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带你看中国 I 2017年三季度物流市场概览


​​​​三季度中国物流地产市场持续火热:9月11日,INVESCO Real Estate(景顺房地产)以逾20亿人民币收购ESR(易商红木集团)位于大上海地区的甲级物流资产组合的多数股权,ESR保留小部分股权并持续对此物流地产的经营管理。一方面,新的国内外投资者寻求成熟物流资产以进入中国物流地产市场,推动了主要物流地产开发商的资产组合出售。另一方面,各物流地产开发商仍积极收购一线城市和重要卫星城市的工业资产,将其改建升级为甲级物流设施。供需双方的共同推动使资产流动性进一步增强。

第三方物流与电商领跑租赁市场

受惠于电商和零售业年终促销及相关第三方物流的强劲需求,2017年第三季度中国高标准仓储市场净吸纳量达到125万平方米,较上季度增长11%,再创自2016年以来的新高。在一线城市空置面积有限的情况下,卫星城市与二、三线物流枢纽市场贡献了本季度的主要吸纳量:昆山、苏州、武汉、成都等城市均有大面积租赁成交;其中上海周边的卫星城市群(苏州、昆山、嘉兴和太仓)本季度共计吸纳量超过50万平方米。

从行业角度来看,零售业年终大促使得第三方物流、电商和传统零售商需求旺盛:

  • 由于零售商持续外包物流服务,来自第三方物流公司的租赁需求持续走强,本季度在一线城市和重要卫星城市的整体租赁面积超50万平方米;
  • 电商方面,在双十一购物节的强大需求驱动下,电商巨头阿里巴巴的物流平台菜鸟本季度在上海周边卫星城市苏州、嘉兴、无锡等地租赁近30万平方米;
  • 传统零售业本季度租赁需求亦有所增长。

我们预计来自上述行业的高标准仓库租赁需求将持续至2017年第四季度。

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强劲需求推动租金增长

2017年第三季度全国新增供应与去年同期相比略有增长,本季度供应达到130万平方米,集中在二、三线城市和卫星城市。由于一线城市无新增供应,本季度一线城市的平均租金显著上涨。另一方面,尽管二三线城市的新增供应量可观,但重点卫星城市和部分区域物流中心仍供不应求,致使二三线市场平均租金小幅上扬。


我们预计2017年全国新增供应量将达到285万平方米。一些供应较为集中的城市如重庆、成都、沈阳等,租金或继续承压,而其他目前供需平衡的城市,其租金将有所增长或保持平稳,而需求强劲但供给缺乏的一线城市如北京、上海和深圳,以及重要卫星城市如昆山、嘉兴等,租金仍有进一步上涨的空间。
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投资市场热度催化资产流动性上升

国内外机构投资者对物流地产市场的兴趣本季度持续升温,资产流动性进一步提高。在各路资本对高标准物流资产需求的推动下,越来越多的物流地产开发商将核心位置资产与二、三线城市物业打包出售。继一线城市后,重点卫星城市物流用地供应愈发紧俏,在售高标准物业供不应求,以位于昆山的某近期在售物业为例,据悉其物业资本化率已接近一线城市水平。随着国内外投资者在物流地产市场持续加码,我们预计未来物流地产收益率仍将继续下探。
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– 完 –​​​


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