Skip Ribbon Commands
Skip to main content

热观点

中国

“马爸爸”搞事情?长租公寓市场没你想得那么简单


​​​​近日,互联网巨头阿里巴巴在房地产领域搞了一件大事情。阿里旗下支付宝正式上线房​屋租赁平台,有超过100万间公寓将正式入驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。说白了,信用租房,就是用户可以凭借自己的信用,减免押金,按月交租。

在租赁市场方兴未艾、群雄争霸拼得如火如荼之际,万万没想到,马云杀了进来!从政策推动到市场需求,从知名房企到创业公司,去年开始,租赁市场加速兴起,引得众多企业纷纷以不同形式涉足长租公寓领域。如今互联网巨头的高调加入,不仅让长租公寓市场的竞争趋于白热化,更让人看到广阔的市场空间。

政策推动房企积极布局

互联网巨头的高调加入,亦是房屋租赁市场前景广阔、分羹者众的一个佐证。在进入楼市发展的下半场后,房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。仲量联行华东区投资部负责人邵律表示:“抢占长租公寓市场,打造自身长租公寓品牌,一方面可以为未来进行品牌输出打好基础,另一方面能够为房企带来稳定的租金收入,而这笔可观的现金流较易实现资产证券化,便于企业资本运作。”

此外,由于目前上海等地要求所有招拍挂的出让土地必须有15%以上面积由开发商自持,越来越多的开发商拥有大量自持物业。而长租公寓品牌的培养,成为这部分自持物业很重要的去化出路。

基于此,长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务,并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。目前房企投身长租公寓的方式主要分为两类:

  • 一类是房企主导,作为长租公寓的运营方,且一般会有一个统一的品牌,如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。这种模式是出于战略性布局考虑,拓展新业务领域,打造自有长租公寓品牌,获取新的盈利点,并且通过与地产主业和物业管理业务的协同(如客户资源共享等),可实现相互促进发展。
  • 另一类是托管合作,指房企与专业公寓运营商合作,房企负责组织房源供应,由第三方公寓运营商进行公寓的运营。这种模式的目的是促进新房项目的销售去化,以及盘活二手房源,提升利用效率,完善社区增值服务。

几大行业痛点亟待解决

然而,“钱”景美好难掩眼前的困境。邵律认为,目前长租公寓市场面临几大痛点亟待解决:

首先,适合改造的物业难寻。“从房源获取上来看,房企涉足长租公寓有一个共同的特点,即以自持物业试水。但即便是实力开发商自持物业也数量有限,不足以满足动辄一年几万间的扩张速度,必须依靠租赁、改造来满足房源需求。”邵律指出。

然而,如何在目标城市以最低的成本、最短的时间觅得最合适的物业,是很多长租公寓品牌面临的难题。邵律认为“这些物业不仅需要满足地理位置、交通配套等硬件条件,更要面临性质变更、单元分割、消防安全等多方面的审批。要挖掘大量满足条件的物业并非易事。”

对于企业来说,更严峻的困难则是资金沉淀巨大,且收益率低。“这与房企目前流行的轻资产模式背离,且对运营管理能力提出极高要求。”邵律表示。有数据表明,很多长租公寓的运营公司目前利润几乎为零,其中拿地成本和运营成本是最大的两块成本,分别占到55%和22%左右。“比如目前在长租领域发展较快的几家大型房企至今都谈不上赚钱,很多创业型公司覆盖掉租成本后一直在赔钱。这一现状又决定了只有实现了规模化和精细化运营后,这个业务才有可能盈利。”邵律强调。

盘活资产资本铺路

要解决沉淀自己盘活的问题,就要依靠资产证券化政策和市场的进一步完善。目前长租公寓品牌公司做的比较多的证券化模式,是租约证券化。如魔方公寓把全国3500多家公寓租金和物业费打包,以租约证券化的方式在2016年获得了首单ABS(资产担保证券),总募资额达到3.5亿元;今年8月链家自如发行了房屋租金分期类ABS产品,首期发行规模5亿元。

除了证券化,长租品牌公寓目前仍依赖外部融资做大盘子、形成规模,例如近期基汇资本领衔4亿资金完成对湾流国际的A轮融资等。邵律认为,国际资本入股长租公寓品牌,一方面在资金上扶持其做大做强,另一方面也带来国际化观念,与日本、美国等长租公寓市场成熟的国家进一步接轨。 ​​​

– 完 –​​​


>>>​更多仲​量联​行​新闻​​​
​​>>>​更多仲​量联​行​服务​​  
​>>>更多仲量联行房地产研究报告​​​​​​​​


关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数近80,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年6月30日,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达576亿美元。​更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​