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境内投资者为何频频聚焦物流仓储地产?


​​2017年7月历时半年多,亚洲最大的物流地产商普洛斯的私有化收购案终于尘埃落定。普洛斯高管团队作为投资方之一,联合中国大陆知名开发商万科集团,以及厚朴、高瓴资本、中银集团,以3.38新加坡元/股、总代价约159亿新元(约790亿元人民币),成功收购新加坡上市企业普洛斯的全部股份。这将是亚洲历史上最大的私募股权并购,也将毫无悬念地成为中国工业地产发展史上的里程碑。

数据显示,今年至少有254亿美元的中国资本投向了物流地产。仲量联行华东区物流地产部总监黄晖认为电商零售业的蓬勃发展将继续推动物流地产市场的兴盛,在投资市场的交易规模也有望逐年增长。

电商崛起带旺物流产业

普洛斯,当今全球物流地产的翘楚,目前在中国、日本、巴西和美国等地持有或管理的物流地产面积约5500万平方米,对应的资产价值约410亿美元。尤其在中国,普洛斯其市场份额超过第2到第10名的总和,处于绝对领先地位,。同时,普洛斯在日本、巴西的市场份额均排名第一,在美国排名第二。除了物流地产的开发及运营,普洛斯的业务还涉及物流地产基金管理。

并不为很多人知晓的是这个物流业大鳄成立至今不过十年之久。2008年,当时处于困境中的美国巨头Prologis集团将其位于中国和日本的资产出售组建成普洛斯公司,一度举步维艰。好在生逢其时,中国电商零售业的起步和发展给了仓储物流行业起死回生的绝佳机会。十年间,借着中国电商零售业飞速发展、物流空间需求迅猛增加的历史性契机,普洛斯的资产规模迅速膨胀、快速成长,逐渐发展成全球领先的物流业巨无霸。经过十年发展,目前普洛斯的资产组合包括中国大陆38个城市中的252个物流园区,共计达5.3亿平方米。

不仅是普洛斯,事实上,中国电商零售业急速发展的十年助推了一大批物流企业的成功,例如易商红木、乐歌物流等。在澳大利亚嘉民集团和后来恢复元气的Prologis(在中国公司名称现为安博)等老牌企业的资产组合中也发挥着越来越大的作用。据官方统计,中国电商总销量现居全球第一。普洛斯最大的客户就包括阿里巴巴和京东这两大中国电商巨头,也包括亚马逊和沃尔玛等国际企业。

投资者垂涎交易频发

看好物流市场未来发展前景,中国大陆的投资者对仓储物流项目垂涎已久。此笔交易中,原持有普洛斯36.8%股权的新加坡政府投资公司GIC预计将通过此次出售获益约34亿新元,而一些中国的投资方也有望由此获得巨大利益。

根据新加坡证券交易所关于本次收购的公告,万科将是普洛斯私有化后最大的单一股东。对于万科来说,重仓参与普洛斯私有化的意义不单纯只是获得资金收益这么简单,还有着更高的战略考量。万科方面表示,参与收购普洛斯将是万科城市配套服务商战略的重要举措,有助于万科在物流地产领域完善布局,在全球范围内打造全新的商业发展模式。

仲量联行中国工业地产部总监司徒艺(Stuart Ross)认为:"中国开发商多元化转型的需求强烈,作为行业标杆,万科花费巨大投资建仓库而不是建房子,足见中国物流业现已成为大陆地产投资者最热门的标的之一"。

不仅是中国的开发商,顶级私募对仓储物流也是兴致盎然。本次交易中的另一关键方厚朴投资,是由曾任中金公司执行董事和高盛中国区合伙人的方风雷运营的一家顶级私募股权公司。今年在物流业押下重注的中资私募还不止厚朴一家,中国主权财富基金中投(CIC)在6月份以138亿美元向黑石收购了欧洲物流仓库公司Logicor,完成了今年最大规模的房产交易。

潜力巨大未来市场可观

普洛斯和Logicor两宗重量级收购案的落定,意味着今年约有254亿美元的中国资本投向了物流地产,未来可能还有更多。

仲量联行华东区物流地产部总监黄晖表示:"物流地产在中国一直是外资领跑,最近几年中资投资方、开发商纷纷进入市场,且投入巨大。然而因为工业物流用地天然稀缺以及开发周期等因素,没有3-5年的时间,项目形成网络化规模化几乎不可能,因此中资在市场上一度只能扮演追赶者的角色。而这次以中资财团为主的收购方通过资本市场直接参与收购行业内规模排名第一的公司,直接实现了规模和市场占有率的飙升,这对未来中国物流地产市场的发展将产生深远影响。"

目前中国物流地产的投资​市场才刚刚起步,考虑到中国电商和整个零售市场的发展、规模及速度,物流地产还有巨大潜力,相信投资规模也会逐年提升,未来类似大宗交易也将频繁发生。​

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