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市场研究

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新闻和研究

 

 

颠覆自我、融合发展:“新零售”领衔2018“春节黄金周”/china/zh-cn/news/988/2018-cny-newretail颠覆自我、融合发展:“新零售”领衔2018“春节黄金周”<h3>​<span style="font-size:16px;"><strong><em>仲量联行解读"新零售"助推实体零售业回暖的背后原因</em></strong></span></h3><p><strong>2018年2月12日,北京</strong> ——自1999年,国务院决定将春节、"五一"、"十一"等节假日的休息时间与前后的双休日拼接,形成7天的长假,近20年来,"黄金周"一直都是拉动内需和商业消费的"重要推手"。然而随着便捷线上支付平台在中国迅速普及,较低的劳动力成本使中国消费者得以享受高效率的快递服务,线下<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/retail" target="_blank">零售​</a>行业的发展在前几年似乎陷入停滞甚至倒退,即使"黄金周"内的销售量也无法与往日盛况相比。</p><p>变化才是不变的真理,从去年开始,随着各大电商平台纷纷布局线下,"新零售"概念的进一步普及,我们观察到实体零售业正逐渐回暖,那么在仲量联行看来,2018年的"春节黄金周"又将呈现出哪些"新特点"?"新零售"成为市场关注焦点的背后原因又有哪些?</p><h3><strong>新零售搅局颠覆传统商业</strong></h3><p>由互联网巨头打造的生鲜店正在各大城市扩张,如阿里的"盒马鲜生"、京东的"7FRESH"、腾讯入股的"超级物种"等由通过线上线下融合的新零售模式近年来在满足消费者对生鲜食品采购、餐饮、美食以及生活休闲需求的探索上正逐步走向成熟。</p><p>区别于传统零售模式,"新零售"的最大特点便是能够利用科技和数据的力量,进一步提高用户的购买体验。随着科技、大数据应用、智能零售、移动支付和物流网络的发展壮大,中国的互联网巨头们正准备好统治零售超市领域。例如,"盒马鲜生" 为顾客提供了在普通超市内难以购买的新鲜渔获,并专门为支付宝用户提供无现金支付的便捷体验,而"超级物种"则允许移动用户在搜索时跳过排队。</p><p>这样的新零售模式对传统零售业的影响可称得上是颠覆性的。以往"黄金周"前,"办年货"这一刚性需求为各大百货商场提供了源源不断的客流,但随着新零售的大势所趋、整体经济增速放缓、电商冲击、以及一些商圈存在零售空间供应过剩等因素的叠加影响,传统零售物业经营出现问题的报道屡屡见诸报端,并经常以停业或改建为办公物业作为结局。仅在北京地区,近年来就有多家转型困难的老牌百货商场"关门谢客",退出历史舞台。</p><p>与此同时,在金融科技和消费升级的推动下,在全国范围内,一些迎合新时代消费者需求,打通线上线下渠道和体验的零售物业项目如北京的王府中环、上海的兴业太古汇、深圳的万象天地等,都取得了巨大的成功。</p><p>中国"新零售"的快速发展,甚至值得全球零售地产的开发商和零售商学习和借鉴。仲量联行中国区研究部总监周志锋认为:"商场在中国早已颠覆了传统零售的含义,不再单纯是提供买卖商品服务的场所,民众可以在全新的体验式购物中心里从事多种多样的活动,如聚会用餐、社交、休闲娱乐、亲子教育等,体验各类新生事物,从而催生的消费需求。" </p><h3><strong>新零售模式进一步推动实体零售回暖</strong></h3><p>前几年,市场经常唏嘘电商对实体零售的"打压",然而现今我们则能够观察到更多的互联网巨头正不断布局线下实体零售门店。商务部近日发布的数据显示,2017年重点监测的2700家典型企业销售额同比增长4.6%,增速较2016年同期加快3个百分点。具体到实际可见的情况而言,截至2018年底,阿里巴巴将在北京开设30家"盒马鲜生",并进入市中心地区;京东计划在京开设多个新门店;而腾讯和永辉正考虑投资家乐福的中国业务,以扩大其在中国市场的实际业务。</p><p>那么,为何互联网巨头们纷纷布局线下市场呢?周志锋认为一方面是因为在经历了多年的低基数高增长,电商的客户群里体量已经很大,扩张获取新客户的成本将变得非常高。而且在市场份额的争夺战已经大致底定的今天,目前电商企业开始越来越注重利润:"电商获取的90%的客户群体,可能只贡献了10%的利润,而剩下的90%,仍然被线下的10%高消费能力的群体占据。所以他们开始重新把目光转移到线下。"周志锋补充道。</p><h3><strong>零售产业投资机会再现</strong></h3><p>展望新的一年,在宏观经济形势持续回暖向好、创新科技应用进程加快、零售业参与各方不断转型升级等因素助推下,可以预期,实体店铺资源将重新成为市场焦点,在经过此前几年的调整,重新明确消费者需求之后,实体零售回暖趋势将持续增强,有望重新赢得民众的追捧,再次成为消费的主要场景。</p><p>同时,根据仲量联行的观察,以"盒马鲜生"等为代表的"新零售"超市,因为广受民众欢迎,每平米的销售额约为传统超市3到5倍,成为零售业主租金增长的新鲜血液,供需两旺的情况势必将助推这类项目继续扩张。对投资者来说,零售物业作为"消费升级"的主战场,也将成为兵家必争之地。对此,周志锋表示:"仅仅两三年前,电商发展风头正劲的时候,投资者完全不会考虑收购中国的购物中心,但从去年开始,市场上已经再次出现投资于零售项目的基金产品,这充分说明,投资者已经注意到零售业的投资潜力,有关新零售的中国故事,将再次令我们惊艳。"</p><p style="text-align:center;">– 完 –​​​</p><p>​<em>>>>​更多</em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/news" target="_blank"><em>仲​量联​行​新闻​​​</em></a><em>​</em><br><em>​​>>>​更多</em><a href="/china/zh-cn/services" target="_blank"><em>仲​量联​行​服务​</em></a><em>​  </em><br><em>​>>>更多</em><em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank">仲量联行房地产研究报告​​​​</a></em></p><p><br></p><div><em class="ms-rteFontSize-2 ms-rteThemeForeColor-5-0">关于仲量联行​</em></div><div><br></div><div>仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过80,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年9月30日,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管(LaSalle Investment Management)”资产总值达590亿美元。​更多信息请浏览 <a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.​com</a></div><div><br></div><div>仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司,员工总数超过36,900人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​<a href="http://www.ap.jll.com/asia-pacific/en-gb" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.com/a​siapacific​</a></div><div><br></div><div>在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn" target="_blank" rel="nofollow">www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​</a>​​​​​​​​​​​​</div>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88
崂山商务区办公楼供应集中、租赁活跃;文化体验、新品牌、地铁商业领衔零售物业/china/zh-cn/news/976/qingdao-fourth-2017-real-estate-market-cn崂山商务区办公楼供应集中、租赁活跃;文化体验、新品牌、地铁商业领衔零售物业<p><span style="font-size:16px;"><strong><em>​​​仲量联行2017年青岛房地产市场回顾及2018年展望</em></strong></span></p><p><span style="font-size:16px;"><strong><em></em></strong></span><strong>2018年1月16日,青岛</strong> –"我们看到,青岛<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/office" target="_blank">办公楼</a>市场供应连续三年高企,崂山商务区成为供应最为集中且租赁成交活跃的区域,新落成的优质办公物业市场反应较好。"<strong>仲量联行青岛分公司董事总经理白路</strong>表示。"同时,西海岸零售商圈迎来供应高峰,文化体验、新品牌、地铁商业成为2017年青岛<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/retail" target="_blank">零售地产</a>市场发展的三大趋势。"在<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/residential" target="_blank">高端住宅</a>市场方面,伴随市场调控持续升级,2017年成交量有所回落,价格持稳。</p><h3><strong>办公楼市场</strong></h3><p><strong>青岛办公楼市场供应连续三年高企,崂山商务区供应最为集中</strong>。2017年青岛办公楼市场共录得34万平方米新增供应,推高全市存量至407万平方米。崂山商务区成为供应最为集中的子市场,占全年新增供应的80%,使其整体规模和档次进一步提高。整体市场上持有型物业比例不断提高,2017年有超过60%的新增供应为单一产权的持有型物业,产权集中有利于物业在租户品质、资产增值等方面保持长期竞争优势。同时,租户逐渐偏好新落成的优质办公物业。根据仲量联行的监测数据,平均建成时间为一年的新甲级项目(即2015年以后交付使用的项目)入驻率可以达到82%,高于甲级办公楼市场平均入驻率(75%),新落成的优质办公楼物业可以实现较快去化。本季度全市整体办公市场空置率为25.1%,比上季度环比下降1.3个百分点。</p><p><strong>租赁市场整层需求较为活跃,全年46%的租赁成交来自崂山商务区</strong>。2017年青岛办公市场净吸纳量约为34.2万平方米,其中77%的成交面积介于1,000-2,000平方米之间,整层租赁需求较为活跃,主要集中于新落成项目较多的崂山商务区,占整体租赁市场吸纳量的46%。过去十年,青岛办公市场规模迅速扩大,租赁市场年吸纳量从2007年的10万平方米扩大到2017年的34万平方米。市场需求也发生较大变化,曾经作为主要需求来源的贸易与物流企业逐渐被金融与专业服务企业所替代。全年48%的市场需求来自金融行业,而27%来自专业服务业。</p><p><strong>新落成的优质办公物业表现出较好的市场反应</strong>。截至2017年第四季度,全市办公楼市场有效净租金达到87元/平方米/月,环比下降0.4%。部分在品质和管理上均无竞争优势的办公物业将主要依赖于租金优惠以吸引关注成本的租户。承租力强的企业对真正优质的办公楼仍有一定需求,且偏好新落成的优质办公物业。根据仲量联行的监测数据,平均建成时间为一年的新项目中的甲、乙级办公楼同比租金涨幅分别为8.0%和5.5%,相比于整体市场1.4%的同比租金降幅,表现出了较好的市场反应。<strong>仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强</strong>表示:"预计未来12个月仍有近50万平方米的新增供应,连续几年的供应高企一方面会加剧项目间的租金分化并带来市场结构调整,另一方面会产生更加多维的竞争格局。"</p><h3><strong>零售地产市场</strong></h3><p><strong>西海岸零售商圈迎来供应高峰,社区型商业稳步扩张</strong>。2017年青岛零售商业市场共录得53万平方米的新增供应,推高全市存量至356万平方米。从区域分布来看,西海岸新区仍为供应最为集中的区域,包括新城吾悦广场、城市传媒广场在内的多个大型购物中心开业,为西海岸零售商业市场打开了新的局面;从业态组合来看,新项目更关注创新体验业态,例如大融城、城市传媒广场和新城吾悦广场等都适当提高了体验类业态的比例,并引进更多新品牌进入青岛;从商业定位来看,中小型体量的社区型商业稳步扩张,为市场带来近17万平方米的新增供应。</p><p><strong>文化体验、新品牌、地铁商业领衔2017年青岛零售地产发展三大趋势</strong>。在中产阶级收入增长、城市化进程加剧、消费升级的背景下,实体零售的角色正在发生转变。注重购物环境的营造、与消费者的互动、增强娱乐性、提供交通和停车的便利性,以及提供更多社交空间成为了实体零售业竞争的关键要素。本年度青岛零售地产市场上呈现出的三大发展趋势包括:一、实体商业对文化体验类业态的关注度大幅提高,例如城市传媒广场就以云冈石窟和新华书店作为其主力店之一;二、品牌差异化对增强实体零售业的竞争力愈加重要,在新开业的零售项目中,共有超过100家商铺为首进青岛的新品牌;三、地铁带来的便利性使得地铁沿线的零售地产项目,全年租金同比涨幅达6.9%,远远高出1.8%的市场平均水平。</p><p><strong>优质零售物业带动市场平均租金稳定增长</strong>。在新趋势的带动下,本季度全市可比项目租金水平环比上涨0.3%,同比上涨1.8%,达298元/平方米/月。本季度全市优质零售地产项目入驻率达90%,受新入市项目影响,入驻率环比下降0.2个百分点。</p><p><strong>未来超大型购物中心和新兴零售物业将构筑青岛零售商业市场新格局</strong>。西海岸新区仍是未来供应的主战场,包括万达茂、永旺梦乐城在内的多个超大型购物中心将为消费者带来更丰富的购物和娱乐体验空间。仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示:"主城区零售商业市场预计将出现更多场景化IP化的新兴零售物业,在'新零售'的发展驱动下注重线下和线上体验结合,将成为青岛实体零售发展的新亮点。"</p><h3><strong>高端住宅</strong></h3><p><strong>市场调控持续升级,2017年高端市场成交量同比下降35.5%</strong>。2017年,青岛城六区全面实行限购政策,并逐渐升级趋紧。同时,青岛多数银行上调购房贷款利率10%-20%左右。紧缩的房地产政策下,2017年青岛高端住宅市场成交量降至4,363套,同比下降35.5%。第四季度,得益于新项目开盘的带动,市场成交量为1,765套,达到全年季度成交量的最高水平。</p><p><strong>第四季度高端住宅市场多个项目集中供应</strong>。2017年,政府对一手房价格实行严格的市场管控,政策调整过渡期间,多个高端住宅项目多次推迟开盘计划。因此,前三季度高端住宅市场累计供应为2,115套,同比下降63.9%。第四季度随着鲁德海德堡、金隅和府、青铁华润城、保利天汇等多个高端项目开盘和加推,推动高端住宅市场录得新增供应2,464套,达到全年季度供应量的最高水平。</p><p><strong>第四季度,一手高度住宅市场价格微幅上涨0.5%</strong>。政策调控对一手高端住宅市场价格起到了明显的抑制增长作用,第四季度青岛高端住宅市场价格基本趋于稳定,为30,900元/平方米,环比微幅增长0.5%,同比增长10.6%。二手高端住宅市场价格增幅亦回落6.7个百分点,达到29,600元/平方米。同时,部分区域新开盘项目以低于区域可比项目价格开盘,录得了较高的市场成交量。</p><p><strong>预计2018年青岛高端住宅价格将保持稳中有升</strong>。展望未来,预计2018年青岛将维持行政调控并继续推出一些长效调控措施。仲量联行青岛分公司战略顾问部总监刘虎表示:"伴随青岛城市基础设施的不断发展和生活配套的不断完善,预计2018年青岛高端住宅价格将保持稳中有升的态势。"</p><h3><strong>工业物流市场</strong></h3><p><strong>新增供应持续高企,胶州物流仓储市场迅速发展</strong>。2017年青岛高标准非保税<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/industrial-and-logistics" target="_blank">物流仓储市场​</a>共录得23.9万平方米的新增供应,已连续第二年供应高企,推高全市存量至102万平方米。受益于基础设施的完善和政策引导,胶州高标准物流仓储市场迅速发展,从2016年形成至今已达到近27万平方米的市场存量,约占全市总存量的四分之一,宝湾、京东、普洛斯、传化等仓储运营商纷纷进驻。新项目的大量入市也给整体市场租金带来一定影响,截至2017年第四季度,全市高标准非保税物流仓储市场平均租金同比下降7.4%,达到0.7元/平方米/天。未来胶东新机场的投入运营将推动胶州物流市场进一步发展,带来价值认知的快速提升。</p><p><strong>来自第三方物流和电商的市场需求活跃,空港物流仓储市场快速去化</strong>。过去青岛非保税高标库仓储需求主要来自第三方物流和制造业,近几年电子商务的崛起给物流市场带来新的发展机遇,并逐渐成为主要的仓储需求来源。受益于核心的区位优势和成熟的市场氛围,空港物流仓储市场仍是青岛最重要的细分市场,在以第三方物流和电子商务为主的需求驱动下,空港区域的多个新项目实现了快速去化,2016-2017年的年平均去化量约为10万平方米,带动整体市场空置率同比快速下降18.2个百分点至17.7%,同时带动排除新项目影响以后的可比项目租金稳定上升。展望2018年,仲量联行青岛分公司工业地产部总监王丽表示:"未来12个月仓储物流市场的新增供应将有所回落,预计电商与第三方物流仍将是主要需求来源并将持续增长。"</p><p style="text-align:center;">– 完 –​​​</p><p>​<em>>>>​更多</em><em class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/citymarkets/qingdao" target="_blank">仲量联行青岛城市页面​</a></em><br><em>​​>>>​更多</em><a href="/china/zh-cn/services" target="_blank"><em>仲​量联​行​服务​</em></a><em>​  </em><br><em>​>>>更多</em><em class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank">仲量联行房地产研究报告​​​​</a>​</em></p><p><br></p><div><em class="ms-rteFontSize-2 ms-rteThemeForeColor-5-0"><strong>关于仲量联行​</strong></em></div><div><br></div><div>仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过80,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年9月30日,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管(LaSalle Investment Management)”资产总值达590亿美元。​更多信息请浏览 <a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.​com</a></div><div><br></div><div>仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司,员工总数超过36,900人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​<a 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国际及国内品牌积极拓展西安零售市场/china/zh-cn/news/968/xi-an-market-review国际及国内品牌积极拓展西安零售市场<h3><span style="font-size:16px;"><strong><em>​​仲量联行2017年西安房地产市场全年回顾</em></strong></span></h3><p><strong>2018年1月4日,西安</strong>–甲级<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/office" target="_blank">办公楼</a>全年新增供应达到近30万平方米,大量的新增供应带来空置率上涨的压力,而较为活跃的租赁需求推动净吸纳量同比大幅上涨。西安<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/retail" target="_blank">零售物业</a>市场全年新开八个优质项目,得益于整体市场较低的空置率及较高净吸纳量,租金录得较大涨幅。政府出台密集的调控政策稳定西安<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/residential" target="_blank">住宅</a>市场,但稳定的需求仍拉动了一二手房平均资本值的攀升。在优质物流(非保税)仓储方面,来自第三方物流和电商的强劲需求填补了市场上大量空置面积,空置率同比明显下降。</p><h3><strong>甲级办公楼市场</strong></h3><p><strong>2017年全年共有5个新项目交付使用,新增体量达298,700平方米。</strong>高新锦业路片区是供应最为集中的区域,此片区的迈科中心和永利·国际金融中心两个建筑高度超过200米的超高层办公楼均已于今年内交付使用。此外,位于城中心片区的长安国际F座、位于曲江片区的万众国际B座及位于城北片区的经开万科中心也均已入市。截至2017年底,西安甲级办公楼市场总存量为1,356,200平方米。新增供应集中导致部分空置面积未能在短时间内被迅速吸纳,甲级办公楼市场空置率承受上涨压力。受此影响,2017年年底,甲级办公楼市场空置率从去年年底33.7%上升至当前36.7%,同比上涨3个百分点。</p><p><strong>甲级办公楼市场全年净吸纳量达157,900平方米,相比2016年大幅增加27.5%</strong>。在大量新增供应的刺激下,需求稳中有升,净吸纳量得到快速上涨。今年上半年交付的长安国际中心F座由于绝佳的地理位置优势,入市仅半年出租率已达较高水平。下半年交付的迈科中心、永利·国际金融中心和经开万科中心由于硬件品质较好及开发商良好的品牌效应,均有不错的预租表现,从而推动整体市场全年净吸纳量大幅增长。较为显著的新成交案例包括MFG创客联邦在长安国际中心F座租赁13,000平方米左右的面积,恒大旅游集团在赛高企业总部大厦租下两层约4,800平方米,海普律师事务所在迈科中心租下约3,700平方米的面积等。</p><p><strong>甲级办公楼市场平均有效租金在2017年年底录得人民币102.9元/平方米/月,同比下滑1.6%</strong>。新入市的迈科中心及长安国际中心F座项目分别凭借硬件品质和区位优势以高于市场平均水平的租金入市,但与此同时,已有甲级项目中,部分项目因物业管理欠佳、物业较为老旧且硬件设施落后等原因致使租户外迁,空置率长期处于高位,业主们纷纷降低租金预期以吸引租户。综合来看,甲级办公楼市场平均租金小幅下挫。 </p><p><strong>展望2018年,甲级办公楼新增供应仍将持续放量,约50万平方米的新增面积将投放市场</strong>。新增供应集中入市将带来空置率进一步攀升的压力,届时,办公楼业主为提升项目入驻率,或将选择需求面积较大的租户,如MFG及侠客岛等联合办公品牌来缓解自身项目的空置压力。明年,我们或将看到联合办公进一步拓展西安市场。</p><h3><strong>零售地产</strong></h3><p><strong>九个优质项目的开业将西安零售物业市场总体量推至512万平方米</strong>。九个新开业项目中,益田假日世界,华润万象城,高新万达广场均以高于95%入驻率开业。高新万达广场、T11 Block及绿地缤纷荟的入市促进了高新商圈商业氛围的进一步成熟。同时,群光广场的开业为钟楼商圈带来了新的活力。</p><p><strong>零售项目正面应对市场压力,掀起项目改造及业态调整的风潮。</strong>部分零售项目在2017年积极进行购物体验升级及品牌业态调整,以吸引更多客流及增加消费粘性。如民乐园及大明宫万达广场将百货部分改造为主题街区,营造特色购物场景,提升商铺可视性从而引入更多客流。太白印象城则将负一层改造为155街区,引入特色餐饮品牌聚集人气。与此同时,部分零售项目选择差异化路线,深挖目标客群需求,专注做主题型、集中型购物中心。如西安壹洋购物中心转型为壹阳教育中心。</p><p><strong>国际高端品牌仍青睐成熟片区的百货项目,快时尚品牌受新兴片区商场追捧</strong>。受消费者消费习惯及购物中心品质等限制因素影响,成熟商圈的优质百货项目仍是国际高端品牌进入西安的首选。例如,国际买手店Maria Luisa Studio及美国品牌theory入驻中大国际;Vivienne Westwood,Versace,Emporio Armani等奢侈品牌入驻以百货形式为主的中大国际购物中心高新店;世纪金花-珠江时代广场店引入西安第四家Givenchy。与此同时,快时尚则因其客单价较低及吸引人流能力较强等特性而受新兴商圈项目的亲睐,如二环片区的西市城购物中心引入优衣库及国产快时尚品牌Urban Revive以吸引年轻客群;同是二环片区的益田假日世界迎来NEW LOOK的入驻;位于其他片区的万象城则引入了NEW LOOK,Urban Revive,H&M及优衣库四家快时尚品牌。</p><p>此外,电子产品在今年有突出表现,在商场开设店铺显著增加,业态占比由去年的0.2%增加至1.8%。较为抢眼的案例有:益田假日世界同时引进了小米之家及华为体验店;凯德广场,万象城均引入小米之家以优化业态配比;荣民龙首广场及印象城则在首层引入华为体验店。</p><p><strong>2017年市场净吸纳量接近53万平方米,租金录得较大涨幅。</strong>得益于大部分新项目较高的入驻率及各大国际国内品牌对西安市场的积极扩张,截至2017年底,整体市场空置率为3.8%,较2016年降低了1.1个百分点,净吸纳量达到近53万平方米,较2016年增加了28%。租金方面,现有优质项目租金的增长及新项目以较高租金的入市拉动了全市首层平均租金的增长。截至2017年底,全市优质零售市场首层平均净有效租金较去年同期录得4.0个百分点的较大幅度增长,达到人民币220元/平方米/月。</p><p><strong>未来优质项目或助力租金保持上涨态势。</strong>2018年市场将迎来近一百万平方米的新增供应。市场供应虽高,但其中不乏多个高品质项目,有望带动西安零售市场进一步向前迈进。如SKP,大悦城等招商实力强劲的新项目,其入市租金或高于市场平均水平;同时部分位于成熟区位的优质项目运营状态将保持良好,租金预期持续上扬。在两方面因素的共同带动下,西安零售物业市场平均有效净租金有望扛住压力继续攀升。同时,随着华联集团,中粮集团等国内一线开发商进驻西安市场,招商环节的竞争将更加激烈,将激励更多商场的积极转型及调整,进一步促进西安市场的成熟。</p><h3><strong>住宅</strong></h3><p><strong>调控政策密集出台,土拍市场开启改革时代。</strong>2017年西安政府四次出台限购及限售政策,虽然调控政策密集出台,但受大西安建设及放宽人才落户政策等利好消息影响,市场购房需求仍保持稳定。2017年全年,西安高端住宅市场销售套数为6,563套,较2016年增加了21.8%。同时受住宅市场热度影响,土地市场竞争日益激烈。2017年西安首次提出了改革传统的土地出让模式,一改以往达到最高限价后为竞得人的规则。新规则分为网上竞价,现场竞价及配套比拼三个环节,即价格与商业配套和义务教育资源配比最优者才可竞得土地。在新土拍政策影响下,西安四季度仅成交22宗住宅用地,较去第三季度降低了15%。全年共录得110宗住宅用地成交,较2016年降低了10.6个百分点。同时,由于城六区内土地资源的稀缺,曲江、高陵、经开、沣东新城等外围区域成为住宅用地成交热点区域。</p><p><strong>强劲的市场需求带动开发商积极推盘。2017年高端住宅新增供应为4,202套,较2016年增加了34.2%。</strong>受前三季度活跃市场需求影响,开发商在前三季度加快推盘速度。供应高峰出现在第二及第三季度,共新增3,136套高端住宅,占全年供应的74.6%。进入第四季度,虽然整体市场供应有所增加,但由于政府限价政策,高端住宅市场项目供应量有所下降,部分开发商暂缓申请预售证以等待更有利的时机。</p><p><strong>高端住宅一手及二手售价持续攀升。</strong>截至2017年底,西安高端住宅一手市场平均资本值为人民币14,500元/平方米,较2016年上涨了20.9%。2017年上半年,西安高端住宅市场的需求主要来自投资及自用需求,由于西安高端住宅市场较低的房价吸引了周边房价快速攀升城市的投资性购房者,吸引了大量的投资需求,从而拉动了上半年市场房价的攀升。而下半年后,由于楼市新政的出台在一定程度上限制了投资客入市,本地刚需买家及改善型买家则成为了高端住宅的主要购买力。此外,受一手房价格上涨的影响,地理位置较好,配套完善项目的二手房价出现较大涨幅,继而带动整体高端二手房市场均价上涨5.7个百分点至10,611元/平方米。</p><p><strong>调控政策短期不变,二手资本值或将继续攀升。</strong>西安限购政策预计未来短期内不会有大幅调整,加之银行信贷政策的收紧,市场情绪或将受到影响。因此,预计未来一手房资本值增速将有所放缓。同时,受高端住宅新增供应不足影响,交通便利,配套完善的二手房或将受到更多关注。部分改善型需求或外溢至二手房市场,将推动二手房价格的攀升。</p><h3><strong>优质物流仓储市场</strong></h3><p><strong>2017年全年西安优质物流(非保税)仓储市场仅两个仓库交付使用,新增供应面积约4万平方米。</strong>这两个仓库即为普洛斯西安空港新城南二期B4和B6库。截至2017年12月底,西安优质物流仓储(非保税)市场总存量增加至919,400平方米。 </p><p><strong>来自第三方物流及电商的活跃成交推动全年净吸纳量达到164,400平方米,较2016年上涨近3,000平方米。</strong>新增供应较少且市场成交活跃的情况下,<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/industrial-and-logistics" target="_blank">物流仓储市场</a>的大面积空置情况得到改善,空置率较2016年年底大幅下降14.3个百分点至当前的2.7%。比较突出的租赁成交包括京东和菜鸟物流在空港新城片区的普洛斯-空港新城北项目共租下约80,000平方米,百世快递和韵达速递在空港新城片区的普洛斯-空港新城南项目分别租下约23,700平方米和20,000平方米等。</p><p><strong>西安优质物流(非保税)仓储市场租金达人民币25元/平方米/月,同比微幅上涨约0.6%。</strong>由于新竣工的项目由外资开发商打造,仓库品质相对较高,使其以高于市场平均水平的租金入市;此外,如高新区这类距离市中心较近且交通配套设施较完善的成熟片区持续吸引承租能力较强的租户,录得租金上涨。相较而言,其他片区租金维持稳定。受此影响,全市租金较2016年年底录得上涨。 </p><p><strong>展望2018年,优质物流(非保税)仓储市场将迎来供应高峰,空置率或将在短期内面临上涨压力。</strong>明年,新增供应主要集中于大西安文化体育功能区和国际港务区这两个新兴片区,仅这两个片区就已占据明年全部新增供应的60%。新兴区域尚需要一段时间来发展成熟,此片区内的项目将在短期内面临较大招租压力,整体市场空置率或将受其影响而呈现上行趋势。</p><p style="text-align:center;">– 完 –​​​</p><p><em><em>>>>​更多</em><em class="ms-rteThemeForeColor-5-0"></em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/citymarkets/xi-an" target="_blank">仲量联行西安​城市页面​​​​</a></em><br><em>​​>>>​更多</em><a href="/china/zh-cn/services" target="_blank"><em>仲​量联​行​服务​</em></a><em>​  </em><br><em>​>>>更多</em><em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank">仲量联行房地产研究报告​​​​</a></em></p><p><br></p><div><em class="ms-rteFontSize-2 ms-rteThemeForeColor-5-0">关于仲量联行​</em></div><div><br></div><div>仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过80,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年9月30日,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管(LaSalle Investment Management)”资产总值达590亿美元。​更多信息请浏览 <a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.​com</a></div><div><br></div><div>仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司,员工总数超过36,900人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​<a href="http://www.ap.jll.com/asia-pacific/en-gb" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.com/a​siapacific​</a></div><div><br></div><div>在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn" target="_blank" rel="nofollow">www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​</a>​​​​​</div>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88

 

 

2017年第三季度大中华区物业摘要/china/zh-cn/research/247/gcpd2017年第三季度大中华区物业摘要2017年第三季度中国GDP增幅小幅放缓至6.8%。第一产业、第三产业增速较二季度小幅提高。受居住类商品销售推动,消费总体保持稳定。0x01010063443623C9F9004FA21AA8EABD6132C80096456DD4F4AF204EB9DD2C24B361B045
2017 年天津办公楼市场租赁需求源自何处?/china/zh-cn/research/249/2017-tianjin-office2017 年天津办公楼市场租赁需求源自何处?过去三年里,天津市区平均每一个季度就有一座优质办公楼(总建筑面积约 5 万平方米)投入市场。办公楼的供应狂潮,重新塑造了天津这一重要工业城市的形象。0x01010063443623C9F9004FA21AA8EABD6132C80096456DD4F4AF204EB9DD2C24B361B045
2017 年天津零售地产市场摘要/china/zh-cn/research/248/tianjin-office-dec2017 年天津零售地产市场摘要2017 年即将过去,我们从以下四个方面做了梳理总结,希望能帮助您了解天津线上线下零售市场在过去一年的表现,零售地产业主为保持竞争力所做的各项努力以及消费者从竞争性零售市场环境中 如何受益。0x01010063443623C9F9004FA21AA8EABD6132C80096456DD4F4AF204EB9DD2C24B361B045