>随着融资环境继续收紧,市场环境正在从卖方市场转向一个有利于买方的市场。然而,境外投资者则变得更为活跃,他们正加紧脚步抓住目前的投资机会增加对中国的资本配置。 若干正在进程中的大宗交易,均可见外资机构积极参与其中。<br></p><p style="text-align:center;"> 完 –​​​</p><p><em><em>>>>​更多</em><em class="ms-rteThemeForeColor-5-0"></em><span class="ms-rteThemeForeColor-5-0"></span><span class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><em><em style="line-height:20.8px;"><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/citymarkets/shanghai" target="_blank" style="text-decoration-line:underline;">仲量联​行上海城市页面</a></em></em></span></em><br><em>​​>>>​更多</em><em></em><a href="/china/zh-cn/services" target="_blank"><em>仲​量联​行​服务​​ </em></a><em> </em><br><em>​>>>更多</em><em class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank">仲量联行房地产研究报告​​​​</a></em></p><p><br></p><div><em class="ms-rteFontSize-2 ms-rteThemeForeColor-5-0"></em></div><div><div><em class="ms-rteFontSize-2 ms-rteThemeForeColor-5-0">关于仲量联行​</em></div><div><br></div><div></div><div><p style="font-family:"helvetica neue", helvetica, arial, sans-serif;background-color:#ffffff;color:#454545 !important;"></p><p style="font-family:"helvetica neue", helvetica, arial, sans-serif;background-color:#ffffff;color:#454545 !important;">仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间,实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2018年6月30日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过86,000人。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息可访问<a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.com</a><br></p></div></div><p><br></p>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88
成都零售品牌租赁多元成长 办公楼租户组合优化成新趋/china/zh-cn/news/1068/chengdu-report-scon-cultourism成都零售品牌租赁多元成长 办公楼租户组合优化成新趋<p><span style="font-size:16px;"><strong><em>​仲量联行发布2018年第三季度成都房地产市场回顾</em></strong></span></p><p>仲量联行发布2018年第三季度成都房地产市场回顾。数据显示,第三季度,<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/office" target="_blank">甲级办公楼</a>方面,需求保持强劲,空置率进一步降低;优质零售方面,本季度无新增供应,品牌租赁更趋多元化;<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/residential" target="_blank">高端住宅</a>方面,政策环境未见放松,开发商加快推盘以缓解资金压力;<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/industrial-and-logistics" target="_blank">物流地产</a>方面,"双十一"临近,市场租赁需求季度性攀升。</p><p><strong>仲量联行成都分公司董事总经理谢凌</strong>表示:"'优化'是这个季度的关键词。可以看到,成都办公楼空置率连续三个季度降低,给予了业主优化租户结构的时间,让物业价值得以提升;同时,零售市场新增供应放缓,多项目引入了更加多元化的租户,以增强购物中心与特定消费群体的联系。成都商业地产正在告别'粗放填补'阶段,逐步走向'精准定位'新阶段。"</p><h3><strong>甲级办公楼市场</strong></h3><p><strong>本季度暂无新增供应,多区域空置率水平得到改善</strong></p><p>连续两个季度,成都市场无甲级办公楼新增供应。存量面积得到进一步消化。尽管部分楼宇出现大面积租户退租现象,例如银泰中心原斐讯科技位置,本季度迅速被梦想加填补。截至2018年第三季度,成都市场甲级办公楼空置率录得21.4%,环比降低2.8个百分点,较去年同期则降低4.9个百分点。市中心区域则跌至23.2%,环比降幅达2个百分点。</p><p>由于部分预计于第四季度入市项目或出现延期交付情况,成都甲级办公楼空置率有望在今年年底下跌至20%以内。</p><p><strong>市场成交维持频繁,专业服务与高科技行业继续领跑租赁市场</strong></p><p>第三季度市场需求保持活跃,净吸纳量录得约9万平方米,较去年同期上涨约1.9万平方米。成交的区域主要位于当前市场拥有较多空置面积的市中心区域以及城南区域,二者总额接近市场总净吸纳量的88%。</p><p>行业方面,市场主要呈现以下趋势:</p><p>1)<strong>来自灵活办公运营商的需求仍不断上升</strong>。典型成交如:梦想加于本季度再次租赁银泰中心T2约1.5万平方米。氪空间选址成都甲级办公楼等。与一线城市不同,成都由于仍有部分灵活办公需求"蓝海"暂未被满足,预计今年仍将处于大举扩张的阶段。</p><p>2)<strong>受惠于不断作用的政府人才政策,高科技行业需求持续发力</strong>。需求占比达25%,环比上升5个百分点。而本季度典型成交包括OPPO选址OCG约7,000平方米,炎龙科技选址领地中心约1,000平方米等。</p><p>3)<strong>在当前去杠杆、降风险的大背景下,金融行业占比仅19%,同比降低约8个百分点</strong>。主要原因仍是不稳定的新兴金融行业。面临市场中的频繁P2P"暴雷",业主也在租户选择上更加谨慎。但从长远来看,金融市场的健康发展无疑将在一定程度上稳定办公楼租赁市场。</p><p><strong>市场租金稳步上升,市场新挑战即将来临</strong><br></p><p>本季业主一方面积极进行租户组合调整,另一方面继续微幅上涨市场租金。截至9月底,成都甲级办公楼市场净有效租金录得93.6元/平方米/月,环比上涨1.0%,同比上涨3.4%。仲量联行成都商业地产部负责人黄璐表示:"未来两年成都新增供应将继续减少,年平均供应约14万平方米。短期内成都或将进入业主市场。企业如何处理不断上扬的租赁成本、业主如何在上行市场中掌握先机并优化组合,将是未来市场主体最需要考虑的问题。"</p><h3><strong>优质零售市场</strong></h3><p><strong>无新项目入市,品牌租赁更趋多元化</strong></p><p>本季度主城区无新增供应,全市<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/retail" target="_blank">优质零售</a>总体量保持在665万平方米。在强劲需求推动下,现有项目去化速度加快。一些项目抓住这一契机,展开新一轮品牌调整,导入新业态、新元素,增强消费者粘性。需求方面,零售、餐饮和儿童业态仍是需求主力,国际潮牌及奢侈品牌持续看好成都市场,将西南乃至全国首店落户成都,如:美国潮牌Been Trill全国首店、法国奢侈品牌Isabel Marant西南首店、德国腕表品牌A.Lange&Sohne西南首店等相继入蓉。餐饮方面,受资本追捧的"网红"茶饮品牌入驻成熟购物中心核心位置,如:喜茶黑金店于IFS开业,奈雪的茶继续在蓉拓点,人气奶茶鹿角巷首进成都。此外,儿童业态作为吸引家庭客流的利器,在项目调整中也备受关注。各大购物中心也试图通过增强儿童业态的多样性和体验性,以增大家庭客流,延长消费者停留时间,如:The Littles亲子餐厅、智胜乐飞航空体验中心、LEGO西南首家授权专卖店等。</p><p>此外,美妆、家居及智能电子等需求的绝对数量虽不大,但在近期需求中表现活跃。这类租户已成为购物中心形成项目差异化、与特定消费群体建立忠诚度的一种有利方式。其中,美妆和医美品牌以旗舰店、集合店等形式布局购物中心,如:Dior Beauty 全球旗舰店、Space NK美妆集合店、医美品牌CELLCARE等。家居和智能电子产品聚焦体验店,录得BOSE全国最大体验店亮相成都,瑞典独立设计师家居品牌NOME连续拓点,九木杂物社进驻万象城和环球中心等。从以上需求来看,即使在经济增速小幅放缓的背景下,品牌进驻成都的步伐并未减慢,这主要得益于成都生活方式对于品牌的消费需求没有减少。</p><p><strong>主力租户助力空置率继续降低,优质项目带动租金小幅上升</strong>。</p><p>新零售、娱乐和文创业态成交活跃,并逐渐替代传统超市成为新的主力租户,如:京东旗下新零售品牌7Fresh生鲜超市西南首店确定进驻戛纳湾广场。盒马鲜生继续深耕成都市场进驻复城国际广场,大喜时代剧场入驻SM广场,WOLF2731综合游乐馆落户339广场,言几又于北城天街围挡等。受益于诸多主力租户成交,空置率进一步下探至8.4%,环比下降0.3个百分点。</p><p>租金方面,运营状况良好的零售项目在新一轮租户调整中,持续优化租户组合,租金议价能力继续走强,因此本季度全市优质零售市场租金小幅上扬至373.7元/平方米/月,环比上浮0.1%。</p><p><strong>四季度将迎来供应高峰,新项目预租赁情况较为乐观</strong>。</p><p>预计第四季度全市优质零售将迎来集中供应,共计约38万平方米。尽管新增供应较多,但预租情况较为乐观,预计年底全市空置率仅会小幅攀升。由于成都零售市场保持良好态势,开发商继续在成都发掘潜在市场,百盛将在成都开设两间城市购物广场概念店,龙湖旗下社区定位产品线星悦荟将落户武侯大道等。</p><p><strong>仲量联行成都零售地产部负责人褚丹</strong>表示:"随着外来人才流入带来的消费支撑,预计零售租赁需求将会持续活跃,其中核心商圈和市郊商圈将成为更多零售商扩张的主要方向,市区核心商圈将持续吸纳新兴品牌的租赁需求,但未来竞争更为激烈,业态和品牌的更迭速度都将加快。同时,随着市郊商圈的成熟及消费需求的增长,更多社区商业将向市郊拓展。"</p><h3><strong>高端住宅市场</strong></h3><p><strong>新增供应提升,市场情绪更趋理性</strong>。随着资金压力持续增大,开发商推盘速度开始加快,这也是继2017年第三季度后,高端住宅市场新增供应量首次回升。据统计,本季度约有5个高端住宅项目新获预售证,共计约1,850套,环比增加1,050套,同比增加530套。受限购政策持续作用,购房情绪更趋理性,加之备案数据有一定时滞,故本季度市场去化量有所回落,全市高端住宅备案成交量约760套,环比减少1,500套,同比减少约2,300套。</p><p><strong>二手资本值持续回落,一、二手资本值倒挂现象有所缓解</strong>。由于一手资本值持续受限价政策调控,价格波动相对较小,本季度高端住宅一手资本值约为20,800元/平方米,环比小幅上涨1.5%。就二手房市场而言,随着购房政策的一系列变化,住宅销售逐步由卖方市场过渡至买方市场,二手资本值从上季度开始出现松动,购房者观望情绪加重。受此影响,本季度二手资本值持续下滑至24,100元/平方米,环比降低0.3%,降幅逐渐增大,一手与二手资本值差距逐步缩小。</p><p><strong>主城区土拍遇冷,住宅用地均底价成交</strong>。本季度,主城区住宅用地迎来集中供应,共有13宗土地入市,其中锦江区1宗,成华区2宗,高新区10宗(含人才住房)。尽管新入市土地都顺利成交,但并未出现多家竞价的情况,所有住宅土地均以底价成交,受高新区10宗含人才住房用地的影响,主城区平均楼面价仅3,796元/平方米,环比下降67.6%。从拿地企业来看,传统知名开发商拿地数量减少,国资背景开发商拿地活跃。随着房企在金融市场融资收紧,预计开发商拿地将更加谨慎,土拍市场也更趋理性。</p><p><strong>开发商或将加快推盘以缓解资金压力</strong>。在政策调控和金融去杠杆的双重压力下,开发商资金流动性短缺的影响进一步加深,更加依赖销售去化带来的资金周转。预计在政策未见任何松动的情况下,中短期内开发商仍将以保去化为首要目标,必将加快推盘节奏,故销售价格将难以上涨,全市一手房价格将主要受新开盘项目入市的影响而出现波动。</p><h3><strong>(非保税)物流仓储市场</strong></h3><p><strong>成熟子市场新增两项目</strong></p><p>本季度市场再迎两个项目入市,分别是安博中国新都库一期和丰树双流库。两库新增总面积约5.3万平方米,其中安博建筑面积3.3万平方米,丰树2万平方米。丰树项目约一半已被途虎轮胎租用,而安博新都暂无成交。</p><p><strong>备战"双十一",市场需求呈现季节性攀升</strong></p><p>第三季度,市场总净吸纳量录得约8.8万平方米。受电商购物节影响,需求呈现季节性上升。环比增加约2.6万平方米;但由于菜鸟等自建库的投入使用,市场租赁需求较去年同期有所下降,同比下降7.1万平方米。行业方面,电子商务行业的物流需求表现突出,大型电商企业如京东、苏宁等在本季度均呈现出较大面积租赁成交。与此同时,随着伊藤洋华堂旗下线上购物平台"伊藤到家"上线,本季度伊藤忠在龙泉驿区域租赁一定面积。</p><p><strong>稳健需求作用下,租金继续呈上升趋势</strong></p><p>稳健的市场需求使得空置率继续下降,录得12%,环比下降1.3%,同比下降4.9%。由于市场可租用空置面积的下降,特别是龙泉驿市场,业主在该季度对租金要求再次提高。截至9月底,录得非保税物流仓储市场净有效租金为0.78元/平方米/日,环比微幅上涨0.8%。</p><p style="text-align:center;">– 完 –​​​</p><p><em><em>>>>​更多</em><em class="ms-rteThemeForeColor-5-0"></em><span class="ms-rteThemeForeColor-5-0"></span><span class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/citymarkets/chengdu" target="_blank">仲量联行成都城市页面</a></span></em><br><em>​​>>>​更多</em><em></em><a href="/china/zh-cn/services" target="_blank"><em>仲​量联​行​服务​​ </em></a><em> </em><br><em>​>>>更多</em><em class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank">仲量联行房地产研究报告​​​​</a></em></p><p><br></p><div><em class="ms-rteFontSize-2 ms-rteThemeForeColor-5-0"></em></div><div><div><em class="ms-rteFontSize-2 ms-rteThemeForeColor-5-0">关于仲量联行​</em></div><div><br></div><div></div><div><p style="font-family:"helvetica neue", helvetica, arial, sans-serif;background-color:#ffffff;color:#454545 !important;"></p><p style="font-family:"helvetica neue", helvetica, arial, sans-serif;background-color:#ffffff;color:#454545 !important;">仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间,实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2018年6月30日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过86,000人。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息可访问<a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.com</a><br></p></div></div>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88
办公及零售物业双双迎来供应高峰,存量需升级;住宅限购推至全城,销量已骤降/china/zh-cn/news/1071/2018q3-shenyang-real-estate-review办公及零售物业双双迎来供应高峰,存量需升级;住宅限购推至全城,销量已骤降<p><span style="font-size:16px;"><strong><em>​仲量联行2018年第三季度沈阳房地产市场回顾及展望</em></strong></span></p><p><strong>2018年10月11日,沈阳</strong> – 仲量联行今日发布2018年第三季度沈阳房地产市场报告。第三季度,沈阳优质办公楼市场和优质零售市场均迎来大量新增供应,为市场带来新活力的同时,也推动了旧有项目积极进行升级调整。<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/residential" target="_blank">高端住宅市场</a>方面,尽管全域限购政策致使市场成交量骤降,但本地改善型购房者及"新沈阳人"的需求仍推动市场前行。<strong>仲量联行沈阳分公司副董事总经理王静</strong>表示,"随着联合办公在一线城市的深入发展,运营商也开始在沈阳市场寻求发展机会。沈阳'双创'热潮下集聚的大量科技型、创新型企业,将成为沈阳办公楼市场需求的有力增量,助力市场稳定发展。"</p><h3><strong>办公楼</strong></h3><p><strong>升级需求明显,市场净吸纳量环比上涨</strong>。本季度,沈阳<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/office" target="_blank">甲级办公楼</a>需求平稳,净吸纳量录得3.2万平方米,较上季度增长34%。新入市项目推动市场升级需求,为租户的扩租或搬迁提供了更多机会,但也导致较旧的办公楼项目空置面积增加。市场吸纳量仍主要来自于金融服务业,同时高端医疗美容机构也开始进驻优质办公楼,且租赁面积较大,助推办公面积的消化。此外,联合办公兴起势头明显,致使运营商纷纷开始转向高品质物业选址。</p><p><strong>本季度五个项目入市,主要集中在金廊沿线</strong>。第三季度共录得五个项目入市,新增供应共计17.3万平方米。其中包括两个甲级办公楼项目,市府恒隆广场A座高区和嘉里中心T2,沈阳优质办公楼总量录得306万平方米。由于新增项目集中入市,本季度整体市场空置率出现小幅上升,录得28.7%。其中,甲级办公楼市场空置率录得33.8%,环比上升1.5个百分点。</p><p><strong>市场集中供应,优质办公楼租金表现放缓</strong>。第三季度,沈阳办公楼整体市场租金录得67元/平方米/月,环比微降0.3%。其中,甲级办公楼租金微幅下跌至87元/平方米/月,环比下降0.8%。空置率仍维持在高位,迫使业主普遍选取灵活的租金策略以吸引租户。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示:"沈阳优质办公楼市场仍处于租户时代,好品牌、高品质以及灵活的价格策略,或将成为市场竞争力的重要评判标准。"</p><p><strong>年底仍将迎来新增供应,业主或面临更大竞争压力</strong>。预计2018年第四季度,沈阳优质办公楼市场仍将迎来11万平方米的新增供应。尽管租赁需求将保持稳定,但预计供过于求的现象仍将持续,市场整体空置率将有所上涨。新增供应预计将导致租金表现受持续抑制,但一些表现突出的优质项目租金将保持上涨。</p><h3><strong>零售物业</strong></h3><p><strong>沈阳优质零售市场迎来供应高峰,社区型商业稳步扩张</strong>。第三季度,沈阳优质零售市场迎来3个项目入市,新增供应37.6万平方米,达到2012年至今单季度供应峰值。其中,两个社区型商业项目,万科鹿特丹生活广场和沈北华强广场,分别在长白和沈北两个非核心商圈开业,为周边居民和消费者带来了全新的选择。同时,位于南金廊的K11购物艺术中心正式开始试运营,丰富的体验式业态吸引了较高客流量。在新兴优质零售项目不断入市的高压下,位于太原街商圈的兴隆一百在本季度闭店。截至2018年第三季度末,沈阳优质<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/retail" target="_blank">零售物业</a>市场总体量达到602万平方米,其中优质购物中心存量为403万平方米。受新开业项目的影响,整体市场空置率环比上升2个百分点至18.8%, 其中优质购物中心空置率录得16.4%, 环比上升3.1个百分点。</p><p><strong>本季度,休闲餐饮、儿童教育服务业态继续保持扩张,需求稳健</strong>。体验馆、主题公园等新兴娱乐业态在业态配比中占比逐渐提升,试图通过独特的体验式业态和服务进一步吸引消费客流,争抢客户粘性。品牌布局方面,JORDAN东北最大旗舰店进驻皇城恒隆,美特斯邦威在中街商圈开设体验概念旗舰店,为传统商圈零售商业项目的转型和升级提供了可能。</p><p><strong>本季度优质零售市场租金稳中有升</strong>。由于新开业的社区型项目主要分布于非核心商圈,租金水平相较于成熟区域偏低。本季度大部分商场首层租金持平,部分项目随着优质租户的进驻,租金水平有一定上升。在优质项目的支撑下,第三季度沈阳优质零售物业首层租金录得245元/平方米/月,环比微涨0.7%。</p><p><strong>未来将面临众多优质项目集中入市,供应压力使竞争加剧</strong>。2018年全年,预计沈阳优质零售物业新增供应量合计将超过52万平方米,且2019年预计仍有33万平方米优质零售物业入市,空置率将面临上升趋势。<strong>仲量联行沈阳分公司研究部高级分析师齐旋婷</strong>表示:"随着市场竞争的日益升级,优质零售开发商将陆续向非核心商圈拓展,市场或将见证更多业态调整,新兴体验型业态成为项目差异化竞争亮点。同时,新增项目或引进更多首进品牌,将进一步丰富沈阳零售市场的多样性。"</p><h3><strong>工业物流市场</strong></h3><p><strong>电商企业和第三方物流企业持续推动市场需求</strong>。相较上季度的活跃表现,本季度录得租赁交易有所减少。在新供应缺乏与年终"网购季"临近的双重推动下,第三季度,电商企业与第三方物流企业合计吸纳11.6万平方米。</p><p><strong>本季度无新项目入市,空置率降至四年最低</strong>。本季度<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/industrial-and-logistics" target="_blank">工业物流市场</a>无新增供应入市,沈阳高标准仓储市场总量保持在219万平方米,稳定的市场需求继续去化空置面积。截至第三季度,全市整体空置率跌至9.76%,环比下降5.3个百分点。</p><p><strong>市场租金维持稳步上涨趋势</strong>。良好的租赁状态导致部分优质项目不断提升租金水平。第三季度,沈阳高标准仓储市场平均净租金录得0.75元/平方米/天,环比上涨1%。</p><p><strong>新增供应带来空置压力,稳定需求或助推租金增长</strong>。预计2018年年底前,仍有14.3万平方米新增供应入市,预计空置率会小幅上升。但是伴随着成熟子市场的强劲需求和新兴区域空置面积逐步被吸纳,空置率仍将保持低位。<strong>仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛</strong>表示:"由于各大电商与第三方物流公司的需求稳定,预计核心区域优质项目仍将保持高入驻率,持续的低空置率或将推动市场租金继续上行。"<br></p><h3><strong>高端住宅</strong></h3><p><strong>限购政策升级至全域</strong>。8月6日,沈阳房地产调控政策"沈六条"正式出台,商品房限购区域由原限购区域(沈河、和平以及浑南三环内)扩大为全市行政区域(不含辽中、新民、法库、康平)。<strong>仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监王传</strong>表示:"本次调控重在抑制投机和投资需求,是在控风险、防泡沫的原则上,让房子回归居住属性。与此同时,在以'新气象新担当新作为推进东北振兴'的大背景下,沈阳作为其中的重点城市,正在以产、城、人、文等各项政策吸引优质产业、企业和人才进驻。限购政策中对于改善型需求和'新沈阳人'需求的高度关注也对此起到了正面的作用。加之沈阳在同级别城市中,房价位于合理水平,这一定程度上也成为沈阳吸引人才,尤其是青年人的重要优势之一。"受限购政策影响,市场上投机和投资者数量减少,刚需及改善型买家仍为市场的主要购买力。第三季度,沈阳商品住宅整体成交量为429.88万平方米,环比下降5%。其中,高端住宅市场成交共录得6,600套,较去年同期下降20%。</p><p><strong>高端住宅价格持续上扬</strong>。截至本季度,库存去化周期降至13个月,市场供应仍然紧缺,推动住宅价格持续攀升。第三季度,沈阳整体商品住宅平均成交价上扬至9248元/平方米,环比上涨7%。在改善型需求成交比重提高和高地价项目相继以高售价入市等因素的共同作用下,本季度沈阳高端住宅市场销售均价较去年同期上涨15.1%,录得12,117元/平方米。</p><p><strong>受政策影响,开发商对土地买卖持谨慎态度</strong>。第三季度,沈阳土地市场供销热度较上季度有所减弱,共成交10宗住宅用地,成交楼面均价录得2,814元/平方米。</p><p><strong>未来预期楼市回归理性,高端住宅市场价格或将稳步上涨</strong>。预计调控政策不松绑的情况下,改善型买家仍将主导沈阳高端住宅市场的购买需求。持续紧缩的政策将会给销量和新增供应量带来一定压力,由于供应持续偏紧,对于稳定价格将起到支撑作用。</p><p style="text-align:center;">– 完 –​​​</p><p><em><em>>>>​更多</em><em class="ms-rteThemeForeColor-5-0"></em><span class="ms-rteThemeForeColor-5-0"></span><span class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/citymarkets/shenyang" target="_blank">仲量联行沈阳城市页面</a></span></em><br><em>​​>>>​更多</em><em></em><a href="/china/zh-cn/services" target="_blank"><em>仲​量联​行​服务​​ </em></a><em> </em><br><em>​>>>更多</em><em class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank">仲量联行房地产研究报告​​​​</a></em></p><p><br></p><div><em class="ms-rteFontSize-2 ms-rteThemeForeColor-5-0"></em></div><div><div><em class="ms-rteFontSize-2 ms-rteThemeForeColor-5-0">关于仲量联行​</em></div><div><br></div><div></div><div><p style="font-family:"helvetica neue", helvetica, arial, sans-serif;background-color:#ffffff;color:#454545 !important;"></p><p style="font-family:"helvetica neue", helvetica, arial, sans-serif;background-color:#ffffff;color:#454545 !important;">仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间,实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2018年6月30日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过86,000人。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息可访问<a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.com</a><br></p></div></div>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88

 

 

2018年第二季度大中华区物业摘要/china/zh-cn/research/268/gcpd-2q20182018年第二季度大中华区物业摘要2018年第二季度中国GDP同比增长6.7%,略低于第一季度的6.8%。主要原因是内外需求均有小幅放缓。中美贸易磨擦的升温不出意外地影响外贸环境,去杠杆导致投资规模增速放缓。但是,新动能对经济支撑作用增强:服务业生产指数保持较快增速,信息传输、软件和信息技术服务业保持较快增长。0x01010063443623C9F9004FA21AA8EABD6132C80096456DD4F4AF204EB9DD2C24B361B045
2018年第一季度大中华区物业摘要/china/zh-cn/research/256/greater-china-property-digest-1q20182018年第一季度大中华区物业摘要2018年第一季度中国GDP增速维持在6.8%,与上季度持平。随着供给侧结构性改革的深入推进,工业生产增长有所加快;现代新兴服务业拉动作用继续增强。0x01010063443623C9F9004FA21AA8EABD6132C80096456DD4F4AF204EB9DD2C24B361B045
仲量联行与湖北日报联合发布《2017湖北地产发展白皮书》/china/zh-cn/research/257/jll-hubei2017-report仲量联行与湖北日报联合发布《2017湖北地产发展白皮书》此次五周年纪念刊总结了2017年湖北省宏观经济概况,武汉市政策规划,未来重点工程,及土拍市场,分析了武汉房地产细分市场的现状及需求,展望了未来市场前景。0x01010063443623C9F9004FA21AA8EABD6132C80096456DD4F4AF204EB9DD2C24B361B045

案例研究

 

 

武汉大都会/china/zh-cn/case-studies/101/wuhanp-metropolis武汉大都会<p>​​本项目位于武汉市。项目总建筑面积约53万平方米,其中包括商业20万平方米,室内游乐场3万平方米,办公楼10万平方米,酒店4万平方米和住宅15万平方米。本项目是中部地区唯一一个以娱乐为导向和引爆点的娱乐综合体项目。受业主委托,仲量联行为本项目提供物业策划报告,提供物业策划、物业设计评审优化等服务。</p>0x0100F03D47272AC15342926F7D713E448F1B00EB1C487C9E90A2419F545A2750B08453
上海明天广场改造/china/zh-cn/case-studies/102/shanghai-mingtian-square上海明天广场改造<p>​本项目位于上海人民广场核心区域,是浦西的地标性超高层建筑,物业形态涵盖高星级酒店、行政公寓和配套零售,大厦塔楼高度284米,地上建筑面积约10万平方米。受上投资方委托,仲量联行对该项目的改造提供战略定位服务,具体涉及的物业品种为7—32层建筑面积36,513平方米的行政公寓。结合本项目特征和周边物业市场情况,以及超高层建筑的特点,仲量联行进行了合理的业态筛选,并提出了本项目的改造关键点。</p>0x0100F03D47272AC15342926F7D713E448F1B00EB1C487C9E90A2419F545A2750B08453
华侨城苏河湾销售实现快速增长/china/zh-cn/case-studies/25/suhe_creek华侨城苏河湾销售实现快速增长<p style="text-align:justify;">苏河湾坐落于上海中心城区,坐拥陆家嘴、黄浦江、外滩等稀缺景观资源。全世界第四家宝格丽酒店也将落户苏河湾。苏河湾即将成为上海新兴的城市地标。</p><p style="text-align:justify;">基于仲量联行对上海住宅市场的深入了解及拥有的优质客户资源,华侨城(上海)置地有限公司指定仲量联行作为苏河湾联合驻场代理。这是仲量联行住宅团队首次与大型国有房地产开发商合作。</p><p>作为联合驻场代理,仲量联行在半年多的时间里为华侨城苏河湾项目达成约4.2亿人民币(约合6800万美元)的总成交额,在2013年度所有驻场代理销售团队中业绩最佳。</p>0x0100F03D47272AC15342926F7D713E448F1B00EB1C487C9E90A2419F545A2750B08453