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上海2020年办公楼市场展望


​​​上海浦东与浦西的中央商务区在中国经济增长的过程中取得了巨大发展。因此,上海各区正在力争成为下一个成功的中央商务区,并大力支持办公楼与综合体项目的开发。

租户因中央商务区的高昂租金成本而选择搬迁,而将目光转向非中央商务区办公楼市场。上海非中央商务区的众多在建优质项目正满足了这一需求。

上海非中央商务区正在开发更多的产业与科技园区,这将使特定行业更为集中,尤其是制造业和制药业的跨国公司以及国内的高科技企业。​

展望2020年

更多的企业租户将因中央商务区高昂的租金成本而搬迁

由于租金持续上涨,越来越多对价格敏感的租户将从传统的中央商务区搬离,落户新兴商务区。

上海火车站、北外滩和前滩等外围区域,因其与中央商务核心区紧密且交通便捷,发展前景较好。

上海将取代香港成为中国最大的办公楼市场

到2020年,上海中央商务区的新增办公空间将达约110万平方米,而中央商务区以外的新兴商务区将增加330万平方米的办公空间。这将使得上海的甲级办公楼​空间总量在2020年预计将达到1100万平方米,超越香港成为中国最​大的办公楼市场。

与此同时,内资企业的需求仍将快速增加,而越来越多的跨国公司则希望在迅速发展的中国消费者市场中分得一杯羹。

对办公空间的高预期需求量,将充分吸纳未来大量的新增供应。

成就"世界城市"愿景

上海的服务业预计将不断壮大,进一步巩固上海作为中国金融中心的地位。到2020年,上海具备充分的潜力,将在不断变化的全球秩序中成为一座"成熟的世界城市"。

仲量联行2016年第四季度办公楼市场数据速览.jpg

2020年优质办公楼市场布局​

浦西中央商务区

浦西中央商务区是大部分跨国企业所在地,尤其是专业服务类公司。浦西主要的中央商务区包括人民广场和南京西路商圈。由于过去10年的飞速发展,目前这些区域的大部分开发用地均已被使用。浦西中央商务区可能会面临来自周边区域的巨大挑战。

徐汇滨江 / 前滩

前滩 (新外滩) 也被称为第二个陆家嘴,目前已成为上海主要的新兴产业集群之一。前滩与邻近的徐汇滨江 (西外滩) 这两个非核心中央商务区将在2020年成为新的中央商务区。

浦东中央商务区

浦东中央商务区是上海的金融中心,大部分行业巨头均位于著名的陆家嘴金融区。陆家嘴金融区目前有三座超高层建筑,其中包括632米的上海中心 (全球第二高楼)。浦东中央商务区与浦西中央商务区组成了上海商业活动的核心区域,到2020年仍将成为首选区域。

杨高路

上海证券交易所与中国金融期货交易所计划迁至杨高路,这将大大提升该地区的吸引力,尤其是对金融行业的公司。

火车站/北外滩

由于中央商务区租金不断上涨,越来越多的租户将重新进行办公楼选址,而火车站、北外滩和杨高路等距离中央商务区最近的非核心商务区将获益最大。到2020年,这些区域将与现有的中央商务区合并成为更大的商务区。​

总结

虽然2017年的中央商务区供应量充足,但这一供应量将被逐步吸纳,从而给2020年租金带来上涨压力。

由于中央商务区租金不断上涨,非中央商务区区域的项目正逐步受到亲睐。但浦东陆家嘴与浦西南京路的核心办公集群依然是最炙手可热的区域。

到2020年,前滩和徐汇滨江可能会成为新的中​央商务区。

2020年行动方案

租户

重新评估您的房地产资产组合。2017年,中央商务区办公楼空置率预计有所上升,这有利于租户在续签租赁合同或签订新的租赁合同时提出更有利的商业条款。

由于中央商务区租金有望在未来较长时间内持续上涨,因此需要考虑非中央商务区区域的多种可能选择。合理投资您的办公室搬迁计划,确保能够按要求在预算内准时搬迁。

投资者和开发商

随着大量新建优质办公楼的落成,需要在交易中作出让步,尤其是出租较老的中央商务区办公楼时,从而确保出租率。

虽然上海租赁合同通常为期三年,但可以考虑更长的租期或更灵活的租赁条款。同时,提升租金的竞争力和管理服务水平也将有助于续租。


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关于仲量联行​​​​​
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仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过77,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,360亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2017年第一季度末,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达580亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有95个分公司,员工总数超过36,800人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续六年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​