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2017年1季度:中国零售地产市场速览


​​​​​​​一线城市餐饮体验类租赁需求旺盛二线城市保持平稳

2017年第一季度,一线城市的租赁需求主要来自餐饮和体验类租户,比如受资本支持的“网红”品牌如喜茶等加速扩张。体育消费类品牌也异常活跃,日渐成为各大社区商业的主力租户,如阿迪达斯设立了概念体验店,健身房、舞蹈学校等也方兴未艾。时尚零售方面,奢侈品零售市场逐渐回暖,但是品牌依旧保持谨慎的扩张策略。随着竞争加剧,部分一线城市核心商圈表现不佳的零售物业​通过租赁或改造的方式,转化为办公空间。

二线城市的总体租赁需求保持平稳。除餐饮、儿童、体​​验类租户需求回暖之外,国际品牌继续向重点城市的优质项目扩张,比如成都万象城、西安中大国际高新店等都吸引了一批国际轻奢及快时尚品牌的区域首店入驻。

2017第一季度零售业各行业需求强弱分析

项目延迟普遍,多城市供应热潮退去

第一季度的零售地产供应明显放缓,多个市场转入调整期。在仲量联行跟踪观察的全国30个大中型城市中,四个一线城市均只有一至两个新项目开业,其中上海新增供应为12.7万平方米,总量达到1,153万平方米,稳居一线城市首位;上海和深圳的项目向郊区扩张的趋势显著。从类型来看,社区型项目继续占主导,如上海的绿地缤纷城和深圳的佐阾虹湾购物中心。奢侈高端购物中心和百货商场等持续整合,精细化运营和体验式消费成为趋势。

在二线城市,新增供应主要集中在经济发达的华东地区,特别是苏州、南京和杭州积压的大量延迟项目终于在本季开业,以致供应量超过一线城市。为了化解商业项目供应过剩的潜在风险,苏州出台新政允许符合条件的商业项目转为住宅,不过截至目前还未有真实案例发生。零售物业总量较高的西南地区本季供应量锐减,而华南、华中和东北市场转入调整期,本季没有优质零售供应入市。尽管如此,奥特莱斯在二线城市的扩张提速,除了近期入市的济南百联奥特莱斯之外,武汉首创奥特莱斯也预计于今年开业。

一线城市空置率平稳二线城市总体保持高位

第一季度,一线城市的空置率保持平稳。其中上海受巨大存量的影响,整体空置率环比微升0.3%至9.8%。而由于新开业项目捷登都会广场的表现良好,广州的空置率环比微降至4.2%。北京和深圳的空置率则分别维持在5.9%和5.1%。

在二线城市,华东地区受新增供应量影响空置率上升,特别是苏州和南京空置率攀升至10% 左右。华北和东北如沈阳、天津等地,供应量收紧导致本季空置率环比下落,可是由于总体租赁需求放缓,空置率依然保持在高位。西南地区零售物业供过于求的风险加大,重庆和成都的空置率环比微升至16.6%和10.5%。本季无新供应的武汉、西安等地空置率保持在低位,处于消化库存阶段。

2017年Q1中国主要城市零售物业总供应量和空置率数据统计表 仲量联行

受时尚零售业绩回暖和核心商圈成熟购物中心升级的双重影响,上海和深圳的首层租金反弹,环比分别上涨2.7%和0.8%。北京和广州的租金继续保持平稳。二线城市中,区域龙头项目如南京德基广场和西安凯德广场继续支撑本市的租金增长。而在沈阳、成都和青岛等地,居高不下的空置率水平对租金表现持续施压。其他市场租金增幅趋于平缓。

2017年Q1中国主要城市零售物业租金环比变化数据统计表 仲量联行

线上线下融合是大势所趋

在零售业激烈竞争的背景下,越来越多的实体零售商通过运用线上数字化服务实现了场景化消费。设立店内wi-fi、线上或移动终端优惠券、自助付款、线上订购线下提货等功能将为消费者带来轻松、快捷和个性化的购物体验,同时还能提升销售效率,降低实体店运营成本。

阿里巴巴的“新零售”之路​

2015-2017年大型电商布局“新零售”模式发展变化图 仲量联行

随着消费转型升级,线下实体店将出现结构性回暖。基于对纯电子商务增长放缓的担忧,一些大型电商开始布局“新零售”模式,将触角从线上伸向线下,依靠其强大的物流平台和良好的购物体验刺激新的消费需求。这其中包括:

  • 阿里巴巴自2015年以来积极加码实体零售,相续投资了苏宁电器、三江超市、银泰商业、盒马鲜生等,本季与上海百联集团达成协议,展开线上线下全方位合作。
  • 京东相续投资永辉超市,与沃尔玛深度合作,在北京爱琴海和通州万达开设实体店,并宣称未来五年将在全国开设超过一百万家便利店,50%在农村。


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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​