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资产评估及咨询

仲量联行企业评估及咨询服务致力于满足您的融资和财务报告需求,并确保您的资产价值得到充分的体现和提升。

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​仲量联行企业评估及咨询服务团队最初于1988年在香港成立,提供亚太地区最出色的专业企业评估及房产咨询服务。连续十年,在香港IPO估值行业中,我们所评估的IPO项目所募集资金占香港IPO市场的最大份额。

仲量联行是​首家获中国政府批准在北京设立办事处的特许测量师和外部估价师公司,同时还是青岛啤酒——首家在香港联交所上市的中国公司的指定估价师。仲量联行是能够提供中国全部最高级别资质相关评估咨询服务的外资公司,包括住房和城乡建设部颁发的房地产评估一级资质、国土资源部颁发的土地评估A级资质及财政部和证监会颁发的证券、期货业资产评估资质等。

仲量联行企业评估及房地产咨询团队提供立足于市场的房地产评估咨询服务,涵盖亚太地区的所有行业和区域,致力于为不断寻求国际增长和全球认可的公司提供解决方案和无缝的集成服务。

我们提供以客户需求为目的的服务:

IP​O

资本市场是公司募集资金的主要平台之一。独立资产估价对不同司法管辖区内的许多证券交易来说都非常重要,部分还将其列为强制性要求。我们的IPO业务提供房产咨询和房地产估价等服务服务。

财务会计报告

我们的一站式资产和负债估价服务协助您进行财务会计核算,协助加强财务报表质量、透明度和相关性。

抵押贷款

仲量联行提供物业估价服​务以及以抵押贷款和贷款担保为目的的工厂和机器设备估价服务,我们的服务宗旨是确保客户充分了解证券物业的当前状况和未来前景。

兼并和收购

我们为您定制的资产评估方案使您无论交易规模大小或复杂程度如何,都能高效完成并购交易。

咨询

仲量联行的企业咨询服务旨在为我们的投资者客户提供一站式的解决方案,我们的能力涵盖投资过程的整个生命周期。

我们的估价服务涵盖:

房地产估价/尽职调查、工​厂与机器设备估价/尽职调查、企业估价、矿产估价、生物资产​​估价、金融资产估价、债务融资估价等。

​​企业评估及咨询​服务对象:银行、政府、跨国公司、中国国有/民营企业、个人/机构投资者、专业服务公司等。​

仲量联行评估咨询资质包含​:​

​- 房地产评估一级资质
- 土地评估A级资质
- 证券、期货业资产评估资质

相关新闻:仲量联行将成为可以提供中国全部最高级别资质相关评估咨询服务的外资公司​​

新闻和研究

 

 

仲量联行助力2016全球最大上市项目/china/zh-cn/news/772/postal-savings-bank-of-china仲量联行助力2016全球最大上市项目中国邮政储蓄银行在香港联交所成功挂牌上市0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88
互联网企业估值很疯狂吗?/china/zh-cn/news/740/valuation-traditiaonal-vs-internet互联网企业估值很疯狂吗?<p>​​在蚂蚁金服完成45亿美元的B轮融资后,它的估值已高达600亿美元且体量超过百度,中国的互联网格局也由“BAT”一跃变为“ATM”。虽然蚂蚁金服背靠阿里巴巴,旗下拥有支付宝和余额宝等业务,阿里巴巴2016财年第四季度的财报却显示蚂蚁金服仍为亏损。站在传统估值角度,很难理解为什么尚未盈利的蚂蚁金服会有如此高的估值。仲量联行将从传统估值方法出发,分析互联网企业的估值难点和影响互联网企业估值的因素,分享关于互联网企业估值的一些看法。</p><h4 style="text-align:center;"><img src="/china/zh-cn/PublishingImages/Lists/News/AllItems/valuation-traditional-vs-internet.PNG" alt="互联网企业估值很疯狂吗?" style="margin:5px;" /><br></h4><p>​​<br></p><h3><span style="color:#bc141a;"><strong>传统估值方法​</strong></span></h3><div><br></div><div>传统估值方法主要有<strong>现金流折现法</strong>和<strong>相对价值估价法</strong>两种方法:</div><div><ul><li>现金流折现法假设企业价值是其产生的未来现金流量按照含有对应风险的折现率计算的现值。现金流折现的模型所需参数包括预测期的年数、各期的现金流量和资本成本。<br></li><li>相对价值估价法,又称市场法,是利用可比企业的市场定价来估计目标企业价值。具体方法是:首先寻找一个影响企业价值的关键变量,其次,确定一组可以比较的类似企业,计算可比企业的市价/关键变量的平均值;然后,根据目标企业的关键变量乘以得到的平均值,计算目标企业的评估价值。<br></li></ul></div><p>​​​<br></p><h3><span style="color:#bc141a;"><strong>互联网企业估值难点探讨 </strong></span></h3><div><br></div><p>不同于传统企业,互联网企业在业务模式,推广渠道和收入来源上都高度依赖互联网,因而在对其价值进行评估时,一般会存在以下几个难点: ​</p><ul><li><span style="line-height:1.6;"><strong>缺少财务数据:没有收入或净利润为负</strong><br><span style="line-height:1.6;">传统的估值方法需要企业能够预计的未来收入和净利润或者市场上存在同类可比企业的价值。然而很多互联网企业,如蚂蚁金服和滴滴出行等,它们目前还处于亏损状态,投入的资金也主要用于用户的积累和市场的抢占,甚至有一些互联网企业还没有产生收入。在这种缺少财务数据的情况下,传统的方法难以在互联网企业价值</span><span style="line-height:1.6;">评估中应用。</span></span></li><li><span style="line-height:1.6;"><strong>收入及盈利模式尚未清晰<br></strong></span><span style="line-height:1.6;">由于许多互联网企业还在发展初期,它们对于未来主营业务的模式以及该如何盈利都尚未明确。其中,淘宝电影是一个比较典型的案例。淘宝电影于2014年上线,目前主要提供在线购买电影票服务,还未开始对用户进行收费也没有实现任何收入。另一方面,淘</span><span style="line-height:1.6;">宝电影规划未来可能发展电影投资、电影发行等一系列的业务,网上购票业务也可能会向用户收费。然而,在企业收入及盈利模式都尚未清晰的阶段,无法使用传统方法对其进行估值。</span></li><li><span style="line-height:1.6;"><strong>特有因素的考量</strong><br></span><span style="line-height:1.6;">在互联网领域技术快速创新、行业日新月异、未来充满不确定性的背景下,投资者更为看重的是企业的增长潜力而非现值。在这种情况下,相比于传统方法,估值时还需重点考量一些互联网企业特有的因素,诸如访问量、用户滞留时间、到达串以及注册用户的数量等。然而,充分获取这些指标,判断其真实性并将这些指标对互联网企业的影响精确地反映到最终估值上则非常具有挑战性。此外,对互联网企业估值时还要重点关注诸如管理团队、企业文化以及产品和概念等软性因素,要将这些不可量化的因素体现在企业的价值中也十分困难。</span></li></ul><p>​​​​​<br></p><h3><strong style="color:#bc141a;"><span style="color:#bc141a;">互联网企业估值方法探讨</span></strong></h3><p>在分析互联网企业估值的难点后,下面主要阐述几点影响互联网企业估值的因素:</p><ul><li><span style="line-height:1.6;"><strong>用户为王:梅特卡夫定律</strong><br></span><span style="line-height:1.6;">毋庸置疑,影响互联网企业最重要的因素就是用户,罗伯特·梅特卡夫提出网络的价值与用户数量的平方数成正比即 V=K*N^2,其中K是价值系数,N是用户数量。当评估一家互联网企业时,由于每家企业特有的商业模式和业务类型,价值系数K难以量化且公式自身的准确性也有待商榷。然而,梅特卡夫定律揭示了影响互联网企业价值的根本因素,即互联网企业的价值会随着用户的增加而上升且二者之间存在的是指数关系而非线性关系,由此可见用户数量是评估互联网企业价值的重要指标。</span><span style="line-height:1.6;">​</span></li><li><span style="line-height:1.6;"><strong>可比企业或企业历史融资数据</strong><br></span><span style="line-height:1.6;">由于互联网企业通常缺少净利润等财务数据且市场鲜有公开交易的同类可比企业的价值,传统的市场法很难用于互联网企业的估值。但市场上可比企业或者目标企业自身的历史融资数据可以为估值提供一个基准。以滴滴出行为例,2016年6月保利地产拟以25亿元投资滴滴出行1.46%的股权,据此交易,可以粗略估算投资后滴滴出行的价值为260亿美元。在使用融资数据进行估值时,需要注意的是融资数据是基于过去时点发生的交易,因此得出的估值也是交易发生时企业的价值而非企业现在的价值。但当融资时点与现在相距较近时,利用可比企业或目标企业历史融资数据得出的估值可以在一定程度上代表目标企业的价值。</span><span style="line-height:1.6;"> </span></li><li><span style="line-height:1.6;"><strong>其他数据:P/GMV等指标</strong><br></span><span style="line-height:1.6;">许多互联网企业,如京东、淘宝、滴滴出行等都是作为一个交易平台而赚取佣金收入。对于此类互联网企业,在平台上发生的商品交易总额(Gross Merchandise Volume,GMV)则成为影响企业价值的重要指标。可以想象,基于平台产生的GMV越大,对应的平台价值,即互联网企业的价值也应越大。在估值时,则可采用可比企业相应的市值/商品交易总额(P/GMV)指标对目标企业的价值进行大概的估量。</span></li><li><span style="line-height:1.6;"><strong>经营阶段/经营模式</strong><br></span><span style="line-height:1.6;">经营模式及经营阶段的不同也会对互联网企业的价值产生影响。对于一家互联网企业来说,有可能在各个阶段进行价值评估,而在天使轮、pre-A 及A 轮融资的评估则会分别采取不同的评估方法。同理,不同的经营模式对应的估值方法也有所不同,例如提供交易平台而赚取佣金收入的企业与提供即时通信的企业所采取的估值指标也会不同。</span></li></ul><p><br><br></p><p><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/corporates/appraisal-and-advisory" target="_blank">仲量联行企业评估及咨询部</a>是亚太区首屈一指的独立专业评估顾问团队。在过去的20多年里,公司为区内超过200家企业提供各种用途的评估咨询服务,其中包括阿里巴巴、新浪微博、去哪儿网、盛大网络、巨人网络、久游网、51网等互联网企业,咨询范围包括企业整体价值评估以及期权、可转换债券等金融工具评估。<br><br></p><p style="text-align:center;">​- 完 -</p><div><p>​​​​​<br></p><div><p><em style="line-height:20.8px;"><em style="line-height:20.8px;">>>>​</em>​ 敬请访问<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/corporates/appraisal-and-advisory" target="_blank">仲量联行<span style="line-height:20.8px;">企业评估及咨询服务</span>页面​</a></em>​<br></p><p></p><div><p><em>>>>​更多</em><a target="_blank" href="/china/zh-cn/news"><em>仲量联​行​新闻​</em></a><em>​​</em></p><p>​​​​​​<span style="line-height:1.6;">​​​​</span><em style="line-height:20.8px;">​​​​​​>>>更多</em><a target="_blank" href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" style="line-height:20.8px;"><em>仲量联行房地产研究报告</em></a><em style="line-height:20.8px;">​​</em><span style="line-height:1.6;">​</span>​<br></p><p>​<br></p><p><strong class="ms-rteFontSize-1 ms-rteThemeForeColor-5-0"><em></em></strong></p></div><div><p><strong class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><em>关于仲量联行​</em></strong></p><p><span class="ms-rteFontSize-1"></span></p><div><p>​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达583亿美元。更多信息请浏览 <a rel="nofollow" target="_blank" href="http://www.jll.com/">www.jll.​com</a></p></div><p>仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。<a target="_blank" href="http://www.jll.com/asiapacific">www.jll.com/a​siapacific​</a></p><div><p>在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。<a rel="nofollow" target="_blank" href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn">www.joneslanglasalle.com.cn</a>​​​​​​​​​​​​​​​​</p></div></div></div></div>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88
专业解析“营改增”对估值的影响/china/zh-cn/news/705/jll-valuation-and-advisory专业解析“营改增”对估值的影响<h4 style="text-align:center;">​​​​​​​​​<img src="/china/zh-cn/PublishingImages/News/jll-calculate1.jpg" alt="仲量联行解析营改增对估值的影响" style="margin:5px;" /></h4><p>2016年5月1日起,中国全面推开营业税改增值税(营改增)试点,房地产业和建筑业被纳入试点范围,由原先缴付5%的营业税改为征收11%的增值税。</p><p>税费是影响价值判断的重要因素,在估值过程中需要重点考虑。因此,税费制度的改革必然会对估值模型及计算方法产生影响。</p><p>仲量联行自2009年起已经在机器设备等固定资产的估值中,针对不同地区的增值税抵扣方式及其他方面的变化对估值模型进行了调整更新,同时在后续的评估实务中研究出一套适用于不同情境的估值模型。</p><p>此次营改增对房地产业的影响是必然的,对房地产估值的影响也将是深远的。</p><h2>对房地产资产价值评估的影响</h2><p><span style="line-height:1.6;">从估值原理上讲,同一估值对象可以有不同类型的价值,同一估值对象的价值不是唯一的。但同一估值对象的某种具体价值是其在相应的估值目的及其他特定条件下所形成的正常值,理论上讲是唯一的。所以,“营</span><span style="line-height:1.6;">改增”并不影响同一估值对象同一价值类型条件下的价值唯一性。另一方面,“营改增”会不会对估值的具</span><span style="line-height:1.6;">​</span><span style="line-height:1.6;">体数值有影响呢?答案是肯定的,因为不同企业增值税率、进项、销项等因素是不同的。</span></p><p>在过去的一个月,我们对全国包括港澳地区的数十家房地产开发企业进行了调研,分析数据显示,在相同条件下,同一估值对象在“营改增”前后估值的结果差异并不十分明显。当然,由于政策执行的时间尚短,而且多数企业对于目前正在开发和已经开发的项目更偏向采用简易计税的方法,这些都成为此次调研结果差异不大的主要原因。</p><p>从短期效果看,“营改增”是因为改变了税费的计算方法而对估值结果产生影响。从长期趋势看,税费制度的变革会影响房地产、建筑等相关企业的利润从而影响整个行业的格局,继而影响房地产市场的供求关系,从而真正意义上带来房地产价值的变化。</p><p><span style="line-height:1.6;">从估值实践来看,会因为具体的计税方式不同、模型不同以及估值考虑因素不得当等使得估价结果产生偏差,甚至是错误地反应估值对象的价值。故此,在估值时,要全面整体考虑计税因素对于价值的影响,不能孤立地看某一估值时点的情况,要综合且全面的反应估值对象的全部情况。</span></p><p>目前,大部分房地产开发企业对于《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产开发项目(老项目),由于过往抵扣票据不足,且简易计税税额低于原营业税税额等方面的综合考虑,一般采用简易计税方法;对于未取得《建筑工程施工许可证》的,建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年5月1日后的建筑工程项目(新项目),采用一般计税方式。由于估值是发现价值的过程,使用一般计税方式,更有助于还原价值形成的过程,有助于全面模拟反映估值对象的实际情况。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发中的房地产新项目计税方法如下:</p><h4 style="text-align:center;"><img src="/china/zh-cn/PublishingImages/News/jll-calculate2.jpg" alt="仲量联行解析营改增对估值的影响" style="margin:5px;" /><br></h4><p><em>需要特别注意的是:</em></p><ol><li><span style="line-height:1.6;"><em>​​支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款,且应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。</em></span></li><li><span style="line-height:1.6;"></span><span style="line-height:1.6;"><em>当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。</em></span></li><li><span style="line-height:1.6;"><em>房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 </em></span></li><li><span style="line-height:1.6;"><em>选用一般计税方式的企业需要依照当地国税的具体细则要求按时进行税费预缴及清缴。</em></span></li></ol><p>除此以外,“营改增”对于估值过程中的资料收集、现场勘察等都提出了更高的要求,更加需要相关各方的配合。“营改增”对于价值内涵的统一、折现率的选取、不同价值类型、不同估值目的等关键系数和内容的求取和确认都有不同程度的影响。进项税及销项税也需要针对不同情况选择不同的计算规则,也将会对估值结果产生影响。</p><h2>对房地产企业价值评估的影响</h2><p><span style="line-height:1.6;">企</span><span style="line-height:1.6;">业价值评估最主要的方法之一为收益法,收益法中一个重要指标为企业自由现金流。营改增之后,由于增值税属于价外税,其将不再计入营业税金及附加科目,故此也将不构成企业营业利润的组成部分,这可能会直接导致收入确认金额的减少。同时购入产品的增值税进项税额可以抵扣,这也可能导致成本确认金额的减少,进而导致预测期自由现金流的变化,所以对企业价值评估时,应重点关注预测期内不同行业不同公司所对应的增值税税率、增值税可抵扣范围、以及对于成本与收入的影响。</span><br></p><p>企业价值评估最主要的方法之一为收益法,收益法中一个重要指标为企业自由现金流。营改增之后,由于增值税属于价外税,其将不再计入营业税金及附加科目,故此也将不构成企业营业利润的组成部分,这可能会直接导致收入确认金额的减少。同时购入产品的增值税进项税额可以抵扣,这也可能导致成本确认金额的减少,进而导致预测期自由现金流的变化,所以对企业价值评估时,应重点关注预测期内不同行业不同公司所对应的增值税税率、增值税可抵扣范围、以及对于成本与收入的影响。<br></p><p>仲量联行企业评估及咨询服务团队最初于1988年在香港成立,它是首家获中国政府批准在北京设立办事处的特许测量师和境外估价师公司,专注于满足客户的融资和财务报告需求,一直是亚太区内数百个企业客户信赖的顾问。评估的对象涉及企业、房地产、自然资源、厂房和机器、金融资产和无形资产。特别是在为国企重组上市、跨国并购和会计准则评估方面属业内领先。咨询服务与企业评估服务相辅相成,从项目筛选到退出投资,咨询服务涵盖了投资流程的整个生命周期,包括自然资源、生物资产、房地产等领域。该团队与工农业专家、地质学家、建筑师密切合作,为客户多层面的需求提供一站式的整体解决方案。近期的主要客户包括:</p><div><ul><li><span style="line-height:1.6;">​为中国华融资产管理公司提供IPO估值服务</span></li><li><span style="line-height:1.6;"></span><span style="line-height:1.6;">为万科企业股份有限公司提供IPO估值与咨询服务</span></li><li><span style="line-height:1.6;">为联想控股提供IPO估值服务</span></li></ul></div><div><br>​​</div><div>​​<div><p><em><em style="line-height:20.8px;">>>>​</em>敬请访问<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/corporates/appraisal-and-advisory">仲量联行企业评估及咨询业务​</a><br>>>>​更多</em><a href="/china/zh-cn/news" target="_blank"><em>仲量联​行​新闻​</em></a><em>​​<br></em><span style="line-height:1.6;">​​​​</span><em style="line-height:20.8px;">​​​​​​>>>更多</em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank" style="line-height:20.8px;"><em>仲量联行房地产研究报告</em></a><em style="line-height:20.8px;">​​</em><span style="line-height:1.6;">​</span></p><p>​​​​<br></p><p><strong class="ms-rteFontSize-1 ms-rteThemeForeColor-5-0"><em></em></strong></p></div><div><span class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><strong><em>关于仲量联行​</em></strong></span><p></p><p></p><div><p>​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达583亿美元。更多信息请浏览 <a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.​com</a></p></div><p>仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。<a href="http://www.jll.com/asiapacific" target="_blank">www.jll.com/a​siapacific​</a></p><div><p>在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn" target="_blank" rel="nofollow">www.joneslanglasalle.com.cn</a>​​​​​​​​​​​​</p></div></div></div>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88