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中国的住房租赁市场:一时风靡还是大势所趋?


​​​自上世纪九十年代中国启动住房制度改革以来,住房租赁市场的主体一直是由个人投资者占据,而非机构投资者。不过近年来,强劲的市场基本面及人口结构变化,加之政府的大力支持,共同推动了中国住房租赁市场的强势增长。

近几年,中国的住宅​价格不断攀升,许多大中型城市的居民已难以承受高企的房价。以上海为例,位于内环线以内的单套住房均价(总成交金额/总成交套数)从2006年的约240万元飙升至2016年的约1,470万元。同时,随着政府对住房的限购力度不断加码,租房已成为京沪等城市居民的必要选择,且预计未来这些城市的租房需求仍将迅猛增长。

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开发商纷纷寻求住房租赁市场的商机

​中国政府对住房销售市场的调控政策预计在短期内不会放松。而另一方面,住建部等九部委于7月20日联合发布通知,鼓励全国大中型城市加快发展住房租赁市场。

事实上,如万科和龙湖地产等开发商早已开始寻觅住房租赁市场的商机。机构投资者也开始意识到这一市场的发展前景。今年9月,基汇资本(Gaw Capital)宣布已通过旗下管理基金向长租公寓运营商湾流国际进行投资;同一时期,美国华平投资集团(Warburg Pincus)宣布对上海租赁型公寓运营商及业主盛煦地产(NOVA)追加投资。

中国城市人口状况有利于住房租赁市场的发展

目前在大中型城市中,千禧一代的人口占其租户人数的绝大部分。千禧一代在中国城市人口总量中的比重约为27%,随着人口流动性的增加,千禧一代不断加入劳动力市场的主力军,从而带动住房租赁市场的需求。

此外,城镇化的发展也推动了住房租赁市场的发展。对于城市新居民来说,他们的首个"家"极大可能性会是租赁住房。中国的城镇化率近期刚刚超过55%,今后仍有进一步提升的空间。

中国城镇人口年龄划分

在供应长期匮乏、人口红利以及政府支持等因素的推动下,租赁住房​可望成为中国的下一个市场关注点。但以下几个问题亟待解决:

  • 回报率:回报率是开发商和投资者进入该市场的最大挑战。在许多城市中,单个物业的租金收益率仅为2%,并不足以调动开发商和投资者的积极性。自今年7月以来,上海已将六处地块列为纯租赁住房用地,这些地块均以具有吸引力的楼面价出售给政府背景的开发商。但很难说民营企业开发商能否以同等价格获得土地。
  • 租房者享受当地的教育和医疗等公共服务:与住房所有者相比,租房者通常相对难以享受到当地的教育和医疗等公共服务。尽管广州和武汉等城市近期颁布了相关政策,赋予租房者与住房所有者同样的权利,但鉴于公共资源有限,这些政策能否真正"落地"目前尚不清楚,依然充满挑战。
  • 融资和税收:以美国为例,针对租赁住房(多户家庭住房)市场的投资额已创出历史新高,2016年,该市场的投资额占到美国商业房地产投资总额的1/3,其中房地产投资信托基金(REITs)成为该市场最大的投资者。为鼓励开发商建设多户家庭住房,美国各州出台了各种税收优惠政策。与之相比,中国目前仍缺乏有效的融资和税收体系来推动租赁住房市场的发展。  

中国的住房租赁市场基本面状况与美国市场具有许多相似之处,增长前景巨大,从长期来看,中国的房地产开发商和投资者将迎来许多富有吸引力的商机。不过在短期内,中国的住房租赁市场若要蓬勃发展,仍有许多挑战需要应对。

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