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一文看懂房地产资产管理的价值


​​​"房地产资产管理​​"进入中国大陆地区的时间已有近20年,但对很多人而言,它依然是一个新兴概念。

通俗地说,房地产资产管理,是资产所有人自行或者委托专业机构对有形的房地产资产进行系统化科学管理,以期实现资产的保值、增值和收益最大化。

仲量联行物业与资产管理部高级董事何志康指出一些人认为资产管理仅仅只是负责招商代理和物业管理工作,缺乏对资产短期及长远的营运需求和状况配合市场做出恰当的判断,进而影响资产的真正价值,这是一个极大的误区,真正的房地产资产管理,其实在"投融管退"四大主要环节中扮演一个非常重要的角色 ,涵盖了从项目收购到最终退出的一系列服务:

  • 在投资阶段,资产管理者需要协助资产拥有人或投资者预测及判断项目的应有价值以及预估和规避投资周期可能出现的风险;
  • 融资时,考虑及建议最佳融资方案、避免不合理的利息支出、还贷条款的设置等;
  • 营运时,建议精准预算和完善营运策略,考虑如何进行招商推广及租赁管理、合理使用营运成本,并做出适时的资产保值及增值的资本化工作,令收益最大化 ;
  • 退出环节,不时思考处置资产的方法、择机退出。

“​它是一环扣一环的,每一个环节必须要周详地考虑,因为每一个环节都具体地影响到资产的价值。" 何志康说。

当然,要想更全面地了解房地产资产管理,还需要清楚它的发展历史。

房地产资产管理起源于海外,经历了近半个世纪的历程。上世纪五十年代,国外房地产行业以自住型需求为主导,房地产作为固定资产,还没有产生通过持有运营增加收益的概念;进入60到70年代,有房企开始考虑如何保留部分资产带来稳定的租金收益,他们也看到房地产资产的保值增值作用,随后有房地产基金开始进入市场;80年代是房地产基金蓬勃发展的时期,包括凯雷投资集团、黑石集团、新加坡政府投资公司在内的一大批主流基金兴起,并且拓展到海外进行房地产投资。

90年代欧洲和日本的房地产市场泡沫破裂影响较大,尤其是日本,出现了房地产企业倒闭潮,美国和欧洲的房地产基金随后纷纷进入到日本市场投资。而这些基金的下一个投资目标,就是中国。

何志康表示,2000年之前房地产资产管理在中国处于萌芽期;2000年-2007年,海外基金大批进入中国房地产市场,可以称之为启动期;2008年金融危机之后,在中国投资的海外基金重新评估投资方向,中国市场出现了一批本土有知名度和实力的投资企业,这一阶段持续到2015年,是中国房地产资产管理的初步发展期;2015年至今,房地产资产管理在中国进入了调整发展期。

发展周期

一言以蔽之,过去十年中国房地产资产管理经历了"从0到1"的发展阶段。随着房地产资产管理进一步迈向专业管理发展,越来越多的房企将眼光瞄准了这一领域。

这就延伸到一个不得不提的话题——房地产资产管理的价值是什么?换言之,为什么要进行房地产资产管理?

从投资的角度来说,透过专业的资产管理,能够保证稳定的收益,帮助项目保值和提升价值;对于业主来说,可以得到完善的管理服务,保证收益最大化,将成本控制在合理的水平,业主的资产经由专业的资产管理,避免不必要的支出,同时规避不必要的风险。

此外,房地产资产管理的价值,在存量时代愈加得以凸显。地产开发的黄金十年已经过去,在"白银时代",规模不再是唯一的衡量标准,房企从"开发商"转变为"运营商",资产管理和运营能力被提升到更加重要的位置。

"重资产的盈利空间变薄,因为买地的成本高、建设的过程中风险不可控、政府严控房价的不合理飙升、高融资成本等等,这些都会影响房地产开发的利润空间,当利润空间和风险不能成正比的时候,房企都会考虑轻资产的输出,减小资金压力,分担风险,此外轻资产输出也会提高企业的品牌知名度,利于行业产品品质的整体提升。" 何志康表示,资产管理助力轻资产,随着越来越多的企业走向轻资产,对资产管理的需求也逐渐加大。

毫无疑问,中国的房地产资产管理拥有巨大的发展空间和潜力。何志康强调,为了进一步提升房地产资产管理的价值,未来的发展应该以稳固基础、培养人才为方向,打造更多专业的团队和更完善的资产管理体系,促进制度的规范化、透明化:"最主要的是要有一套专业化的管理系统,注重专业操作,尽量做到零瑕疵,因为这决定了你有没有能力创造价值,实现资产收益的最大化。"

– 完 –​​​


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关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数近80,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,450亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年6月30日,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达576亿美元。​更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​