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另类资产的崛起势不可挡,是时候该关注了


​​全球投资资本总额持续攀升,其中另类资产投资正以其巨大的增长潜力受到越来越多投资界人士的关​注。 

传统投资物业收益走低,另类资产投资生逢其时​

仲量联行最新报告对另类资产的定义是指较之办公楼、商铺、酒店式公寓等传统物业类型而言,范畴相 对小众、发展阶段相对初级的一部分投资​物业类型,例如迷你仓、数据中心、学生公寓、养老住宅等。 

​​​仲量联行中国区研究部总监周志锋表示:“另类资产投资崛起最重要的推动力量,是传统投资物业供求 关系的失衡。” 一方面传统投资物业收益率明显走低,另一方面全球投资资本的募集量达到历史新高, 大量资本涌动之下亟待寻找更具价值的投资标的。 ​

优质办公收益率平均值

全球投资资本

仲量联行研究部数据显示,优质办公楼物业收益率 2007 年的平均值为 5.49%,2009 年一季度这一数值达 到历史峰值,为 6.87%,随后一路走低,到了 2017 年一季度已低至 4.72%。与之相对应的,是全球投资资 本募集额的持续攀升——2007 年全球投资资本募集额为 1 万亿美元,而到了 2016 年末,这一数值已攀 升至 1.6 万亿美元。大量资金亟待收益率更具吸引力的投资品类,以迷你仓为代表的另类资产投资生逢其 时。相比其它传统的房地产资产类型,另类资产的潜在收益率具有更大的吸引力。仲量联行数据显示, 在东京,办公楼、商铺和物流地产的投资回报率分别是 3.5%、4%和 5%,而数据中心、学生公寓、养老中 心收益率均在 6%左右,迷你仓更可高达 6.5%;在悉尼,传统投资物业收益率一般在 6%以下,物流地产稍 高,在 6.8%左右,而另类资产收益率在 7-8%之间,迷你仓收益率可达 8%以上。由此可以看到,迷你仓是 另类资产中收益率相对较高的品类,受到各国投资机构的关注和追捧。 

东京市场资本化率

悉尼市场资本化率

迷你仓一枝独秀,另类投资市场广阔 ​

从2010 年的150亿美元,到 2016 年的 520 亿美元,在过去的 6 年内,另类地产投资额翻了 3 倍多,市 场份额也从占全球投资总额的 3.6%增长到 6.2%。与办公楼等价格更高的核心资产类型相比,迷你仓等另类 资产可为投资者提供一个更为经济的投资选项,进行多元化组合。 

另类资产投资额占比

事实上,较之传统房地产,另类地产增速迅猛且需求强劲。与北美、欧洲和澳洲等更为成熟的市场相比, 迷你仓行业在亚洲地区的发展历史相对较短。 

仲量联行华东区投资部总监邵律认为:“由于亚洲地区人口稠密、住宅价格不断攀升、居民财富日益增 长、生活方式不断变化,将个人物品存储在自家以外地方的方式,正受到越来越多人的欢迎。而且随着 电商行业的崛起和中小型企业的发展,人们对特定服务或附加服务的需求不断增长,从而为这些成长市 场中的运营商带来众多商机。”

除迷你仓外,数据中心、停车场、学生公寓等在全球范围内也颇受关注。但由于国内云存储技术的发 展,近两年数据中心的投资收益受到一定冲击;由于国内绝大多数城市的停车场均属民防工程,没有产 证,因此目前只有广州、深圳以及香港地区的停车场可作为投资标的;而学生公寓、养老机构等,目前 有独立产权、可作为投资标的物业较少,在国内也尚未形成投资市场。“总的来说,目前国内的另类资 产投资市场上迷你仓可谓一枝独秀。”周志锋表示。 

另类资产投资,进入门槛较低 

值得注意的是,虽然另类资产投资的资金门槛相对较低,但较之传统投资物业,各资产类别都有独特的 基本面,更注重运营管理水平,对投资者的专业要求更高,针对另类资产的监管也更严苛。 

邵律认为,由于市场过于碎片化,另类资产投资市场整合空间更大,机遇更多,对于投资者来说,要进 入这个市场也有更多非常规策略,如合资等经营模式。

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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过80,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年9月30日,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管(LaSalle Investment Management)”资产总值达590亿美元。​更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司,员工总数超过36,900人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​