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带你看中国丨2017年三季度零售物业市场概览


​​2017年第三季度,一线城市的业主继续保持对"新、鲜"餐饮类品牌的青睐。比如阿里巴巴旗下的盒马鲜生超市本季度在北京和上海等地继续开设门店,通过扩大实体门店布局将更多的线下消费者向线上引流。新晋网红品牌"喜茶"、"Lady M"等通过话题营销也为轻餐类品牌扩张提供了借鉴。时尚零售方面,坪效较高的轻奢和化妆品品牌备受中高端零售物业青睐,而中端大众定位的零售商如国内快时尚等则在有消费和发展潜力的新兴商圈加速扩张。

二线城市的主要需求依然来自于餐饮业态,无论是大众连锁餐厅还是中高端正餐。零售市场表现活跃的城市则持续受到国际时尚品牌的青睐,如西安、武汉和重庆。面对激烈的竞争,一些城市积极试水新兴业态。比如全国首家"医疗商场"Medical Mall在杭州大厦501城市广场开业,诊所和医生创业者可以"拎包入驻",开创了共享医疗的先河。在西安,若干新进品牌与购物中心合作开设"快闪店",通过直接试探市场对产品和品牌的接收度,测试购物中心人流情况,为品牌开设实体店做铺垫,如轻奢品牌Furla快闪店本季入驻中大国际高新店。

行业需求强弱

一线城市本土开发商表现亮眼,

二线城市供应以社区商业为主

在仲量联行跟踪观察的全国20个大中型城市中,上海在一线城市中继续一枝独秀,本季度共有五个新项目开业,零售物业总量攀升至1,219万平方米;深圳和广州则分别有一个新项目开业。本土开发商华润置地在本季度表现亮眼,其上海万象城和深圳万象天地均以高签约率亮相。

二线城市中除天津外,本季度均有新增供应入市。新项目主要集中在华东和西南地区,以中小型社区商业为主。其中,重庆迎来了包括新光天地和国金中心在内的五个重要项目入市,新增供应量达到58万平方米,为第三季度所有城市之首。此外,项目改造和业态调整风潮在二线城市持续发酵。部分购物中心集中打造主题街区,通过提升购物场景体验和品牌丰富度,为高楼层客流引入提供了新的解决方案,如成都国金中心的主题街区Young Plus等

多数城市的入驻率和租金都小幅回升

第三季度,一线城市中上海、北京和广州的空置率环比保持平稳。得益于居住人口外溢和市政设施的完善,这些城市的非核心区域贡献了大部分优质零售物业的净吸纳量。深圳的空置率环比下降1个百分点,主要由于部分项目通过增加餐饮和大众品牌的比例提升了入驻率。

在二线城市,华北地区空置率仍居高位,其次是西南和华东。受到有限新增供应和平稳租赁需求的影响,入驻率环比提升最快的城市为杭州、天津和成都。

2017Q3主要城市供应量和空置率

租金方面,一线城市租金本季度普遍保持平稳,环比增长率皆在1%以内。其中时尚零售类的景气度提升和销售转暖对上海和广州的租金水平有较为明显的拉动。在租金涨幅最大的深圳,市区大部分优质项目受益于较低的空置率,处于业主市场。

本季度大部分二线城市的租金表现小幅上升,其中租金环比增长较快的城市主要受到优质项目的推动,比如南京艾尚天地B座、西安凯德广场和天津南开大悦城等。武汉和苏州则在巨大供应量下市场竞争加剧,导致租金小幅下挫。

2017Q3主要城市租金变化

购物中心IP营销热潮持续

在商业地产越来越强调"场景化"和"体验感"的背景下,越来越多的购物中心通过利用公共空间举行互动式主题IP展,借助热门IP强大的粉丝效应与话题度,实现了商场客流和营收的双增长。除了文化(如北京朝阳大悦城的梵高展)、卡通(如深圳海岸城Line Friends)和运动IP(如龙湖长楹天街的篮球殿堂)等成功案例,近期全国范围特别是一线城市内IP类型多元化趋势明显,科普、电视剧IP等新类型开始崛起。比如IP营销领导者之一龙湖地产在北京长楹天街开展中国首个"古动物馆科普教育展",在上海虹桥天街开启"NASA太阳系探索展",充分契合了商场对家庭消费人群的定位,为差异化竞争提供了更多可能性。

市场展望:大量优质零售物业相继入市,

零售业态趋于多元化

新增零售物业

预计全国主要零售物业市场在2017年和2018年的全年新增供应量将分别达到1,328万和1,399万平方米,创历史新高。未来将有众多值得期待的优质项目入市,其中的零售业态也将更趋多元化,例如北京王府中环、西安高新万达广场、武汉新世界K11和成都武侯万达广场等。市场整体租赁需求预计将保持稳定,新业主很可能通过提高餐饮类和体验类占比的经营策略来带动人流,但此类承租能力偏弱的零售商可能使得整体租金保持缓慢增长的趋势。

值得一提的是,阿里巴巴在试水盒马鲜生、淘咖啡等线上线下融合的"新零售"业态之后,其首个购物中心"猫茂"预计也将于明年4月亮相杭州西溪园区。在力争实现商场数字化运营的基础上,"猫茂"还将会大规模采用AR天眼、未来试妆镜、虚拟试衣间等一系列新零售技术,预示着实体零售对科技的运用上了一个新台阶。

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