Skip Ribbon Commands
Skip to main content

热观点

中国

此轮房地产市场发展势能将延续至2018年


​​如无意外,2018年市场展望呈良好势头 。

转入2017年的最后一个季度,对于全球商业房地产而言,2017年总体令人满意。如果市场不受到任何大的冲击,2018年有望延续这一局面。

办公楼租赁市场扩张活动继续,2018年全年有望保持上涨趋势。优质办公楼的交付有望在今年达到高峰,这将为公司租户提供更多选择。

同时,物流地产未来会继续呈激增势头,预计明年欧洲和美国市场的租赁活动将会增加。

投资者的房地产需求保持旺盛,2017年全年的投资活动有望与去年持平。但是,2018年的交易量会因房地产项目供应不足和投资者对此轮市场发展势能将尽所持的谨慎情绪而略有减少。

2018年全球商业房地产市场展望

办公楼市场的租赁量、空置率、开发量、租金和资本价值数据

来源:仲量联行,2017年10月

2017年投资者需求保持强劲,投资活动有望与去年持平

2017年三季度全球交易额同比与去年持平,年初至今共完成交易额4640亿美元,较2016年前三季度增长1%。三季度,即使投资者面临着紧张的地缘政治局势,美国立法议程模糊不清,以及对加息的预期,全球房地产投资活动依然保持活跃,比历年3季度平均数高出23%。

当前,寻求进入房地产市场的资本量依然客观。尽管此轮房地产市场发展势能将尽,投资者仍积极寻求新的投资方式。全球门户市场流动性保持充足,租户基本面依然对投资活动形成支撑。鉴于这些情况,我们预计2017年交易额将与去年实现的6500亿美元持平。

尽管瞄准房地产的资金数量在不断增加,然而投资者仍面临诸多挑战。由于市场可供交易项目不足,对投资者的约束加大,投资者也对此轮房地产市场发展势能将尽表现出了谨慎态度,这些都有可能制约明年交易量的增加。我们预计,2018年交易额会减少5%-10%,降至6000亿美元。

2006-2018年的直接商业房地产投资比较

来源:仲量联行,2017年10月​

全球办公楼租赁表现活跃

2017年前9个月,办公楼租赁表现保持稳定,全球范围较去年同期增长3%。世界三大主要地区的需求在今年均有提高。在就业增加和商业景气度上扬的背景下,欧洲需求增长6%,是全球增幅最高的市场。美国则随着供应量的增加,在三季度经历了需求的强劲上涨。

全球来看,我们年初对2017年全年的预测即将成为现实:租赁交易额较2016年增加 2%-5% 。而且,我们现在预测,2018年将迎来有一个租户需求旺盛的好年景。在全球经济增幅提高和供应增加的支撑下,全年租赁交易额有望总体稳定在2017年的水平。

1. 空置率逐渐走高

2017年三季度,全球办公楼空置率小幅增加,达到12.0%。由于预计2018年新增办公楼数量处于相对高的水平,2017年空置率会继续逐步走高,到2017年年底突破12%的关口,并在2018年年底达到近12.5%的水平。

美国和亚太地区的办公楼市场供应量呈增长趋势,到2018年年底,美洲地区的空置率可能会达到15.5%(2017年3季度为14.9%),亚太地区则会由11.1%增至12.3%。相比之下,去年空置率降至7.6%的欧洲在未来18个月可能会保持总体稳定。

2009-2017全球及地区办公楼空置率比较

美洲62个市场、欧洲24个市场、亚太25个市场。除亚洲和美洲为甲级办公楼外,其余包括各级办公楼

​来源:仲量联行,2017年10月​


2. 办公楼租金增幅超预期

全球26个主要市场的优质办公楼租金呈健康上涨趋势,同比上涨 4%,较2017年全年的2.7%有所提高。2017年全年涨幅预计为 4%,这一增幅是我们年初所预计的不超过2%的2倍。这一趋势有望持续到2018年,而2018年的年化增幅预计约为3%。

2010-2018年优质办公楼租金增幅

26个市场的未加权平均数据

来源:仲量联行,2017年10月​

2017年三季度优质办公楼租金变化

基于中央商务区或同等地段甲级办公楼的租金。

美国的租金变化与整体市场状况有关。

来源:仲量联行,2017年10月。​


全球零售地产市场表现呈现两极化


在电子商务、科技发展和消费者消费模式变化的推动下,全球零售地产市场出现了结构性变化,业内表现各异,差别很大。零售商日益开始探索各种渠道来管理租赁负债,包括引入小店模式,或是商谈更多的优惠方案。

由于建筑施工活动受限推升租金缓步上涨,美国的许多主要市场正在向发展周期的高峰发展,同时优质空间难求造成净吸纳量回调。欧洲市场尽管在创纪录的就业水平推动下销量出现增长,但大多数市场的优质物业租金保持稳定。因为餐饮经营者不断开设新店,就亚太地区而言,发展重点正向发展“体验型消费”进行转变。 

2017年3季度优质零售物业租金变化


物流地产市场将继续快速增长


2017年三季度,全球物流地产市场保持强劲走势。强劲需求超过了新增供应量,因而带来了租金上涨压力。在市场吸纳量增加和空置率持续保持低位的刺激下,美国工业用户租金进一步上涨,达到历史新高。

欧洲2017年的吸纳量有望达到创记录的水平,而空置率预计到年底会降至发展周期的新低。在近来交易量增加的推动下,亚太地区大多数市场的租金逐步上涨。展望未来,由于现有存量不足,而租赁需求持续旺盛,我们预计物流地产租金会面临更多的上涨压力。

– 完 –​​​

>>>​更多仲​量联​行​新闻​​​
​​>>>​更多仲​量联​行​服务​​  
​>>>更多仲量联行房地产研究报告​​​​


关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过80,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年9月30日,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管(LaSalle Investment Management)”资产总值达590亿美元。​更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司,员工总数超过36,900人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​