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带你看中国 | 2017年三季度住宅市场概览


​​近期住宅​租赁市场发展如火如荼。一方面,中央和地方政府纷纷颁布文件大力支持租赁住房发展。另一方面,开发商、机构投资者以及互联网巨头等不约而同高调宣布涉足住宅租赁业务(更多关于长租公寓的观点,请查阅"马爸爸"搞事情?长租公寓市场没你想得那么简单​)。与之形成鲜明对比的是住宅销售市场在"金九银十"的惨淡表现。根据国家统计数据显示,9月全国商品住宅销售面积同比下降5.7%,这是自2015年3月以来的首次同比下降。

政策紧缩下成交低迷

进入2017年第三季度,在一、二线城市继续维持原有的"限购"、"限贷"、"限售"、"限价"等严厉调控措施的同时,许多三、四线城市也纷纷加码调控,出台政策抑制投资需求。此外,随着去杠杆的深入,房贷利率在第三季度继续上涨,热点城市首套房利率上浮已成主流。

随着调控的深入,需求开始出现疲软的迹象,传统的销售旺季9月成交大幅低于去年同期,从而导致整个第三季度成交低迷。仲量联行跟踪的全国20个主要城市数据显示,第三季度20城市住宅成交量环比下跌7%,较去年同期大幅下降30%。然而在微观层面,我们依然看到热点城市的众多新盘受到购房者抢购,反映出目前严厉的调控措施并未解决部分热点城市的市场供需矛盾,需要政府加快推进和完善长效机制。

住宅成交量和价格变化

*注:

  1. 20个城市包括北京、上海、广州、深圳、长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦门、西安以及郑州
  2. 价格变化来自于中国指数研究院的百城价格指数

来源:仲量联行、中国指数研究院

销售放缓推高库存

仲量联行跟踪的全国20个主要城市数据显示,本季度住宅新增供应量与上季度基本持平但各地情况不尽相同:部分城市本季度新推量激增,如深圳、成都、北京等地;而另一部分城市新增供应则大幅下跌,如南京、上海。

由于销售放缓,20个城市三季度末的库存总量和去化周期有所上升,其中,成都、厦门和杭州库存去化周期上升较快。但是,总体来看,主要一、二线城市库存量还是处于历史低点,大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下,从而导致开发商继续享有一定的定价权。因此,热点一、二线城市价格在第三季度基本保持平稳,部分城市价格依然小幅攀升。

住宅库存量及去化时间

*注:库存去化时间基于过去12个月销售量计算

来源:中国指数研究院

市场热点转移

在严厉的宏观调控下,今年前三季度一、二线城市住宅市场热度逐步退却。而与之相反,受到投资需求外溢、相对宽松的政策环境和棚改货币化的推动影响,三、四线城市今年表现活跃,取代一、二线城市成为市场亮点。

展望未来,随着调控政策由一、二线城市向三、四线城市深入,加之国家货币政策的收紧,我们预计三、四线城市此轮上涨周期将接近尾声。作为房地产长效机制的一部分,长租公寓市场在一、二线城市发展前景巨大。长期来看,中国的房地产开发商和投资者将在这一领域迎来许多富有吸引力的商机。不过在短期内,长租公寓市场若要蓬勃发展,仍有许多挑战需要应对,如租金回报率、融资、税收和公共服务等问题。

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关于仲量联行​

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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有96个分公司,员工总数超过36,900人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​