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中环仍为香港金融机构聚集区,但分散布局将持续推进


​​金融业一直是香港甲级办公楼市场的重要支柱,但租金波动以及低空置率导致部份金融机构迁出中环,搬往租金适当、交通便利并拥有优质现代化配套设施的其它地区。

由于全球银行业业务放缓,加上来自中资金融机构的激烈竞争,部份欧美银行决定搬离中环,其中一些将在香港的多间办公室整合至港岛东或九龙东。 

根据仲量联行《金融新动力重塑香港办公楼市场》白皮书指出,截至2015年底,香港十大银行(以楼面计算)中,已有九家把一半以上的办公空间迁至中环以外地区。此外,部份保险公司也迁离了核心地区。保险业曾集中于中环、湾仔/铜锣湾及尖沙嘴,现在则改为进驻九龙东。

仲量联行香港研究部总监马安平(Denis Ma)先生认为:“香港的基金管理公司和内地金融机构将是未来中环办公楼租户的主力军。有潜力创造新市场的金融科技业将作为黑马,为租赁市场带来新的需求。”

仲量联行香港商业部总监鲍雅历(Alex Barnes)先生表示:”中环腾出的楼面大部分将被内地企业接手。中环办公楼市场未来将以大批小型租户为主,占用大量楼面的中资机构将多以购置办公楼的形式驻守中环。”

一般来说,需要10万平方英尺或以上楼面的内地金融机构倾向于购置办公楼。马安平表示:”未来五到十年,中环办公楼的租售市场将由中资企业主导。” 

非中资银行迁出中环或增加在其他地区承租楼面的趋势将更加显著,而甲级办公楼供应的持续增加,将为这一趋势推波助澜。目前九龙东优质甲级办公楼的总供应已经超过中环,而前者也成为价格最适宜的办公楼市场。举一个极端的例子,若一个需要10万平方英尺楼面的租户选择由中环迁往九龙东,每年可节省高达1.74亿港元的租金。 

展望未来五年,港岛东及九龙东的新增甲级办公楼将占总供应量的近70%。鲍雅历先生表示:“随着数幢地标式办公楼即将落成,加之中环湾仔绕道工程完工,港岛东将吸引更多金融服务机构来此开设办公室。”

从中长期看,政府发展九龙东成为商业区的计划,加上沙中线日后通车,预计将进一步推动更多租户迁离中环。目前,九龙东已成为后勤办公室的集中地,同时也吸引了不少企业收购办公楼作自用和长期投资。事实上,该区现为保险业办公楼的热门地点,但鲍雅历先生指出,九龙东(尤其是启德地区)能否成为金融业主要职能部门的办公地区,将取决于业主能否提供酒店及其它配套设施以满足租户的需求。 

鉴于香港金融业拥有巨大的增长潜力,香港甲级办公楼市场的发展前景较为乐观。根据对经济与就业趋势分析的结果,加上内地金融机构的稳步增长,仲量联行预计金融业将在未来十年增加55,000个职位,因此需要新增500万平方英尺的甲级办公楼楼面。保险业作为办公楼市场的第二大租户,为应付内地客户需求的增长,在2011年至2015年间增聘了20,600名代理。

马安平先生认为,政府计划在未来十年推出五块中环发展用地,以此增加优质办公楼的供应,但鉴于该区域租金高企,此举吸引旧租户重返中环的可能性不大。根据政府规划,首块发展用地为可建楼面面积达491,475平方英尺的美利道多层停车场大楼,预计将于2017年首季推向市场,仲量联行的多家中资客户对这个项目深感兴趣。  

​马安平先生指出:”不少内地金融机构都有意在港购置办公楼,但如果大部份推向市场的中环发展用地都如预期那样由用户买入,办公楼租赁市场的供应将难有显著增加。”

金融新动力重塑香港办公楼市场


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