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住宅

无论您是购买还是出售住宅物业,我们为开发商、投资者、企业和个人提供专业服务,创造真正价值。

​​​​​​​​​​​​​​​仲量联行中国住宅的核心业务是为开发商、投资者及个人购房者提供海内外住宅类物业及综合体物业的整合式服务。我们的服务范围包括:

  • 海外物业销售代理服务
  • 中国本土高档住宅营销策划及顾问和销售代理服务

海外物业销售代理服务
凭借全球化的服务网点及多元的服务优势,我们国际住宅部专业顾问为置业者提供国际主要城市的住宅物业的投资机会和相关配套服务。

我们的团队由多年从事高端国际物业的投资顾问组成,从住宅产品推荐、财务分析到资产管理等提供全方位解决方案。国际物业的推广团队分布在伦敦、香港、新加坡、北京、上海等地。

我们选择优质的品牌开发商进行合作,并从项目选址、产品开发、营销推广和租赁服务等环节提供全方位的合作,以确保置业投资者无后顾之忧、实现资产配置的国际性布局。

中国本土高档住宅营销策划及顾问和销售代理服务
我们专注于针对主要城市的综合体、高端住宅与商用物业项目,提供从前期咨询、营销策划到后期销售代理在内的项目全案综合服务。

我们的团队由经验丰富的房地产专业人士组成,团队成员拥有多年从事房地产项目综合体、高端住宅的市场经验与专业知识。目前,我们已形成以北京、上海、成都、广州等中心城市为核心向周边城市辐射的战略布局。

融合全球视野与本土经验,我们力求为您提供最佳行业解决方案;凭借及时敏锐的洞察力与判断力,力求为您提供独特而卓越的咨询建议。依靠多元化的推广渠道,我们能够为您锁定优质客户,助您实现营销目标。

新闻 研究

 

 

2017年1季度:中国住宅市场速览/china/zh-cn/news/special/28/2017-q1-china-residential-overview2017年1季度:中国住宅市场速览<h3><strong>​​​​​​​调控加码,成交​量普降</strong></h3><p>2017年一季度在因地施策的政策指导下,一、二线城市为维稳楼市,继续实施紧缩政策。 其中,一线城市调控措施频频升级。北京进一步提高二套房首付比例,并减少了首套房贷款利率折扣。上海暂停了类<a href="/china/zh-cn/services/property-type/residential" target="_blank">住宅</a>项目的网签并敦促相关项目进行整改。深圳继续加强商品住房价格调控,要求预售申报均价不明显高于周边同类同户型在售项目均价。与此同时,不少1.5线城市,如成都、南京和杭州等均扩大了限购区域范围,并进一步升级了对非本地户籍居民的限购措施。</p><p>受密集出台的调控政策影响,加之季节性因素,一季度各城市成交量普遍延续了去年四季度的回落态势。仲量联行跟踪的全国20个主要城市在一季度住宅成交量环比下跌34%,较去年四季度6%的跌幅进一步扩大。受一、二线城市限购影响,部分投资者开始转向一些三、四线城市,特别是地处北上广深周边的城市,推动当地住宅成交量价齐升,这也触发了部分三、四线城市在过去一两个月内陆续出台多项调控措施。​</p><h3><strong>成交量回落,但需求和房价依旧不减</strong></h3><p>然而,一、二线城市成交量的回落并不代表实际需求的大幅萎缩,更多是源于供应量的减少。相反,我们看到在热点一、二线城市中的实际改善型需求依然强劲。例如在上海,浦东前滩某高端住宅项目一月开盘当天,近300套住宅即告售罄;在北京,海淀区两项目于2016年年末入市,分别推出343套和236套住宅,所有房源均在今年一季度售罄;在杭州,江干区和拱墅区的一些项目本季度开盘也获得了75%以上的销售率。这些市场反应都表明,虽然严厉的调控政策抑制了部分购房需求,但在热点城市中的真实改善型需求依旧强劲。正因如此,即使在成交量连续下滑时,这些城市的房价却依然坚挺。</p><p><img src="/china/zh-cn/PublishingImages/Lists/NewsSpecial/NewForm/Residential_1.PNG" alt="2017第一季度整体住宅市场成交量和价格变化" style="margin:5px;width:600px;height:411px;" /><br></p><h3><strong>供应减少,库存持续下降</strong></h3><p>为抑制新房价格攀升,多地政府加强了预售管理。一些地方政府采取了限制高价项目入市或限制项目预售价格等措施。在此影响下,一些未申请到预期开盘价格的开发商选择推迟项目开盘时间,导致多地新增供应大幅减少。仲量联行跟踪的中国20个城市第一季度住宅供应量环比下降约38%。</p><p>由于新增供应未跟上销售步伐,大部分城市的库存持续下降。一季度20个城市的总体库存量较上季度小幅下降6%,同时大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下,甚至部分城市如南京、杭州等地的库存去化时间已降至6个月以下。在新增供应减少、库存下降的背景下,虽然紧缩政策高悬,但开发商并不急于降价销售。因此较小的库存压力成为了热点一、二线城市价格坚挺的原因之一。​</p><p><img src="/china/zh-cn/PublishingImages/Lists/NewsSpecial/NewForm/Residential_2.PNG" alt="2017第一季度主要城市整体住宅库存量及去化时间" style="margin:5px;width:600px;height:418px;" /><br></p><p>一、二线城市库存告急,但不少三、四线城市的库存压力依然存在。鉴于此,4月6日中国住房和城乡建设部发文要求各地根据商品住房库存消化周期来调整住宅供应规模、结构和时序。要求对消化周期在36个月以上的城市,应停止供地;对消化周期在18-36月之间的要减少供地;消化周期在6-12个月之间的要增加土地供应,而对消化周期在6个月以下的城市则不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。此次的政策文件从供给侧入手,第一次对各地的土地供应政策方向有了明确的指导意见。可以预见未来几年,库存消化周期较短的一、二线城市将普遍增大并加快土地供给,而在库存较大的三、四线城市则会出现土地供应放缓。</p><h3><strong>市场展望</strong></h3><p>经过此轮政策调控升级,主要一、二线城市房价上涨动力并未退却。我们预计今年这些城市的调控政策将持续执行,并且在部分城市未来政策有进一步收紧空间。受此影响,2017年主要一、二线城市成交量会较去年有较大幅度下滑。但由于改善型需求依然存在、开发商库存压力较小,预计这些城市的价格会维持稳定。在三、四线城市,因一、二线城市限购而产生的需求外溢效应将逐步减弱。大部分三、四线城市面临经济转型的阵痛、人口净流出的压力,基本面不支持其住宅市场长期的繁荣,价格上涨空间将非常有限。​</p><div><br></div><div><div><p style="text-align:center;">– 完 –</p></div></div><p>点击阅读《JLL带你看中国》系列新闻​</p><div><div>  <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" width="401" style="width:301pt;"> <colgroup><col width="401" style="width:301pt;" /> </colgroup><tbody><tr height="21" style="height:15.75pt;"><td height="21" class="xl67" width="401" style="height:15.75pt;width:301pt;"><em>>>>​</em><span style="line-height:27.733px;"><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/news/special/27/2017-q1-china-logistics-overview" target="_blank"><em>​《JLL带你看中国|2017年一季度物流市场速览》</em></a></span></td></tr><tr height="21" style="height:15.75pt;"><td height="21" class="xl67" style="height:15.75pt;"><em><em>>>></em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/news/special/30/2017-q1-china-office-overview" target="_blank">《JLL带你看中国|2017年一季度办公楼市场速览》​</a></em><span>​</span></td></tr><tr height="21" style="height:15.75pt;"><td height="21" class="xl67 " style="height:15.75pt;"><span style="line-height:27.733px;"><em>​​<em><em>>>></em></em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/news/special/27/2017-q1-china-logistics-overview" target="_blank">《JLL带你看中国|2017年​一季度零售地产​市场速览》​</a></em>​​​</span></td></tr></tbody></table><p style="text-align:left;"><span style="line-height:1.6;font-size:13px;"><br></span></p></div></div><div><div><p style="text-align:center;">​<br></p><p><em>>>>​更多<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services" target="_blank">仲​量联​行​服务​​​​</a>​</em><br>​​<em>>>>​更多<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/news" target="_blank">仲​量联​行​新闻​​​</a>​​</em><br><em>>>>更多<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank">仲量联行房地产研究报告​​​​</a>​</em>​<br></p>​<img src="/china/zh-cn/PublishingImages/Lists/NewsSpecial/NewForm/Cover.PNG" alt="Cover.PNG" style="margin:5px;width:1px;height:1px;" /></div><div><strong class="ms-rteThemeForeColor-5-0" style="line-height:1.6;"><em>关于仲量联行​</em></strong><div><p>​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 <a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.​com</a></p><p>仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​<a href="http://www.jll.com/asiapacific" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.com/a​siapacific​</a></p><p>在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn" target="_blank" rel="nofollow">www.joneslanglasalle.com.cn</a>​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​</p></div></div></div>0x01003D5B69DBCEFF8A4DAC22CC12D9F11F5400791EEB6B70B4F342BD2615F98E2FF1A7
企业升级需求吸纳天津甲级办公楼面积,空置率环比下降至49.8%/china/zh-cn/news/882/jll-tianjin-q1-real-estate-review企业升级需求吸纳天津甲级办公楼面积,空置率环比下降至49.8%<p><strong style="font-size:14px;">​仲量联行2017年第一季度天津房地产市场回顾​​​​</strong></p><p><strong>天津,2017年4月17日</strong>——仲量联行2017年第一季度天津房地产市场亮点:</p><p></p><ul><li><span style="line-height:1.6;">办公楼市场的高空置率推动租金继续下跌</span><br></li><li><span style="line-height:1.6;">来自第三方物流企业对​仓储空间的需求继续扩大</span><br></li><li><span style="line-height:1.6;">环球购物中心天津一号店进驻天津非核心商圈</span><br></li><li><span style="line-height:1.6;">高端住宅市场售价连续四个季度大幅上涨后首度回落​</span><br></li></ul><p></p><h3><strong>办公楼市场</strong></h3><p style="text-align:justify;"><strong>2017</strong><strong>年第一季度,天津办公楼市场总净吸纳量达到</strong><strong>49,000</strong><strong>平方米,环比增长</strong><strong>94.2%, </strong><strong>同比下降</strong><strong>63.8%</strong>。本季度主要需求为租户迁入2016年新完工项目,如万通中心和仁恒置地国际中心。本季度将近一半(43%)的吸纳量来自于<a href="/china/zh-cn/services/property-type/office" target="_blank">甲级办公楼</a>。其中,房地产和金融领域为主要租赁需求来源。例如,国内房地产开发商鸿坤伟业在天津环球金融中心租赁约700平方米, 另一家国内房地产开发商荣泰置地在仁恒置地国际中心租赁约870平方米。捷信消费金融作为一家外资金融公司,在现代城办公楼扩租了将近2,400平方米。</p><p style="text-align:justify;"><strong>鉴于</strong><strong>2017</strong><strong>年第一季度没有甲级或乙级办公楼项目竣工,因此天津甲级和乙级办公楼项目的市场总存量保持不变,仍为</strong><strong>270</strong><strong>万平方米。</strong>由于天津办公楼市场净吸纳状况平稳,加之没有新项目竣工,甲级和乙级办公楼项目的空置率呈下滑态势。其中,甲级办公楼项目的空置率环比下降2.5个百分点,降至49.8%;乙级办公楼项目的空置率环比下降1.5个百分点,降至31.7%。</p><p style="text-align:justify;"><strong>净有效租金继续下跌,降至</strong><strong>93</strong><strong>元</strong><strong>/</strong><strong>平方米</strong><strong>/</strong><strong>月,环比下降</strong><strong>0.6%</strong><strong>,同比下降</strong><strong>4.4%</strong>。甲级办公楼项目租金降至104元/平方米/月,环比下降0.7%,同比下降10.6%。甲级办公楼市场持续的高空置率,迫使业主降低对租金的期望值,以便推动市场吸纳闲置空间。与此同时,乙级办公楼项目租金降至88元/平方米/月,环比下降0.6%,同比下降2.3%。</p><p style="text-align:justify;"><strong>另外</strong><strong>8</strong><strong>个项目预计在</strong><strong>2017</strong><strong>年竣工,</strong><strong>2017</strong><strong>年底前将新增约</strong><strong>481,000</strong><strong>平方米的供应量,整个市场的空置率也将被推高</strong>。仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出:"即便将有两座位于非传统商业区的甲级办公楼计划在今年入市,位于传统商业区的甲级办公楼,如万通中心和仁恒置地国际中心仍为本年甲级写字楼需求的主要吸纳者"。​</p><h3><strong>工业物流市场</strong></h3><p style="text-align:justify;"><strong>2017</strong><strong>年第一季度,新设点的需求放缓和多个租赁合约到期,导致非保税物流市场的总净吸纳量下降(约</strong><strong>58,000</strong><strong>平方米)。</strong>第三方物流是该市场的主要需求驱动因素。例如,国内第三方物流公司发网在普洛斯北辰物流园一期租赁了2万平方米的仓储空间,大田物流则在普洛斯天津普菱物流园和普金物流园一期共租赁了6000平方米的仓储空间。</p><p style="text-align:justify;"><strong>尽管</strong><strong>2017</strong><strong>年第一季度没有新增供应进入市场,但非保税物流市场的空置率仍环比上涨</strong><strong>2.3%</strong><strong>,同比降低</strong><strong>2.4</strong><strong>个百分点,增至</strong><strong>21.9%</strong>。本季度,租户租赁合约到期加之租赁交易有限,使得武清子市场的空置率环比上涨5.8个百分点,增至8.1%。</p><p style="text-align:justify;"><strong>净有效租金达到</strong><strong>0.91</strong><strong>元</strong><strong>/</strong><strong>平方米</strong><strong>/</strong><strong>天,环比上涨</strong><strong>0.3%</strong><strong>,同比上涨</strong><strong>1.0%</strong>。本季度各个子市场的租金变动状况各不相同。需求强劲且空置率低的子市场(如北辰)租金继续上扬。不过,需求平缓且空置率高的子市场(如津南)为吸引租户入驻,其租金持续下跌。</p><p style="text-align:justify;">仲量联行天津分公司董事总经理何迈可指出:"今年天津<a href="/china/zh-cn/services/property-type/industrial-and-logistics" target="_blank">工业物流</a>市场的亮点为,尽管我们预计未来将有7个新非保税物流仓库(其中包括5个对原有非保税物流仓库的扩建)进入市场,截至年底,空置率仅会有小幅变动。我们预计强劲的需求将来自于第三方物流企业和来自于北京的零售商"​</p><h3><strong>零售地产</strong></h3><p style="text-align:justify;"><strong>2017</strong><strong>年第一季度零售地产市场需求放缓,净吸纳量</strong><strong>88,000</strong><strong>平方米,环比下降</strong><strong>37.0%</strong><strong>,同比下降</strong><strong>48.0%</strong><strong>。</strong>新的租赁需求继续主要来自餐饮业和儿童业态。餐饮零售商在首次进入天津市场时更倾向于在核心商业区开设店面,而儿童业态运营商主要侧重于社区项目,满足居住在非核心区家庭的需求。例如,Roast Fish和来自北京的几家中餐馆就分别在和平大悦城租赁了商业空间,作为其在天津的首家店面所在地。美吉姆和海伦多兰少儿英语分别在印象城租赁了大约800平方米和500平方米的空间。时装零售商总体放慢了在天津市场的扩张步伐;不过,Me & City和Urban Revivo仍然开设了新的店面。</p><p style="text-align:justify;"><strong>天津环球购物中心在非核心区中北镇开业,新增购物空间</strong><strong>90,000</strong><strong>平方米,是</strong><strong>2017</strong><strong>年第一季度天津唯一一家新开业的高品质购物中心</strong>。该购物中心定位为社区项目,其很大一部分零售空间租赁给餐饮、娱乐和服务行业的零售商,​​占本季度净吸纳量的36.0%。在印象城和熙悦汇等其它社区购物中心高吸纳量的带动下,天津<a href="/china/zh-cn/services/property-type/retail">零售​地产​</a>​市场的整体空置率降至14.6%,环比下降0.2个百分点,同比下降2.3个百分点。</p><p style="text-align:justify;"><strong>本季度,在租赁需求增长不大的情况下,租金与上季​度基本持平。净有效租金达到</strong><strong>11.2</strong><strong>元</strong><strong>/</strong><strong>平方米</strong><strong>/</strong><strong>天,环比上涨</strong><strong>0.1%</strong><strong>,同比上涨</strong><strong>1.1%</strong><strong>。</strong>由于各区域间的竞争日趋激烈,绝大多数项目的租金保持不变。不过,定位明确和零售商组合相对独特的零售项目租金仍保持上涨,如,位于小白楼分市场的天津国贸购物中心和位于中北镇的永旺梦乐城。</p><p style="text-align:justify;"><strong>展望今后,预计</strong><strong>2017</strong><strong>年底前将有四座新建购物中心进入市场</strong>。大型购物中心天津天河城购物中心预计将于2017年第二季度开业,为和平路分市场新增零售空间19万平方米。仲量联行天津零售地产部负责人尹伟静表示:"由于毗邻地铁3号线,加之有大量的餐饮和体验类零售商进驻,天河城购物中心预计将成为一个成为辐射天津城区的零售项目,从而可能使得核心商圈,特别是和平路和滨江道市场的竞争进一步加剧。"</p><h3><strong>高端住宅</strong><strong></strong></h3><p style="text-align:justify;"><strong>高端住宅市场成交量降至</strong><strong>1,754</strong><strong>套,环比下降</strong><strong>24.9%</strong><strong>,同比下降</strong><strong>39.6%</strong>。成交量下跌的主要原因是政府从2016年底以来继续收紧住房政策,同时也受到中国春节假期的季节性影响。不过,本季度末,<a href="/china/zh-cn/services/property-type/residential" target="_blank">高端住宅</a>未售存量仅为634套,是2005年以来的最低点。</p><p style="text-align:justify;"><strong>2017</strong><strong>年第一季度,新推高端住宅</strong><strong>1,079</strong><strong>套,环比下降</strong><strong>45.6%</strong><strong>,同比下降</strong><strong>29.2%</strong>。万科东第梅江高层一期推出503套住宅,本季度售出482套,平均售价26,894元/平方米。该项目相对较低的售价吸引了许多首次购房者和改善性需求家庭购买。</p><p style="text-align:justify;"><strong>高端住宅的售价在经过连续四个季度的大幅上涨后开始回落,环比下降</strong><strong>2.4%</strong><strong>,但仍同比上涨</strong><strong>38.6%</strong>。政府于2016年底实施的调控政策开始对购房需求形成抑制作用,导致市场售价走低。本季度的高档住宅租金微幅上涨,环比上涨0.3%,同比上涨1.2%。</p><p style="text-align:justify;">本季度天津出台了更多的住宅调控政策,包括限制本地单身人士和非本地居民购买二套房,并将购买二套房的首付款比例从40%提升至60%。仲量联行天津研究部负责人蔡蕾表示:"4月1日出台的新一轮限购政策将一定程度抑制天津炒房需求,从而导致(天津高档住宅市场的)销量和均价的下滑,预计这种影响将持续至2017年底。"</p><div><br></div><div><p style="text-align:center;">- 完 -​</p><p style="text-align:center;"><br></p><p><em>>>>敬请访问</em><em></em><em><a href="/china/zh-cn/citymarkets/tianjin" target="_blank">仲量联​行天津城​市页面​​​​​​</a></em><br><em>>>>​更多<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/news" target="_blank">仲​量联​行​新闻​​​</a>​</em><br><em>>>>更多<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank">仲量联行房地产研究报告​​​​</a>​</em>​<br><em><br></em></p><p><strong class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><em>关于仲量联行​</em></strong></p><p>​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 <a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.​com</a></p><p>仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​<a href="http://www.jll.com/asiapacific" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.com/a​siapacific​</a></p><p>在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn" target="_blank" rel="nofollow">www.joneslanglasalle.com.cn</a>​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​</p></div><p style="text-align:justify;">​</p>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88

 

 

2016年第四季度大中华区物业摘要/china/zh-cn/research/204/gcpd-2016-q42016年第四季度大中华区物业摘要在房地产市场,随着楼市政策的转向,热点城市房屋销售动力开始减弱,开发商拿地热情逐步退却。在经历了2016年快速的复苏之后,房地产投资在2017年面临调整或将再次拖累中国经济增长。0x01010063443623C9F9004FA21AA8EABD6132C80096456DD4F4AF204EB9DD2C24B361B045
杭州城市白皮书/china/zh-cn/research/202/hangzhou-city-profile杭州城市白皮书蓬勃发展的服务业、欣欣向荣的旅游业和金融业,以及不断发展壮大的科技领域,使得杭州成为中国乃至全球最具活力的城市之一。 0x01010063443623C9F9004FA21AA8EABD6132C80096456DD4F4AF204EB9DD2C24B361B045