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二线城市成为物流投资“必争之地”


​在中国的1.5线或二线城市,数百万人正跻身至中产阶级,成为主力消费群体。仲量联行《中国物流仓储市场需求趋势》报告指出,2015年中国共有76个城市的零售年销售额突破1000亿元(约合145亿美元),而2000年仅有3个城市在此行列。

这些快速成长的消费者群体,是推动物流仓储需求大幅增长的主要驱动力。境内外投资者均希望从消费能力不断增长的中国中产阶级身上分得一杯羹,在过去四年里,机构投资者已经向中国物流行业注资逾100亿美元。  

新兴热潮:二线城市的物流投资
一个值得关注的趋势是,过去机构投资者一度仅青睐一线城市,如今他们正将目光从北上广深四大城市转移到数十个1.5线或二线城市,挖掘其中的物流投资商机。

更重要的是,这些城市的物流用地相较传统的一线城市更为充足,能够满足日益增长的物流用地需求。仲量联行中国区工业地产部总监司徒艺(Stuart Ross)表示:“大多数物流用地供应现在主要集中于1.5线和二线城市,北上广这些一线城市已几乎没有可供物流开发的土地。”  

消费潮助推物流增长
电商的快速增长和零售消费的扩张正不断推高对现代物流行业的需求,这一点在1.5线或二线城市尤为显著。仲量联行《中国物流仓储市场需求趋势》报告指出,电子商务在中国的零售份额从2008 年的1.1% 上升到2015 年的12.7%,预计在三年内将超过20%。

在一份针对中国不断扩大的消费者群体的研究中,麦肯锡发现,在80个“发展中城市”中,中产阶级人数将显著增长,年收入介于16,000至34,000美元之间的相对富裕阶层的占比将从2010年的5%迅速上升到2020年的67%。此外,在369个“新兴城市”中,相对富裕阶层人数占比将从2010年的3%上升到2020年的43%。

这些新兴中产阶级群体的消费力将不容小觑。根据摩根士丹利的预测,中国的年消费量将从2016年的4.4万亿美元上升到2030年的9.7万亿美元,其中近三分之二来自三线和四线城市,21%来自二线城市,仅有9%来自一线城市。来自农村的消费量预计将达到4000亿美元,占全国总量的7%。

鉴于来自非一线城市的消费者群体正不断扩大,中国的物流行业正努力为他们配送各类消费品,从而推动了1.5线或二线城市的物流投资热潮。

此外,1.5线或二线城市的经济影响力不断增加,对于服务中心城市周边卫星城市区域配送中心的需求也大幅增加。举个例子,长三角地区物流新增用地已从上海及其周边小城镇转移至附近的制造业和消费重镇省份,例如拥有南京和苏州的江苏省。

开发商正大举进军这些曾经的“物流荒地”,兴建大型物流设施。司徒艺指出,现在推动上海工业物流市场或配送市场发展的项目多集中在浙江和江苏,这两个省份新落成的物流设施将不仅服务于上海,也将服务于大型区域中心。

一线城市供应紧张
机构投资者和优质仓储开发商青睐1.5线城市或二线城市的物流投资市场,还有一个很重要的原因是因为一线城市物流用地的紧缺,促使他们将目光聚焦于用地更加充足的非一线城市。

司徒艺表示,中国机构级或投资级物流基础设施的供应一直相对紧缺。数据显示,中国的人均仓库面积仅为0.4平方米,而美国为2.5平方米。在一线城市,这种情况更加明显。

1.5线或二线城市的情况则完全不同,这些地区的物流用地新增供应集中,开发商大建仓库,使得投资者有充裕的选择来衡量项目的投资发展潜力。

司徒艺强调,同一城市中不同地区或细分市场的空置率可能存在较大差异,因此此类供应过剩只是一种局部现象,无需担心。 此外,大型零售商和电商企业可能会突然抢占空置的物流仓储空间,单笔交易有时达到10万平方米以上,能够迅速缓解仓库供应过剩的问题。快速吸纳物流仓储供应的主要企业之一就是京东,这家来自北京的知名电商企业仅在2017年上半年就拿下了约70万平方米的仓库面积。

整体而言,随着1.5线或二线城市新兴中产阶级的不断壮大,刺激了大量新增物流需求,此外,这些地区充足的物流仓储用地进一步引发了机构投资者和开发商的投资热情,种种迹象显示,1.5线或二线城市正在兴起一波值得关注的物流投资热潮。


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