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估价

在投资决策中,知识就是力量。我们为您提供专业的商业地产估价服务,为您摆脱后顾之忧。

​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​无论您是投资组合业主、机构投资者还是贷款人,在实现房地产资本增值方面,时间就是金钱。在日新月异的市场中,准确了解某个房地产项目或某个全球投资组合是否物有所值,至为关键。我们的房地产估价专家可以令您信心十足地做出果断且获利的决策。

客户会咨询仲量联行中国就办公楼、零售中心、工业地产、多用途开发项目等各类房地产项目给出精准、公正的评估。此类咨询服务对于资产融资、尽职调查、风险分析、资产负债表报告、争议解决和IPO上市非常重要。在全球各地研究人员的鼎力支持下,我们在现有估价服务的基础上,针对各种市场发展趋势、同类资产和预期收益,提供专业服务。您可以完全信赖仲量联行以满足您的房地产估价需求。

我们的服务范畴:

  • 财务报告的资产估价
  • 公开上市(IPO)的估价
  • 企业收购尽职调查和资产处置的估价
  • 合并及收购物业咨询服务
  • 物业发展顾问服务

新闻和研究

 

 

仲量联行助力2016全球最大上市项目/china/zh-cn/news/772/postal-savings-bank-of-china仲量联行助力2016全球最大上市项目中国邮政储蓄银行在香港联交所成功挂牌上市0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88
互联网企业估值很疯狂吗?/china/zh-cn/news/740/valuation-traditiaonal-vs-internet互联网企业估值很疯狂吗?<p>​​在蚂蚁金服完成45亿美元的B轮融资后,它的估值已高达600亿美元且体量超过百度,中国的互联网格局也由“BAT”一跃变为“ATM”。虽然蚂蚁金服背靠阿里巴巴,旗下拥有支付宝和余额宝等业务,阿里巴巴2016财年第四季度的财报却显示蚂蚁金服仍为亏损。站在传统估值角度,很难理解为什么尚未盈利的蚂蚁金服会有如此高的估值。仲量联行将从传统估值方法出发,分析互联网企业的估值难点和影响互联网企业估值的因素,分享关于互联网企业估值的一些看法。</p><h4 style="text-align:center;"><img src="/china/zh-cn/PublishingImages/Lists/News/AllItems/valuation-traditional-vs-internet.PNG" alt="互联网企业估值很疯狂吗?" style="margin:5px;" /><br></h4><p>​​<br></p><h3><span style="color:#bc141a;"><strong>传统估值方法​</strong></span></h3><div><br></div><div>传统估值方法主要有<strong>现金流折现法</strong>和<strong>相对价值估价法</strong>两种方法:</div><div><ul><li>现金流折现法假设企业价值是其产生的未来现金流量按照含有对应风险的折现率计算的现值。现金流折现的模型所需参数包括预测期的年数、各期的现金流量和资本成本。<br></li><li>相对价值估价法,又称市场法,是利用可比企业的市场定价来估计目标企业价值。具体方法是:首先寻找一个影响企业价值的关键变量,其次,确定一组可以比较的类似企业,计算可比企业的市价/关键变量的平均值;然后,根据目标企业的关键变量乘以得到的平均值,计算目标企业的评估价值。<br></li></ul></div><p>​​​<br></p><h3><span style="color:#bc141a;"><strong>互联网企业估值难点探讨 </strong></span></h3><div><br></div><p>不同于传统企业,互联网企业在业务模式,推广渠道和收入来源上都高度依赖互联网,因而在对其价值进行评估时,一般会存在以下几个难点: ​</p><ul><li><span style="line-height:1.6;"><strong>缺少财务数据:没有收入或净利润为负</strong><br><span style="line-height:1.6;">传统的估值方法需要企业能够预计的未来收入和净利润或者市场上存在同类可比企业的价值。然而很多互联网企业,如蚂蚁金服和滴滴出行等,它们目前还处于亏损状态,投入的资金也主要用于用户的积累和市场的抢占,甚至有一些互联网企业还没有产生收入。在这种缺少财务数据的情况下,传统的方法难以在互联网企业价值</span><span style="line-height:1.6;">评估中应用。</span></span></li><li><span style="line-height:1.6;"><strong>收入及盈利模式尚未清晰<br></strong></span><span style="line-height:1.6;">由于许多互联网企业还在发展初期,它们对于未来主营业务的模式以及该如何盈利都尚未明确。其中,淘宝电影是一个比较典型的案例。淘宝电影于2014年上线,目前主要提供在线购买电影票服务,还未开始对用户进行收费也没有实现任何收入。另一方面,淘</span><span style="line-height:1.6;">宝电影规划未来可能发展电影投资、电影发行等一系列的业务,网上购票业务也可能会向用户收费。然而,在企业收入及盈利模式都尚未清晰的阶段,无法使用传统方法对其进行估值。</span></li><li><span style="line-height:1.6;"><strong>特有因素的考量</strong><br></span><span style="line-height:1.6;">在互联网领域技术快速创新、行业日新月异、未来充满不确定性的背景下,投资者更为看重的是企业的增长潜力而非现值。在这种情况下,相比于传统方法,估值时还需重点考量一些互联网企业特有的因素,诸如访问量、用户滞留时间、到达串以及注册用户的数量等。然而,充分获取这些指标,判断其真实性并将这些指标对互联网企业的影响精确地反映到最终估值上则非常具有挑战性。此外,对互联网企业估值时还要重点关注诸如管理团队、企业文化以及产品和概念等软性因素,要将这些不可量化的因素体现在企业的价值中也十分困难。</span></li></ul><p>​​​​​<br></p><h3><strong style="color:#bc141a;"><span style="color:#bc141a;">互联网企业估值方法探讨</span></strong></h3><p>在分析互联网企业估值的难点后,下面主要阐述几点影响互联网企业估值的因素:</p><ul><li><span style="line-height:1.6;"><strong>用户为王:梅特卡夫定律</strong><br></span><span style="line-height:1.6;">毋庸置疑,影响互联网企业最重要的因素就是用户,罗伯特·梅特卡夫提出网络的价值与用户数量的平方数成正比即 V=K*N^2,其中K是价值系数,N是用户数量。当评估一家互联网企业时,由于每家企业特有的商业模式和业务类型,价值系数K难以量化且公式自身的准确性也有待商榷。然而,梅特卡夫定律揭示了影响互联网企业价值的根本因素,即互联网企业的价值会随着用户的增加而上升且二者之间存在的是指数关系而非线性关系,由此可见用户数量是评估互联网企业价值的重要指标。</span><span style="line-height:1.6;">​</span></li><li><span style="line-height:1.6;"><strong>可比企业或企业历史融资数据</strong><br></span><span style="line-height:1.6;">由于互联网企业通常缺少净利润等财务数据且市场鲜有公开交易的同类可比企业的价值,传统的市场法很难用于互联网企业的估值。但市场上可比企业或者目标企业自身的历史融资数据可以为估值提供一个基准。以滴滴出行为例,2016年6月保利地产拟以25亿元投资滴滴出行1.46%的股权,据此交易,可以粗略估算投资后滴滴出行的价值为260亿美元。在使用融资数据进行估值时,需要注意的是融资数据是基于过去时点发生的交易,因此得出的估值也是交易发生时企业的价值而非企业现在的价值。但当融资时点与现在相距较近时,利用可比企业或目标企业历史融资数据得出的估值可以在一定程度上代表目标企业的价值。</span><span style="line-height:1.6;"> </span></li><li><span style="line-height:1.6;"><strong>其他数据:P/GMV等指标</strong><br></span><span style="line-height:1.6;">许多互联网企业,如京东、淘宝、滴滴出行等都是作为一个交易平台而赚取佣金收入。对于此类互联网企业,在平台上发生的商品交易总额(Gross Merchandise Volume,GMV)则成为影响企业价值的重要指标。可以想象,基于平台产生的GMV越大,对应的平台价值,即互联网企业的价值也应越大。在估值时,则可采用可比企业相应的市值/商品交易总额(P/GMV)指标对目标企业的价值进行大概的估量。</span></li><li><span style="line-height:1.6;"><strong>经营阶段/经营模式</strong><br></span><span style="line-height:1.6;">经营模式及经营阶段的不同也会对互联网企业的价值产生影响。对于一家互联网企业来说,有可能在各个阶段进行价值评估,而在天使轮、pre-A 及A 轮融资的评估则会分别采取不同的评估方法。同理,不同的经营模式对应的估值方法也有所不同,例如提供交易平台而赚取佣金收入的企业与提供即时通信的企业所采取的估值指标也会不同。</span></li></ul><p><br><br></p><p><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/corporates/appraisal-and-advisory" target="_blank">仲量联行企业评估及咨询部</a>是亚太区首屈一指的独立专业评估顾问团队。在过去的20多年里,公司为区内超过200家企业提供各种用途的评估咨询服务,其中包括阿里巴巴、新浪微博、去哪儿网、盛大网络、巨人网络、久游网、51网等互联网企业,咨询范围包括企业整体价值评估以及期权、可转换债券等金融工具评估。<br><br></p><p style="text-align:center;">​- 完 -</p><div><p>​​​​​<br></p><div><p><em style="line-height:20.8px;"><em style="line-height:20.8px;">>>>​</em>​ 敬请访问<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/corporates/appraisal-and-advisory" target="_blank">仲量联行<span style="line-height:20.8px;">企业评估及咨询服务</span>页面​</a></em>​<br></p><p></p><div><p><em>>>>​更多</em><a target="_blank" href="/china/zh-cn/news"><em>仲量联​行​新闻​</em></a><em>​​</em></p><p>​​​​​​<span style="line-height:1.6;">​​​​</span><em style="line-height:20.8px;">​​​​​​>>>更多</em><a target="_blank" href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" style="line-height:20.8px;"><em>仲量联行房地产研究报告</em></a><em style="line-height:20.8px;">​​</em><span style="line-height:1.6;">​</span>​<br></p><p>​<br></p><p><strong class="ms-rteFontSize-1 ms-rteThemeForeColor-5-0"><em></em></strong></p></div><div><p><strong class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><em>关于仲量联行​</em></strong></p><p><span class="ms-rteFontSize-1"></span></p><div><p>​​​​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达583亿美元。更多信息请浏览 <a rel="nofollow" target="_blank" href="http://www.jll.com/">www.jll.​com</a></p></div><p>仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有92个分公司,员工总数超过33,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。<a target="_blank" href="http://www.jll.com/asiapacific">www.jll.com/a​siapacific​</a></p><div><p>在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。<a rel="nofollow" target="_blank" href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn">www.joneslanglasalle.com.cn</a>​​​​​​​​​​​​​​​​</p></div></div></div></div>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88