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远洋高层深度访谈资产管理


​在房地产行业普遍谋求转型的新机遇下,发掘资产管理的蓝海,成为越来越多大型房企的主流选择。

洋就是其中的代表。早在今年4月底,远洋集团写字楼事业部与仲量联行正式签署了资产管理标准战略合作备忘录,旨在建立房地产资产管理全周期平台,共同探索房地产资产管理领域的领先模式。

强强联合会擦出怎样的火花?双方合作的初衷是什么?远洋这一探索性动作的意义是什么?带着这些疑问,听一听双方怎么说:

受访人:远洋集团写字楼事业部资产管理总监吕沙女士

问:远洋为什么会涉足房地产资产管理?

答:这其中有多方面的考量:首先,地产开发的黄金10年已经过去,在维持原业务稳健发展的前提下,各大开发商都在积极拓展与地产趋势相契合的业务机会,远洋也不例外。同时,远洋自身持有多个核心区位优质不动产,多年运营经验也为资管业务发力创造了有力条件;

其次,在新常态GDP破7后,经济增长放缓,同时在国家"双创"及"产业升级"政策激励下,大量创业型企业涌现,产业升级改造需求增多,给工作空间业务带来新的生机;

第三,对于北上广深一线城市,资源集中且核心区土地有限,招拍挂价格屡破新高,催高了资产价格,资产泡沫化程度严重,企业购买资产成本过高,投资回报率降低。因此,加强存量空间的复合利用,向"存量空间"要效益将成为趋势。

问:您对资产管理的理解是什么?

答:资产管理本身作为金融业务,近些年在不动产领域被频繁提及,与不动产在一线城市大环境下的稳健保值、增值属性密切相关。作为远洋写字楼事业部,我们更关注"不动产"这类资产的资产管理,也就是传统定义的另类资产的管理;

远洋作为国内领先的房地产开发商与运营商,深谙融投建管退,即资产(不动产)全生命周期各环节的核心要点与痛点。因此,与一般以租赁、物业或某一方面为主的"资产管理"不同,远洋资产管理关注全生命周期的资产操盘,着眼全局,以资产价值的增值为核心目标,真正实现资产的价值最大化。

问:为什么会选择仲量联行作为你们在资产管理领域的合作伙伴?

答:首先作为五大行之一,仲量联行在房地产领域,具有良好的历史业绩与声誉,并在不动产多个领域,也与远洋写字楼事业部有过良好的合作经验;

另外,仲量联行具有完整的不动产服务链条,同时其资产管理业务,也不仅是将租赁、物业等原业务简单整合,而是以资产增值为目标所独立设置的业务模式,与远洋所期望的全周期资产管理理念契合。

问:除已持有的核心区位写字楼,远洋集团已将城市更新作为重点关注领域。这是否意味着,存量市场是资产管理的蓝海市场?

答:经济进入转型期后,房地产行业波动,金融机构可能产生一些风险资产或不良资产,为以较低成本获取优质资产提供了时机;有机会通过改造与运营,提升资产价值并通过溢价退出获取收益;

另外,北上广深房地产市场一手资产价值过高,回报率拉低,因此,聚焦资产管理与城市更新,可以依托远洋在地产行业的开发经验、管理经验,通过溢价操盘或轻资产输出等模式,扩大收入来源。

问:与其他房企相比,远洋在探索资产管理方面有哪些优势?

:远洋拥有多年积累的成熟的、被验证过的开发、管理经验;资源丰富,平台成熟;

同时,远洋既有重资产持有,也有轻资产运营业务,因此更了解业主方对于资产管理的痛点与诉求,可更有针对性的优化资产管理模式;

远洋仍然在积极拓展开发与不动产收购业务,可不断优化、验证资产管理前沿领域的探索成果。

受访人:仲量联行物业与资产管理部高级董事何志康

问:在和远洋的合作中,仲量联行能够为其提供哪些服务?

答:在合作中,仲量联行最核心的服务是建立一个房地产资产管理全周期平台,与远洋共同探索房地产资产管理领域的领先模式。一个物业的投资周期里包含投融管退四大环节,我们需要提供贯彻资产管理从始至终每一环节的专业服务。

从评估分析项目投资可行性,到策划交易结构、融资方案、营运管理方式,包括物业招商定位、租赁策略、物业管理,有效物业保值及增值方法等,再到项目成熟后择机退出策划,在每一个环节我们都会与远洋共同研究并制订一套高效的资产管理及风险管理系统。

​问:资产管理和传统的物业管理存在哪些差别?

答:物业管理只是资产管理的一部分。物业管理主要是指公共区域及设施的管理服务,业务内容包括保安、保洁、维护保养等服务。

资产管理则包含"投融管退"四大主要环节,从投资的角度来说,透过完善专业的资产管理,保证稳定的租金收入,帮助项目保值和提升价值,而这些都是物业管理不能提供的。​​

问:资产管理的重要性体现在哪些方面?

答:资产管理的每个环节都非常重要且互相关连。投资时,怎样预测及判断项目价值以及估计投资周期可能出现的风险;融资时,如何拿到最好的贷款条件、避免不合理的利息支出、还贷条款的设置等;营运时,如何招商管理、降低营运成本、提高收益最大化等;再到适时退出方法的设置,每一个环节都具体地影响到资产的价值。

对于业主来说,可以得到完善的管理服务,保证收益最大化,将成本控制在合理的水平,业主的资产会经由专业的资产管理,避免不必要的支出,同时规避不必要的风险。

问:房企探索资产管理领域,需要面临的挑战有哪些?又将如何克服?

答:房企走进资产管理领域,面临的最大挑战就是"管理系统不完善及有效资源匮乏",现时要做一个成功的物业投资,一定要周详考虑并且兼顾到投资周期内每一个环节,一定要有完善的投资策略。

现在的市场日趋成熟,资产价格趋于高位,升值空间被日益压缩 ,所以一定要对房地产市场有一个长远的判断,同时需要一支专业的团队和一套完善的资产管理体系。

此外,房企一定要认真了解市场,当市场变化的时候懂不懂得应变很重要。保持灵活性和对市场的敏感度——当你察觉到异动时,你判断出现风险越早并作出适当的调整,出现损失的风险就会减少。


​– 完 –​​​


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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过77,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,360亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2016年末,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达601亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​