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为未来而建造:整体持有型物业市场表现领跑北京市场


​​文/米阳

经过三十年的发展,北京办公楼市场中许多办公楼都未能经受住时间的考验,并在竣工后快速老化。不过,少数办公楼​逆势而动,跨越了时间的限制,在20年甚至更长的时间里持续保持竞争力。

我们收集并观察了市场中该类型项目的最佳范例,了解那些具有前瞻性的建筑对于帮助办公楼保持其领先地位所具有的重要作用。

为未来而建造

要成为北京市场上能够经受住时间考验的甲级办公楼,开发商必须秉承"为未来而建造"的理念,避免楼宇过早陈旧过时。由于市场发展速度迅猛,新建楼宇的施工标准应超过当前市场的通常标准。

由于建筑物的许多结构性特征在今后很难进行升级改造,因此,从一开始就进行正确的结构设计和施工至关重要。例如,2010年后建造的甲级办公楼提供的电梯和卫生间数量平均比2010年前建造的甲级办公楼多20%-30%。不过,也有部分时间相对较长的办公楼表现突出:20多年前建成的国贸一座和二座的设施如今仍具有很强的竞争力。如果结合其建筑规格来看(正如我们在白皮书《勇往直前-北京办公楼市场的光明前景》中展示的一样),我们就会发现,国贸一座和二座等楼宇在质量方面已领先于其建造年代。

甲级办公楼平均质量指数

来源:仲量联行研究部​

要维护,方能见成效

良好的维护通常可以延长建筑物各项设施的寿命,​不过同时也需要充足的资金支持。值得注意的是,对那些运转良好的设施进行维护,并不只是保持一个整洁的空间:随着时间的推移,进行改造升级必不可少,这是因为我们无法预计所有的未来所需。例如,1980年代末个人电脑还并不普及;但如今,为适应每个工位耗电量加大的需求,办公室的供电容量必须升级。过去多年来,国贸二座(CWTC2)就对其建筑基础设施开展了多次升级改造,以满足当今租户的需求。

绩效领跑市场

建筑物业主在维护方面投入的越多,所获得的效益就越大。过去几十年里,这些业主在北京CBD办公楼市场中的租金水平一直保持领先地位。如图1所示,国贸二座的市场表现一直保持领先,如今仍优于北京CBD区域90%的办公楼。不过,其它办公楼表现就不尽如人意:随着时间的推移,其市场表现就开始落后于其它建筑。

北京CBD甲级办公楼租金收益排行指数

​来源:仲量联行研究部​

整栋持有与散售

尽管上述部分观察所得似乎显而易见,不足无奇,但是仅有少数几栋办公楼真正成功地经受住了时间的考验。是什么在导致其它办公楼裹足不前呢?最为重要的原因就是散售问题。如果项目为单一业主整栋持有,业主可拥有足够的灵活性,可以紧跟最新的建筑标准。但是,如果建筑物散售给个人投资者,对那些能够使得建筑保持更高质量但投资回收期长的设施方面的投资会相对较少。其次,在建筑物出售给众多个人投资者后,持续且集中的维护变得更为困难。部分业主可能将空间作为办公房租赁,其他业主可能将之用于与预先规划有别的其他用途。第三,整栋持有的建筑物业主在维护和升级改造方面可以更易于做出决定。在许多情况下,散售类业主为削减成本往往不关心建筑物的维护工作,其结果通常是维护的质量很差或者根本没有进行维护。​

对于散售类物业而言,让所有业主就翻新改造达成一致意见也很困难,而说服数十个业主就资本支出达成一致意见,也几无可能。在北京一些顶级办公楼紧锣密鼓地开展升级改造的同时,一些散售类项目因决策不力使得升级改造计划搁浅。即便现在,部分建筑物仍没有许多大型租户所需要的24小时冷却水。对于市场表现较差的部分项目,楼宇主要投资者已开始尝试改变做法,希望通过回购单元,将所有权集中在一起,但收效甚微。

未来5-10年里,随着新的质量更好的办公楼项目进入市场,办公楼的设施基准将进一步提升。为确保其办公楼能够在市场上长期立于不败之地,业主必须从现在起就开始为未来而规划,否则将可能迅速落后。

米阳现为仲量联行北京研究部首席办公楼市场分析师。​


– 完 –


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