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租户代表

为您最大限度确保租赁合同的灵活性,找到最理想的办公场所,降低成本的同时提高工作效率。

仲量联行在大中华地区的办公楼租户代表团队由80多位具有国际和本地市场知识的专业人员组成,作为专业的办公场所选址顾问团队,我们结合国际领先的最佳业务实践,运用公开透明的操作程序和方便快捷的业务工具,针对各个行业的特殊需求、为不同行业的企业提供专业的租户代表顾问服务。

无论您的企业是进行单一化的办公选址、搬迁、续租、扩租甚至是缩租,还是寻求购买办公空间和满足全球扩张的统一战略,仲量联行始终作为您的租户代表,深入分析企业的业务驱动力和租用需求,鉴别和评估适宜的方案并负责谈判,为您提供定制化的房地产解决方案,协助您在降低房地产成本和风险的同时优化办公空间的灵活性和工作效率。

仲量联行企业租户代表服务

  • 物业选址
  • 物业搜索及研究
  • 商业条款谈判
  • 租赁/购买策略调整
  • 财务分析及定性分析
  • 租赁/购买战略评估与总体规划:增减面积、搬迁新址、物业整合、优化物业空间使用

经验丰富、尽职尽责的专业租户代表服务团队将为您进行物业搜索及市场研究,寻找以及评估合适的候选场地,处理租约​及商业条款谈判,租赁购买策略调整,财务分析及定性分析,始终代表您的利益进行交易谈判,并实现最优合约条款。

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新闻和研究

 

 

中环仍为香港金融机构聚集区,但分散布局将持续推进/china/zh-cn/news/special/6/hong-kong-office-leasing-demand-research-whitepaper中环仍为香港金融机构聚集区,但分散布局将持续推进<p>​​金融业一直是香港甲级办公楼市场的重要支柱,但租金波动以及低空置率导致部份金融机构迁出中环,搬往租金适当、交通便利并拥有优质现代化配套设施的其它地区。</p><p>由于全球银行业业务放缓,加上来自中资金融机构的激烈竞争,部份欧美银行决定搬离中环,其中一些将在香港的多间办公室整合至港岛东或九龙东。 </p><p>根据仲量联行《<strong><a href="http://access.jll.com/hong-kong-office-leasing-demand-research-whitepaper-oct-2017/?utm_source=wechat&utm_medium=organic&utm_content=article_markets&utm_campaign=office_whitepaper_oct_2016" target="_blank">金融新动力重塑香港办公楼市场</a></strong>》白皮书指出,截至2015年底,香港十大银行(以楼面计算)中,已有九家把一半以上的办公空间迁至中环以外地区。此外,部份保险公司也迁离了核心地区。保险业曾集中于中环、湾仔/铜锣湾及尖沙嘴,现在则改为进驻九龙东。</p><div><p>仲量联行香港研究部总监马安平(Denis Ma)先生认为:“香港的基金管理公司和内地金融机构将是未来中环办公楼租户的主力军。有潜力创造新市场的金融科技业将作为黑马,为租赁市场带来新的需求。”</p><p>仲量联行香港商业部总监鲍雅历(Alex Barnes)先生表示:”中环腾出的楼面大部分将被内地企业接手。中环办公楼市场未来将以大批小型租户为主,占用大量楼面的中资机构将多以购置办公楼的形式驻守中环。”</p><p>一般来说,需要10万平方英尺或以上楼面的内地金融机构倾向于购置办公楼。马安平表示:”未来五到十年,中环办公楼的租售市场将由中资企业主导。” </p><p>非中资银行迁出中环或增加在其他地区承租楼面的趋势将更加显著,而甲级办公楼供应的持续增加,将为这一趋势推波助澜。目前九龙东优质甲级办公楼的总供应已经超过中环,而前者也成为价格最适宜的办公楼市场。举一个极端的例子,若一个需要10万平方英尺楼面的租户选择由中环迁往九龙东,每年可节省高达1.74亿港元的租金。 </p><p>展望未来五年,港岛东及九龙东的新增甲级办公楼将占总供应量的近70%。鲍雅历先生表示:“随着数幢地标式办公楼即将落成,加之中环湾仔绕道工程完工,港岛东将吸引更多金融服务机构来此开设办公室。”</p><p>从中长期看,政府发展九龙东成为商业区的计划,加上沙中线日后通车,预计将进一步推动更多租户迁离中环。目前,九龙东已成为后勤办公室的集中地,同时也吸引了不少企业收购办公楼作自用和长期投资。事实上,该区现为保险业办公楼的热门地点,但鲍雅历先生指出,九龙东(尤其是启德地区)能否成为金融业主要职能部门的办公地区,将取决于业主能否提供酒店及其它配套设施以满足租户的需求。 </p><p>鉴于香港金融业拥有巨大的增长潜力,香港甲级办公楼市场的发展前景较为乐观。根据对经济与就业趋势分析的结果,加上内地金融机构的稳步增长,仲量联行预计金融业将在未来十年增加55,000个职位,因此需要新增500万平方英尺的甲级办公楼楼面。保险业作为办公楼市场的第二大租户,为应付内地客户需求的增长,在2011年至2015年间增聘了20,600名代理。</p><p>马安平先生认为,政府计划在未来十年推出五块中环发展用地,以此增加优质办公楼的供应,但鉴于该区域租金高企,此举吸引旧租户重返中环的可能性不大。根据政府规划,首块发展用地为可建楼面面积达491,475平方英尺的美利道多层停车场大楼,预计将于2017年首季推向市场,仲量联行的多家中资客户对这个项目深感兴趣。  </p><p>​马安平先生指出:”不少内地金融机构都有意在港购置办公楼,但如果大部份推向市场的中环发展用地都如预期那样由用户买入,办公楼租赁市场的供应将难有显著增加。”</p><h4 style="text-align:center;"><img src="/china/zh-cn/PublishingImages/Lists/NewsSpecial/AllItems/Infographic_SC.jpg" alt="金融新动力重塑香港办公楼市场" style="margin:5px;" />​<br></h4></div><p>​<br></p><p style="text-align:center;">– 完 –</p>​>>><em>了解更多相关信息,敬请访问</em><em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/services/property-type/office" target="_blank">仲量联行办公楼服务​页面​</a></em><br><p>​​<em>>>>​更多<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/news" target="_blank">仲​量联​行​新闻​​​</a>​</em><br><em>>>>更多<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank">仲量联行房地产研究报告​​​​</a>​</em><br></p>​<p>​<br></p><p><strong class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><em></em></strong></p><div><br></div><div><p><strong class="ms-rteThemeForeColor-5-0"><em>关于仲量联行​</em></strong></p><p>​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 <a href="/" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.​com</a></p><p>仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​<a href="/asiapacific" target="_blank" rel="nofollow">www.jll.com/a​siapacific​</a></p><p>在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。<a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn" target="_blank" rel="nofollow">www.joneslanglasalle.com.cn</a>​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​</p></div>0x01003D5B69DBCEFF8A4DAC22CC12D9F11F5400791EEB6B70B4F342BD2615F98E2FF1A7
天津办公楼市场未来两年将逐步成为租户市场/china/zh-cn/news/658/tianjin-office-market天津办公楼市场未来两年将逐步成为租户市场<p>​​“截至2015年底,天津优质办公楼租赁市场的空置率约为19%,未来两年,随着大体量办公楼入市,预计空置率将大幅上升至35%以上。”在仲量联行近日举办的“天津办公楼市场2016展望活动”中,仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然在谈到天津办公楼市场的发展走势时表示,未来两年天津将逐步成为租户市场,开发商也将面临较大的租赁压力。</p><h4 style="text-align:center;"><img src="/china/zh-cn/PublishingImages/Lists/News/AllItems/Tianjin%20office%20market.PNG" alt="仲量联行近日举办的“天津办公楼市场2016展望活动”" style="margin:5px;" /><br></h4><p>供应量过大确实是目前天津办公楼市场发展过程中遇到的挑战。仲量联行天津董事总经理何迈可Michael Hart此前表示,过去十年天津房地产的快速发展,确实带来了供应可能过剩的担忧。</p><p>在过去的2015年,天津办公楼市场的需求较为强劲并再创新高。但同时,由于大体量的优质办公楼集中入市,短期内给市场带来了较大的去化压力。数据显示,2016年天津办公楼市场将迎来比以往更大的压力:在过去的六至十年间,天津每年都会有一至两个新办公楼入市,但仅2016年一年,即将入市的甲级办公楼数量就将达到六个。</p><div><h4 style="text-align:center;"><img src="/china/zh-cn/PublishingImages/Lists/News/AllItems/Tianjin%20office%20market2.PNG" alt="仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然(左一)介绍天津办公楼市场现状及发展趋势" style="margin:5px;" /><br></h4><p style="text-align:center;"><span style="font-size:12px;">仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然(左一)介绍天津办公楼市场现状及发展趋势</span></p><p>综合天津办公楼市场在过去一年的市场表现,吕蔚然总结说,未来两年天津的新增供应将集中放量,办公楼市场的空置率会持续上涨,且租金走弱 。</p><p>2015年,天津甲级办公楼市场的年净吸纳量创2011年以来的最高记录。这一年天津办公楼的需求仍主要来自于国内金融公司,其成交面积占总成交面积的48%。此外,办公空间升级所产生的需求有所增加,尤其是一些公司从较低品质的办公楼迁至新入市的甲级办公楼。例如,壳牌石油在去年第四季度从平安大厦迁出,与新华国金中心新签订了2,736平方米的租赁合同。</p><p>对于2016年天津办公楼市场的走势,仲量联行分析认为将分为三个方面:国内企业办公楼升级带来的租赁需求预计将上扬;同时,物流运输和制造业的办公需求持续稳定;第三,由于行业政策的规范化,创新金融和财富管理类企业将面临一段时间的行业整合,未来扩张面积有缩减趋势,从而造成此类办公需求减少。</p><p>2016年,核心地段的甲级办公楼将成为天津办公楼市场的主流。仲量联行认为,地处核心地段并拥有便利的公共交通、由优质开发商建设并精装交付的办公楼项目,将进一步降低客户租用甲级办公楼的初期费用成本。天津办公楼市场将逐步成为租户受益的市场。</p><p>如吕蔚然所言,办公楼市场逐步变成租户市场,竞争愈发激烈,开发商要如何吸引租户?</p><p>天津已经开始了诸多探索。开发商需要根据自身项目特点不断进行创新,以吸引更多的优质租户。比如一些天津的开发商已经开始关注办公楼内的空气质量问题,并提供PM2.5过滤除尘系统。据了解,天津万通中心和仁恒置地国际中心均已安装了空气净化系统,以满足市场中对空气质量要求比较高的企业租户。</p><div><h4 style="text-align:center;"><img src="/china/zh-cn/PublishingImages/Lists/News/AllItems/Tianjin%20office%20market3.PNG" alt="仲量联行成都与深圳商业地产部负责人介绍办公楼市场现状" style="margin:5px;" /><br></h4><p style="text-align:center;"><span style="font-size:12px;">仲量联行成都与深圳商业地产部负责人介绍办公楼市场现状</span></p><p>一些城市在这方面的成熟经验也值得学习。在天津办公楼市场2016展望活动中,仲量联行成都商业地产部负责人黄璐分享了租户市场中当地开发商的创新招商政策:灵活划分行业;重点关注内资优质企业的租赁需求;提供人性化的商业配套;提供不同交付标准的精装修现房等等。仲量联行深圳商业地产部负责人张静君也从如何依托政府政策促进办公楼市场成熟角度分享了深圳办公楼市场的发展经验。​</p><p style="text-align:center;">- 完 -</p><p><br></p><p><br></p><p><em>>>><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/citymarkets/tianjin" target="_blank">仲量联行天津城市页面​</a><br></em><em style="line-height:1.6;">>>>​更多</em><em style="line-height:1.6;"><a href="/china/zh-cn/news" target="_blank" style="line-height:1.6;">仲量联行​新闻​​</a><br></em><span style="line-height:1.6;">​​</span><em style="line-height:20.8px;">​​​​>>>更多</em><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn/research" target="_blank" style="line-height:20.8px;"><em>仲量联行房地产研究报告</em></a><em style="line-height:20.8px;">​​</em></p><p></p><p>​​​​</p><p></p><p>​​​​<br></p><span class="ms-rteFontSize-1 ms-rteThemeForeColor-5-0"><strong><em>​<br>关于仲量联行​</em></strong></span><p></p><p><span class="ms-rteFontSize-1">仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾230个分公司,员工总数超过60,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达564亿美元。更多信息请浏览 </span><a href="http://www.jll.com/" target="_blank" rel="nofollow"><span class="ms-rteFontSize-1">www.jll.​com</span></a></p><p><span class="ms-rteFontSize-1">仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有83个分公司,员工总数超过32,000人。在年终“2015年国际物业奖”角逐中,仲量联行成功擢取“全球最佳房地产咨询公司”以及“亚太区最佳房地产咨询公司”荣誉。此外,在著名的《欧洲货币》(Euromoney)杂志2015年房地产奖项评比中,仲量联行荣膺“亚洲最佳房地产咨询公司”称号。</span><a href="http://www.jll.com/asiapacific" target="_blank" rel="nofollow"><span class="ms-rteFontSize-1">www.jll.com/asiapacific</span></a></p><p><span class="ms-rteFontSize-1">在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2015年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“中国最佳房地产咨询公司”殊荣。</span><a href="http://www.joneslanglasalle.com.cn/china/zh-cn" target="_blank" rel="nofollow"><span class="ms-rteFontSize-1">www.joneslanglasalle.com.cn</span></a></p></div></div>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88
P2P行业洗牌!北京办公楼市场陷入困境?/china/zh-cn/news/616/p2p-to-beijing-officeP2P行业洗牌!北京办公楼市场陷入困境?<p> <span style="line-height:1.6;">​近年</span><span style="line-height:1.6;">来国</span><span style="line-height:1.6;">内金融市场涌现出一种新型的财富管理公司——P2P借贷平台。去年末的e租宝事件更是将这类公司推上了舆论的风口浪尖。</span></p><h4 style="text-align:center;"> <img src="/china/zh-cn/PublishingImages/Lists/News/AllItems/building-1.jpg" alt="北京在建高楼大厦" style="margin:5px;" /> ​ </h4><p>由于银行存款利率较低、一线城市住宅市场的限购政策,再加上资本管制以及股市波动较大,中国的个人投资者为获得更高收益不得不选择其它可替代的投资产品。因而近几年P2P模式和产品颇受欢迎。</p><p>e租宝是典型的P2P在线借贷平台,且是市场中为数不多的规模较大的公司,其运营规模远大于其它同类公司。自2014年年末,为服务日益增多的客户群体,e租宝及其母公司安徽钰诚在北京各大办公楼中不断承租。而去年末的事件发生后,e租宝的运营中断,北京办公室被关闭。业界观察者担心北京办公楼市场可能会因此出现大量的空置面积,空置率有可能显著升高,租金会因此下降。这种担忧会变成现实吗?</p><p> <strong>e租宝在北京租赁了多少办公楼面积?</strong></p><p>e租宝在北京租赁了总计约15万平方米的办公楼面积,占北京办公楼整体租赁市场(甲级和乙级)的1.2%。</p><p>而据仲量联行统计显示,其中只有30%是在甲级办公楼,约4.5万平方米,这个体量相当于一栋中等办公楼的面积,仅占整体市场中极小的一部分。</p><p> <strong>e租宝事件会给北京办公楼市场带来显著的影响么?</strong></p><p>类似公司关闭事件并不是首次发生,然而由于e租宝规模较大,因此才引起了广泛关注。e租宝停止运营后,办公楼业主并没有立刻接到租约终止的通知。然而租约终止也只是时间的问题,e租宝占据的办公空间很有可能将会在今年重新投入办公楼租赁市场。</p><p>回顾过去,2013年年底,曾有约15万平方米的新增供应进入市场,但当时并没有出现供应冲击市场造成租金下降的局面。事实上,2013年第四季度,新交付办公楼的租金甚至高于其所处商圈的平均租金。目前北京办公楼市场的需求情况和当年相似。同时,重要的一点是e租宝承租的面积租期大多未满一年,且截至被叫停时,e租宝尚未搬进其租赁的大部分办公空间。因此最差的结果是,办公楼市场将回到一年前的状况,但当时的办公楼市场和如今的情形十分相近,空置率很低,办公面积非常紧俏。</p><p>e租宝在北京租赁的绝大部分面积(约70%)位于乙级办公楼,乙级办公楼市场会否因此受到更大影响?我们认为并不会,这些空置面积应该会很快被填满,毕竟对于很多行业而言,乙级办公楼性价比较高,因而很受欢迎。</p><p> <strong>对甲级办公楼市场的影响是什么?</strong></p><p>所幸,由于甲级办公楼市场总量较大,此类公司关闭事件给甲级办公楼市场带来的风险并不会如担忧的那么大。据仲量联行在2015年年中对北京甲级办公楼市场中已出租的约300万平方米面积进行的统计分析,我们将租赁面积按不同行业和租户规模进行了分类——来自国内金融行业的承租面积占到27%;外资专业服务行业租赁的面积紧随其后,约占10%;外资金融公司位列第三,约占市场总体量的9%。</p><p>国内金融行业承租面积规模庞大,其中约四分之三是由大型内资银行和其它大面积租户承租。我们相信e租宝已是北京P2P行业中最大的办公楼租户。其它较大规模的P2P公司通常由其它核心业务支持,如保险业务或通信平台等。除e租宝等少数大型P2P公司外,我们可以假设多数P2P公司的办公面积小于500平方米。租赁面积小于500平方米的国内金融公司仅占甲级办公楼租赁面积中的2.5%,也就是说此类公司租赁面积共计约7.5万平方米。</p><p>通盘考虑上述分析,即使最糟糕的情形发生,即e租宝和其它P2P公司全部退出,其租赁面积仅占甲级办公楼市场总租赁面积的3.4%。而目前北京甲级办公楼市场空置率只有2.7%,也就是说,即使真的发生了,也不会给市场带来很大冲击,因为来自其它行业的租赁需求会很快填充进来。</p><p> <strong>未来展望</strong></p><p>鉴于其对投资者承诺的高回报率,P2P公司往往关注短期市场、追求即刻回报。而这些公司也意识到,在行业整合的大趋势下,这类高回报的机会将越来越少,因此会更倾向于租赁那些即刻可以入驻的办公空间。</p><p>办公楼业主应审慎其风险策略,控制P2P公司进驻的规模。尽管许多办公楼业主已经开始意识到相关风险,但还有许多其它办公楼业主尚未给予足够重视。</p><p>随着P2P行业相关法规逐渐完善,行业管理不断走向规范化,会有更多的P2P公司被市场边缘化。行走在法律灰色地带的一部分违规P2P公司将会被规范、兼并和整合,其占据的办公楼空间也会重新回到供应市场中。其余规范化的P2P公司将作为优质租户——重视自己的办公空间,并且对办公面积有长期的需求——促进市场需求的良性发展。<strong>不论e租宝事件的结果如何,北京优质办公楼市场需求广泛而多元,P2P行业只是其中较小的一个组成部分,并不会对市场带来显著的影响。​</strong></p><p></p><p>拓展阅读:</p><p>>> <a href="/china/zh-cn/news" target="_blank">2015年4季度中国办公楼市场概览​</a></p>0x0100E81015D9D08198458B498FF948D658F90052B0972AFC77B94093C478C1B5B47C88