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2017年二季度办公楼市场概览|一线城市新兴区域租赁活跃,二线城市投资热情渐涨


​​​一线城市新兴区域表现活跃

2017年第二季度,四个一线城市总体租赁需求与上季度基本保持稳定。新兴区域市场表现活跃,诸如北京的奥林匹克区域,广州的琶洲与深圳的后海总部基地。这些区域的租金优势及新增的高品质物业有效吸引了大批具有扩张、整合以及升级搬迁需求的租户。​

从行业来看,金融业(尤其是证券与保险行业)、专业服务业及科技类企业成为本季度甲级办公楼需求来源的主力,我们在四个一线城市均录得相关行业的大面积成交。其中部分知名企业同时在几个一线城市中考虑扩张。​

二线城市升级需求显著

在仲量联行跟踪的16个1.5线和二线城市中,大量企业在本季度继续利用租金持续下调的时机,纷纷实现其升级需求。另外,除了本地专业服务业与科技企业,联合办公等共享办公运营企业在本季度也表现出了强劲的扩张需求,如MFG在成都四川航空广场租赁16,000平方米。但另一方面,由于诸多城市仍处于新增供应的高峰期,在短期内市场预计依然会偏向租户方。

本季度需求强弱

主要城市租金保持平稳

在一线城市,北京、广州、深圳租金环比分别微涨0.4%、0.6%与0.1%,上海小幅下降0.1%。在16个1.5线及二线城市中,租金出现环比小幅下降的有10个城市,其中郑州、西安跌幅较为明显。总体来看,中国各主要城市在第二季度的租金基本保持平稳。

上半年净吸纳量同比显著上升

在仲量联行跟踪的20个城市中,今年上半年甲级办公楼市场整体吸纳量出现显著上升,达到278万平方米,同比上升89%。一线城市新兴区域的快速成熟、大量具有吸引力的新增供应、1.5线与二线城市强劲的升级需求,推升吸纳量同比快速上升。值得注意的是,去年年初开始的P2P行业整合导致了去年上半年净吸纳量显著降低,这也是助推今年上半年的同比数据较高的重要原因。

甲级办公楼租金

投资市场回顾与展望

2017年上半年,中国办公楼物业大宗交易市场依旧活跃。继去年交易创历史新高后,今年上半年仍然强势上升,投资总额同比高于去年同期8.4%,达402亿元,占比大宗物业成交投资总额近50%。​

一线城市依旧活跃

在一线城市,尽管市场资本化率持续收窄,但投资者对大宗交易市场仍然保持乐观态度。本季度,不仅内资买家投资热情依旧,境外投资者在中国(尤其是上海)的活跃度更是有所增强,买家包括吉宝置业、凯德、AEW等。同时我们也观察到,目前在深圳的主要买家仍以自用型的购买需求为主,主要来自于金融及科技企业。

二线城市投资热情渐涨

由于一线城市物业价格居高不下,且市场上可售优质物业在2016年交易高峰后逐渐回落,我们注意到一些投资者(包括外资及内资)开始关注1.5线或二线城市的投资机会。

高品质、交通可及性强的物业租赁​表现显著优于市场平均水平。由于价格基数水平相对较低,未来增长空间较大,这些物业预计将成为投资者重点关注的对象。

同样值得关注的是,尽管总体供应压力还未完全退却,但是部分城市已经度过供应高峰期,投资机会隐现。​

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​– 完 –​​​


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