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有温度的办公楼能在市场存活更久


​​住宅限购之后商业地产迎来了购买力外溢的机会,办公楼成为了其中主要的承接者。面对日益激烈的市场竞争,办公楼产品逐渐呈现客群细分化趋势​。那么成都的办公楼板块目前处于什么样的状态?具备怎样的特点?又是否值得投资呢?近日,《居周刊》记者对仲量联行成都商业地产部总监黄璐进行了独家专访,逐一解读来自市场的疑问与困惑。​​

五年起步五年进击,高端办公楼板块助攻成都准一线地位

从2007年商务办公概念开始兴起到2017年,成都迎来了商务办公时代的第一个十年。​回顾成都办公楼​市场发展历史,早期的 “办公楼”出现在市中心的一些商住楼里,楼层不高,也不好找;伴随着川信大厦、威斯顿联邦大厦以及力宝大厦的出现,慢慢走上了专业化道路,成都街头也开始出现了​香港电影里“白领office lady”的影子;与此同时,以凯莱帝景为代表的电梯公寓“住转商”楼盘开始出现,虽不专业,但不少公司就是在这样的小区办公室里慢慢做大做强。2010年市中心仁恒置地广场交付,开启了成都高端办公辉煌时代的序幕。凭借优越的地理位置和高于市场平均水平的软硬件配置,仁恒置地广场每平方米租金迅速破百,入市不到一年半出租率达70%,2012年租金更达到了180-210元/平方米。

如果说2007-2011年是成都办公楼市场的起步阶段,那么2012-2017年则是快速崛起的黄金时期。以航天科技大厦、来福士广场、百扬大厦、IFS国际金融中心、成都银泰中心等为代表的高端办公楼项目相继入市,成都开始从西南中心城市向国际化城市进发,步伐越来越稳、越来越大。

一线城市供应吃紧,成都量大价优持续向好

在被问及成都高端办公楼市场与一线城市相比,有怎样的特点时,黄璐分享了她的观察:目前上海和北京属于卖方市场,整体表现为求大于供,虽然接下来部分一线城市也会迎来办公楼供应井喷,但现阶段供求关系依然紧张。相反,成都的办公楼市场则在不断推出高品质产品以吸引客户。“对于成都的办公楼市场我们持续看好,虽然供应集中造成短期内空置率增高、租金较低,但一定程度上帮助企业降低了办公成本。当大企业在全国进行选址时,成都就获得了加分,比如去年亚马逊就曾在全国多个城市寻找适合的办公楼,经综合考量,成都最终以高性价比胜出。相信,未来还将有更多知名企业持续进驻。” 

投资有道方能决胜千里,有温度的办公楼能在市场存活更久 

随着成都住宅​市场限购,办公楼成为了市场关注的焦点。对于投资者而言,选择什么样的产品更具投资价值?黄璐解答道:第一,看地段;第二,看品牌;第三,要有温度。地段和品牌是商业地产项目的黄金法则,理解起来不难,可什么叫做有温度的办公楼呢?
现阶段市场上产品越来越多,硬件配置上的差距也越来越小,着眼当下,应把更多的关注点放在客户体验上,所谓“有温度”就是能够有效提升客户粘性的软性增值服务。以IFS成都国际金融中心为例,作为市场上活跃指数较高的办公楼,能吸引诸多知名企业入驻并非仅仅因其地段好、配置高,相比之下客户更愿意为其物业管理和品牌运营点赞。自入市以来,IFS策划和发起了多项市场营销活动,将品牌形象迅速植入人心。反观其他办公楼项目,依然停留在如何售卖逐利的阶段,忽略后期运营管理,久而久之就会逐渐丧失客户黏性,不但难以吸引新租户,原有客户也会逐渐流失。此外,还可能出现散户过多不易管理、租赁企业频繁更迭难以持续升值等问题,选择这样的办公楼进行投资,无疑是存在风险的。

企业选址有讲究,专业的事交给专业的人去做

在企业选址的话题上,黄璐也给出了更多建议。通常企业办公选址都会考虑以下几个关键词:地段、交通、租金,以为抓住这几点就能逮到“大鱼”。但实际上,不少企业在选址时较为盲目,入驻后才发现不适合。
企业选址并非简单地找一个办公场所,而是关系到长远经营发展的大事。目前成都办公楼市场呈多元化特点,乙级、甲级甚至超甲级产品一应俱全,这也是市场健康的标志。但选择多了,需要考量的因素也就更多,对此“专业的事最好交给专业的团队去做。”
专业机构在帮助租户进行办公选址时有严谨的挑选流程,每一个流程下有相应的工具帮客户做匹配,甄选出最适合的“首选”项目以及“还不错”的备选项目。在现场考察之后会做专业的项目评分,而评分的维度则根据客户的需求不尽相同,如IT公司选址,通常不会选在市中心最核心的地段,而是考虑公共交通方便即可,因此企业办公选址要量体裁衣,根据不同性质和特点进行配对,才能做到各取所需和完美契合。此外,专业机构了解实时市场信息和谈判技能,在与业主谈判时,可以帮租户争取到更为优惠合理的租赁条件,让企业办公选址的难题变的事半功倍!​


关于仲量联行​​​​​
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仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过77,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,360亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年第一季度末,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达580亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有95个分公司,员工总数超过36,800人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​