Skip Ribbon Commands
Skip to main content

热观点

北京

“商转办”热潮席卷北京,但并非所有建筑都适合“商转办”改造


​​​​​​​​文/ 米阳、于棠

目前,"商转办"热潮正席卷北京,而北京东北部地区一栋老式的酒店的改造也将进一步推动这一热潮。所谓"商转办",是指将绩效较低的零售中心、酒店和服务式公寓等地产改造为新的办公空间。众多业主和投资者继续在该市场寻求新的可用于"商转办"的潜在楼宇以抢占先机。​​

一年之前,位于著名的三里屯地区的盈科中心"商转办"项目取得显著成功。自此以后,由于业主和投资者纷纷跟进,寻求更高的潜在收益率,北京又先后出现了两个"商转办"项目。在过去的一年里左右,这些"商转办"项目已实现的租金比它们此前作为零售中心、酒店或服务式公寓地产的租金上涨了30%-50%。

尽管数据非常诱人,但在寻求新的"商转办"商机前,业主和投资者需要自问一个重要的问题:是否北京的所有建筑都适宜于改造为办公楼?​

北京改造类的办公物业

来源:仲量联行研究部​

一个显而易见的问题?

乍一看,北京的"商转办"似乎是一个显而易见的问题。目前北京的甲级办公楼空置率一直保持在5%左右,是世界上甲级办公楼空置率最低的城市之一,而其租金则是亚洲地区第二高的城市。此外,受政府开发限制政策的影响,开发商无法在市中心规划新的办公楼。由于北京办公楼市场中普遍存在被压抑的需求并同时拥有大量的潜在升级需求,业主和投资者对"商转办"的兴趣自然浓厚。​​​

北京“商转办“市场””

来源:仲量联行研究部​

不过,如果我们仔细审视整个市场的发展状况就会发现,近年来所有"商转办"的项目在整个办公楼市场中的比重还不足2%。换句话说,"商转办"仍是一些特例。迄今为止,绝大多数的"商转办"项目规模相对较小,对整个办公楼市场的影响也相对有限。因此,与新建办公楼项目相比,"商转办"项目进入市场上的存量并不多。业主和投资者必须做出明智的决定,才能减少在改造不可持续物业方面的风险。

首先,一栋建筑必须适宜于改造为办公楼。例如,楼面形状奇怪的零售空间就很难被分隔为规格一致的办公空间。如果原来的零售空间缺乏数量充足的电梯,也无法为改造后的办公楼每天大量白领的上下楼提供支持。同样,旧式的酒店和服务式公寓楼的结构特征过时,如天花板低矮等,在改造为办公楼方面也可能受到限制。此外,那些远远达不到办公空间标准的商用物业也可能不适宜改造为办公楼。

其次,优越的地段是盈科中心"商转办"项目获得相对较高租金的重要原因;同时,拥有现代化办公楼的特征,如楼层较高、提供网络地板以及走廊明亮等,使该项目明显优于那些地段相对不好、位于办公楼集群边缘地带的其它新近完成的"商转办"项目。这些项目面临利用率低等多种阻碍因素,很难达到可与盈科中心相比的租金。今后,随着这些项目很快陈旧过时,它们在市场中的实用性也将受到挑战。

找到"适宜的"项目

今后,北京新增办公楼供应量将大幅增加,其中许多新增项目的质量将会更高。随着租户从低端办公楼撤离,转向质量更好、价格更有竞争力的办公空间,那些改造不佳的办公楼将首先遭到市场的抛弃。​​

新建办公楼质量

来源:仲量联行研究部

因此,尽管部分"商转办"项目在财务上取得了显著成功,我们仍必须谨记,并非所有建筑都适宜于"商转办"改造。只有建筑物拥有与"商转办"项目保持一致的特征,长期来讲才值得进行投资。一个好消息是,随着越来越多的业主和投资者找到适宜的"商转办"项目,可以预见的是,更多的优质"商转办"项目将完工,从而在市场中形成一个比重相对较小,但具有独特特征的组成部分。​

米阳现为仲量联行北京研究部办公楼市场首席分析师;于棠为该团队经理。


– 完 –


​​>>>敬请访问仲量联​行北京城市页​面​​​​​​​
>>>​更多仲​量联​行​新闻​​​
>>>更多仲量联行房地产研究报告​​​​



关于仲量联行​

​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过77,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,360亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年第一季度末,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领​盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达580亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有95个分公司,员工总数超过36,800人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。 www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​