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2017年二季度住宅市场概览|紧缩政策依旧,库存持续下降


​​​近日,国家统计局发布了2017年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。

数据显示,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下,一二线城市房价同比涨幅连续回落。据统计局测算,一线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落,6月份比5月份回落2.6个百分点;二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落,6月份比5月份回落0.5个百分点。从环比来看, 6个城市新建商品住宅价格环比下降,4个城市持平,60个城市上升,与5月份7个城市价格下降、3个城市持平、60个城市上升的数据基本相同。

紧缩政策不变,成交量小幅回升

进入2017年第二季度,一二线城市大多维持紧缩政策,部分一线城市迎来政策微调。上海和北京等地开始整顿“类住宅”项目,广州大部分银行也取消了首套房购房者的贷款利率优惠。尽管紧缩政策依旧,但由于需求坚挺、供应量增加等原因,本季度各城市成交量出现小幅回升。仲量联行跟踪的全国20个主要城市数据显示,二季度住宅成交量环比增长23%,但较去年同期下滑29%。

市场整体成交数据涨幅虽不明显,但微观上,不少新盘一经推出便获得热烈追捧,如上海浦东新区某些项目在开盘当日便被抢售一空。新盘的热销导致上海政府5月5日发布新规:取得预售证的商品住房项目(客户积累大于可供房源的项目),应当采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房。这也从侧面反映出市场供应不足、需求强劲导致新开楼盘遭到抢购。

整体住宅市场成交量和价格变化

注:(1)20个城市包括北京、上海、广州、深圳、长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦门、西安以及郑州

(2)价格变化来自于中国指数研究院的百城价格指数

来源:仲量联行、中国指数研究院​

整体供应量上升,但库存量持续下降

4月6日,中国住房和城乡建设部发文,要求各地根据商品住房库存消化周期来调整住宅供应规模、结构和时序。本季度,我们看到消化周期较长的沈阳等城市住宅供应量进一步减少,而其他库存告急的城市,其住宅供应量则迎来较大增长,如南京和宁波等。仲量联行跟踪的全国20个主要城市数据显示,住宅供应量在连续3个季度萎缩下滑后,今年二季度终于出现了上升,涨幅达60%。

供应量虽有所增加,但一、二线城市依旧坚挺的需求促使库存量持续下降。本季度,20个城市的住宅库存量环比下降6%,已连续7个季度处于下降状态,这表明政府提出的“去库存”政策目标在一、二线城市中取得了显著成果。大部分城市的库存去化时间维持在12个月以下,甚至不少城市如南京、杭州、宁波和武汉等地的库存去化时间今年一直维持在6个月以下。

在需求坚挺、库存下降的背景下,纵然紧缩政策高悬,但开发商仍保持价格坚挺。热点一、二线城市价格在二季度保持基本平稳,部分城市均价实现小幅攀升。

主要城市整体住宅库存量及去化时间

注:库存去化时间基于过去12个月销售量计算

来源:中国指数研究院​

20城市整体住宅成交均价

来源:​中国指数研究院​

市场展望

经过上半年的政策调控升级,主要一二线城市房价上涨速度得以基本控制。我们预计下半年调控政策将会持续执行,受此影响,2017年主要一二线城市成交量较去年会有较大幅度下滑,但由于改善型需求依然强劲、开发商库存压力较小,预计这些城市的价格会维持稳定。

在三四线城市,因一、二线城市限购而产生的需求外溢效应将逐步减弱。大部分三四线城市或面临经济转型的阵痛、人口净流出​​的压力,基本面不支持其住宅市场长期的繁荣,价格上涨空间将非常有限。

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​– 完 –​​​


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