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成都

产城融合——地产突围新思路


​​在经历多年高速发展后,传统房地产企业的主营业务增长呈放缓趋势,随着产业结构调整和产业优化升级被中央确立为国内经济转型的重点,各地政府相应的发展思路亦随之转变。今年7月,成都召开了规模空前的万人产业大会,对未来城市发展提出了全新的规划和要求,并特别对产业园区的开发建设给予了政策支持。在此背景下,传统房地产企业应该如何顺应市场及政策变化寻求新的突破?又该如何占据未来竞争中的优势?对此,仲量联行进行了深入的分析和解读。​

市场:“高周转”短期难替代,“多元化”主导行业未来​

对于传统房地产企业而言,传统的“高周转”模式依然是当前及未来一段时间内较为可靠的业绩回报来源;这种传统开发模式所带来的快速现金流回报仍旧是多数房地产企业最重要的营收方式。

"在目前房地产调控力度不减,各地土地拍卖新规频出的背景下,虽然传统开发成本持续上升,但传统开发模式尚未失去生存根基。不过,随着一线城市土地及政策成本不断提高的影响,房地产企业在现阶段的市场拓展行为正变得更加理性,并更倾向于开发成本相对较低的二、三线城市。近期绿城首次在成都拿地,以及万科持续发力成都市场等表现,都是这种理性行为的体现。"——邹丽娟仲量联行成都分公司战略顾问部总监​

相对于上述较为被动的应对策略,部分更具前瞻性的企业已开始主动尝试包括进军产业地产领域在内的“多元化”发展策略以应对挑战。从近年来绿地集团提出“大金融、大基建、大消费”概念,到保利、万科、碧桂园和东原地产等开始涉足科技产业、健康养老和特色小镇等产业地产领域,都表明国内一线品牌地产商对于未来房地产市场的挑战与应对策略已有较为清晰的分析和判断。​

邹丽娟指出:“多元化经营的策略,无疑在未来将成为房地产行业的主导趋势。对于地产商而言,尽早开始这个进程,将有助于企业的长远发展。”​

趋势:产城融合趋势明显,产业地产将获更多机会​

在试水产业地产领域,开启“多元化”之路的同时,政府及政策层面对于产业发展建设的重视程度亦不断提高。在今年7月召开的成都国家中心城市产业发展大会上,明确提出要以建设产业新城为目标,以区域集中、产业集群、开发集约为方向,引导不同区域的专业化产业集聚,构建产业生态圈,推动产业园区向生产、服务、消费等多功能的城市型经济转型。同时还宣布将在全市统筹布局建设66个主导产业明确、专业分工合理、差异发展鲜明的产业功能区。此外,在出台的成都产业新政50条中,更明确要求“加强产业用地保障”,提出在符合法律法规政策、具备供地条件下,对支柱产业、优势产业和未来产业项目按需“随用随供”。

在经历了前期的快速发展之后,政府对于城市发展运营的思路和策略正不断优化细化。推进产业园区的建设发展,不仅可以优化经济发展质量、促进经济结构升级、提升当地居民生活水平及城市品质,亦能创造机会吸引 “独角兽”企业落地,并促进相关上下游产业加速发展,提升产业及城市竞争能力。

仲量联行成都分公司董事总经理谢凌表示,“因此,相对于传统房地产开发项目而言,能真正为当地导入产业并具备长期发展能力的产业地产,将获得更多亲睐和发展机会”。

展望:产业地产仍是蓝海市场,应对得当有助可持续发展​

市场对于产业地产领域的关注也日渐升温。近年来以华夏幸福等为代表的产业地产领军者,其平均利润水平保持两位数的高速增长,与传统房地产市场不断收缩的利润空间形成了巨大的反差。

不过,虽然产业地产已有数年发展历史,但该领域依然处于蓝海市场和上升发展阶段。目前进军该领域的房地产企业大都是一线龙头企业,中小型房地产企业甚少涉足;产业地产的多数产品也尚未形成成熟的运营模式。因此,对于有意愿进入该领域的房地产企业而言,意味着更多机遇,同时也意味着更大的挑战。

相对于传统的高周转模式,产业地产需要长期的投入,并涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等众多环节,开发难度更大,门槛更高。涉足的企业也需要从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变。​

总结

“仲量联行作为房地产全产业链服务提供商,对于房地产及产业领域都有着深入的研究。特别对于包括文化旅游、工业园区等在内的多种物业形态、产品功能等均有系统、深入、落地性的研究。因此,对于传统地产商,还是产业企业,仲量联行都能为其提供专业化的服务。”谢凌介绍到。​

目前,仲量联行成都分公司已为本地多宗产业园区规划建设提供了专业可靠的咨询顾问服务。在为锦江区某产业园区提供顾问服务过程中,仲量联行根据成都市“提升中心城区产业层次”的发展要求,为园区提供了明确的主导产业架构、产业转型升级路径与产业空间布局方面的策略建议。而针对青白江某50平方公里的片区产业现状,仲量联行则参考上海自贸区、深圳前海自贸区等多个自贸区的空间与产业发展经验,结合全国东部产业向西迁移的趋势,成功为其提供了“产业提升与空间布局”顾问服务。

谢凌表示:“随着市场不断发展变化,跨领域、多元化的运营策略将成为行业趋势。利用有限资源并顺利应对这些潜在的风险和挑战,无疑将有助于企业长期、可持续发展。”

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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过80,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年9月30日,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管(LaSalle Investment Management)”资产总值达590亿美元。​更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司,员工总数超过36,900人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​