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扬州

扬州——长三角零售市场中待深垦的一方热土


​市场上有一些声音会认为,现在零售难做。事情都是​相对的,具体到特定的市场和区域,我们需要根据客观情况具体分析。比如,在富庶的长三角地区,仍存留一块有待进一步开垦的商业零售市场——扬州。

扬州究竟有多大的机会,先看一组与零售业密切相关的官方数据。据扬州统计局数据,2016年扬州实现社会消费品零售总额高达1358.8亿元,同比增长9.9%。对一个只有450万常住人口的三线城市来说,一年的消费品消费超过1300亿元,消费规模同比增长幅度近一成,扬州人到底是多么爱消费,由此可见一斑。

受益于经济增长,2016年扬州市城镇常住居民人均可支配收入3.57万元,同比增长8.2%,居江苏省第五位。而上海全市居民人均可支配收入,在2016年才首次超过5万元。与上海这样的一线城市相比,扬州的人均收入水平并没有相差太悬殊。良好的经济基础,足以支持扬州人民愿意进行更多的消费。

经济发展水平、人均收入,即水;零售业即船。水涨,船才能更高。仲量联行南京零售地产部总监杨帆指出:“经济发展水平较高、人均收入不俗,扬州零售市场水量充盈,足够支撑起一个相当庞大的零售业市场。”

然而现实却似乎开了一个玩笑:扬州真正意义上的现代零售业,才刚刚起步不久。尽管从商业现状来看,除南京、苏州、无锡、常州以外,扬州零售市场位列江苏第五名,且人均消费能力很强,但与一线城市相比,此前扬州仍处于购物中心的初级阶段,商业零售底子较薄。直到2013年三盛国际广场的开业,当地商业才开始迈入一个新的发展阶段。​

这样的反差,也让不少商业巨头嗅到了扬州零售市场的巨大商机并开始发力,在这个此前并不受人关注的城市加速布局以抢占先机。2016年万达、新城进入扬州市场,2017年华侨城、香港新世界两家巨头也同时加速扬州商业市场的变革。商业地产巨头将全新一代商业产品引入扬州市场,使此前一度沉寂的扬州商业零售市场,开始变得活跃起来。扬州目前的商业市场在建及待建的商业项目总体量在200万方左右,将集中在2019年面世。

对具体到不同行业不同的公司来说,扬州零售市场的商机究竟在哪里?杨帆指出,从消费结构来看,扬州有相当一部分的消费集中在餐饮、休闲和零售等业态。这几个业态之所以特别兴旺,这与扬州当地的消费客群和消费习惯有直接关系。​

扬州零售市场消费客群主要由本地常住人口、新进入扬州大学群体及旅游人群构成。”杨帆表示,“扬州有包括扬州大学在内的一些高校,其人群很年轻,追求时尚愿意很强。可见,扬州不仅有当地居民消费的强劲支撑,也有长期新进入扬州的年轻人群和每年到扬州来旅游的大量旅游类消费。”

由杨帆所带领的团队在长期观察中发现,从消费能力来看,除了顶级高端消费,扬州市场消费外流的现象并不多,消费大多会停留在扬州本土市场。另一个有意思的情况是,周边县区人群也养成了到扬州来消费的习惯,即扬州在苏北地区发挥着较强的辐射影响。之所以在苏北有较强辐射力,也与扬州当地的经济形态根基,关系密切。

扬州下辖的高邮、江都、仪征等都是全国百强县,居民不仅消费力强,且消费欲望也较旺盛,这些人群也愿意扬州来消费。由于扬州宜居,当地房价相对平稳,其消费频率较其它城市更高,这也是扬州非常适合发展商业零售业非常重要的基础之一。

在这样的需求和消费支出结构基础上,一些代表着年轻、时尚、新兴产业人群,以及立足于当地及周边居民家庭的特色项目,在扬州市场上引起消费者的高度关注。例如面对高端消费市场的五彩世界项目,预期未来将有非常大的发展空间。

近年来,二三线城市零售市场供应量比较大,部分城市出现了供应过剩和竞争同质化的隐忧。在零售业激烈竞争的背景下,每个城市都必须从它的人口增长、未来以及竞争形势等等方面进行综合考量。开发商也需要因地制宜寻找最合适的因素,根据市场灵活地调整商业策略,在实现本土化的同时实现企业的可持续发展。扬州零售市场的快速发展,为市场提供一个很好的佐证,二三线城市的零售地产项目仍有很大的空间和潜力,未来发展总体呈乐观趋势。​​


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