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2017年二季度物流市场概览|电商与第三方物流强势领跑租赁市场


​​​近日物流地产市场要闻接连不断:以万科为首的中国财团以116亿美元收购亚洲物流地产巨头普洛斯,此交易有望成为亚洲迄今为止最大的私募股权并购;六月底,菜鸟网络宣布与中国人寿共同设立规模为85亿元人民币的物流仓储基金,为中国物流市场的首支人民币核心基金。全国物流地产市场持续升温,主要开发商的组合出售使资产流动性进一步增强。​​

电商与第三方物流强势领跑租赁市场

受惠于电商和零售业年中大促及第三方物流的强劲需求,2017年第二季度中国高标准仓储市场净吸纳量达到110万平方米,接近上季度吸纳量的两倍,创下自2016年一季度以来的新高。上海、北京、天津、广州、成都等全国主要城市均有大量租赁成交;卫星城市与二、三线物流枢纽市场亦表现活跃,如上海周边的卫星城市嘉兴、太仓和昆山本季度吸纳量均超过10万平方米。

从行业角度来看,零售业年中大促使得电商与第三方物流雨露均沾:以京东为首的多个电商平台本季度在佛山、沈阳、嘉兴等地的整体租赁面积或超57万平方米;由于零售商持续外包物流服务,来自第三方物流公司的租赁需求势头未减,各大物流公司在一、二线城市与卫星城市均有大面积租赁。在核心城市空置率持续压缩的状况下,受惠于较低的租金和相对充足的供应,我们预计2017年下半年卫星城市和二、三线枢纽城市的高标准仓库租赁需求将进一步增长。​

本季度需求强弱

供应紧缩加速一线城市租金增长

2017年第二季度全国新增供应与去年同期相比显著收缩,新增供应量尚不足去年同期的一半。供应量的收缩使业主的提价能力上升,本季度一线城市的平均租金显著上涨。另一方面,本季度二三线城市的新增供应较上季度也有所减少,但部分细分市场仍面临供过于求的情况,导致二三线市场租金基本持平。

2017年下半年,我们预计全国非保税市场供应量将增加近500万平方米。一些供应较为集中的城市如重庆、成都、武汉等,租金或继续承压,而其他目前供需平衡的城市,其租金将有所增长或保持平稳,而需求强劲但供给缺乏的核心城市如北京、深圳等,租金仍有进一步上涨的空间。​

非保税市场供应量

注:数据来自仲量联行跟踪的全国24个主要物流城市,包括上海、北京、广州、深圳、昆山、苏州、南京、宁波、嘉兴、太仓、成都、武汉、重庆、沈阳、天津、廊坊、青岛、西安、合肥、佛山、东莞、无锡、杭州和常熟。​

市场空置率和租金增长率

​投资市场持续升温

以万科为首的国内开发商与以险资为代表的国内投资者对物流地产市场的兴趣本季度持续升温,二三线城市局部供应过剩使得投资者纷纷将目光聚集在一线城市,而主要物流地产开发商则逐渐倾向于将核心位置资产与二、三线城市物业打包出售。

国内投资者和开发商依然积极寻求整栋和资产组合收购以进入热门物流市场;由于美联储加息,国外投资者对于投资回报要求更为谨慎但兴趣不减。在各路资本竞相追逐高标准物流资产的大环境下,加之一线城市愈发稀缺的土地供应,促使物流地产收益率下降速度有所加快。并且随着国内投资者和开发商在物流地产市场持续加码,我们预计未来物流地产收益率仍将继续下探。​

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