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2017年二季度零售物业市场概览|奢侈品市场回暖,餐饮扩张活跃


​近日,阿里巴巴首家无人超市“淘咖啡”正式落户杭州,掀起了一场业界革命。客户只需开启手机淘宝扫描二维码,完成身份识别后,便可进店随意选货。离店时穿过“结算门”(即“剁手门”),不用再掏手机即可完成结账,真正实现“东西拿了就走”。“淘咖啡”的出现宣告了纯电商时代已过去,未来将是线上、线下、物流相结合的“新零售”时代。通过对科技和大数据的运用,店铺运营商可以大量减少人工成本,提高店铺运营效率,更加精准的解锁目标客户的消费习惯,这对传统实体零售运营商有深远的借鉴意义。​

奢侈品市场回暖,餐饮拉动主要需求

2017年第二季度,一线城市的主要租赁需求依然来自餐饮类租户,特别是迎合大众市场和提供外卖服务的品牌。时尚零售方面,北京、上海和广州的奢侈品市场继续回暖,主要原因包括人民币汇率下跌、奢侈品牌国内外价差缩小,以及海关进一步规范代购市场导致奢侈品消费回流;受资本支持的国内时尚设计师品牌如JNBY等也加速扩张;此外,新零售概念店在上海和深圳等地持续布局,其中以线上+线下+物流之类新型超市的租赁需求较为活跃。比如百联在上海开设新零售发现店RISO;盒马鲜生和超级物种将在深圳分别开1和2家门店,后者已有1家店于本季度开业。

紧随一线城市步伐,小部分国际奢侈和轻奢品牌在重点二线城市的优质零售物业选择性扩张,包括Dior落子重庆国金中心, Emporio Armani入驻西安中大国际购物中心,法国轻奢Sandro入驻武汉国际广场等,预示着奢侈品消费市场的振兴正在向中国内陆城市逐步深化。另外,文化创意业态在青岛、沈阳和苏州等地方兴未艾,帮助购物中心实现IP化。租赁需求较弱的二线城市则将多余的零售空间转化为其他用途,如沈阳的百联购物中心和华府购物中心引入联合办公​业态。

​​​2017Q2季度按行业分需求强弱

一线城市数个主要项目入市,二线城市供应集中在华东

在仲量联行跟踪观察的全国30个大中型城市中,上海的零售物业总量达到1,186万平方米,继续稳居中国最大的零售物业市场。一线城市上海和深圳分别有4个新项目开业,北京和广州则分别有2和1个新项目开业。其中,上海兴业太古汇和长宁来福士广场、北京国贸商城新区、深圳首家来福士广场备受业界关注。受一线城市零售市场的结构性调整和本土社区商业迅速发展的影响,内资和外资开发商的招商和运营差距正在日渐缩小。

二线城市的新增供应主要集中在华东(以杭州和宁波为首)和华中地区。新增供应最大的城市包括杭州(来福士广场和国大城市广场在内的5个项目)、成都(银泰中心in99和卓锦曼购中心)以及武汉(凯德西城和和记黄埔M+)。与此同时,百货商场转型风潮持续发酵,比如宁波地标性建筑银泰百货中山东路店实施整体改造,在银泰集团和阿里巴巴合作之后将引入更多新零售业态。

空置率和租金表现平稳

第二季度,一线城市的空置率环比保持平稳。总体来讲,空置率和零售物业总量成正比,最高的依然为上海和北京。其中上海传统核心商圈的项目持续升级改造,短期内会对空置率造成一定压力。在二线城市,华东地区受巨大新增供应量影响空置率持续上升,特别是杭州、无锡和宁波等地;其他地区空置率表现平缓。

2017Q2季度中国主要城市零售物业总供应量和空置率

受时尚零售业绩回暖和餐饮、体验类品牌强劲租赁需求的双重影响,上海的首层租金持续反弹,环比上涨2.1%;其他一线城市的租金保持平稳。二线城市中,区域龙头项目如南京德基广场和西安凯德广场继续支撑本市的租金增长,其他地区(除宁波之外)的租金表现则相对平淡。值得注意的是,在华东、西南和华南等区域,巨大的未来供应将在短期内对租金施加一定压力。

2017Q2季度中国主要城市零售物业租金环比变化

本季度一线城市的物业投资市场趋于活跃,广州西城都荟以约41亿人民币的价格出售成为最大交易。北京和上海各有两个零售物业成交。在北京望京地区,平安信托出资12.5亿人民币收购新一城购物中心,并可能将其改造成办公楼,预示着“商改办”项目对投资者的持续吸引力。

餐饮品牌本季度扩张趋势

餐饮作为本季度中国零售市场最为活跃的租赁业态,有如下扩张趋势:

2017Q2季度餐饮业态组合趋势

在细分类别中,“简餐+快餐+休闲饮品+外卖”的多样化餐饮组合模式,在总面积需求上与大型正餐相当,但聚客能力更强,销售坪效对购物中心而言也更高。值得关注的是,以倡导“健康生活”概念的轻餐本季持续走红,比如KFC在杭州万象城开出的首家轻食餐厅K PRO,主打以沙拉、三明治等为主的健康餐饮;而已在成都远洋太古里开业的Joy Box ,2017年预计将在北京和成都继续开3家店,其中1家将设计成健身房体验店,将健康饮食和运动相结合。

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