Skip Ribbon Commands
Skip to main content

热观点

中国

2017年1季度:中国住宅市场速览


​​​​​​​调控加码,成交​量普降

2017年一季度在因地施策的政策指导下,一、二线城市为维稳楼市,继续实施紧缩政策。 其中,一线城市调控措施频频升级。北京进一步提高二套房首付比例,并减少了首套房贷款利率折扣。上海暂停了类住宅项目的网签并敦促相关项目进行整改。深圳继续加强商品住房价格调控,要求预售申报均价不明显高于周边同类同户型在售项目均价。与此同时,不少1.5线城市,如成都、南京和杭州等均扩大了限购区域范围,并进一步升级了对非本地户籍居民的限购措施。

受密集出台的调控政策影响,加之季节性因素,一季度各城市成交量普遍延续了去年四季度的回落态势。仲量联行跟踪的全国20个主要城市在一季度住宅成交量环比下跌34%,较去年四季度6%的跌幅进一步扩大。受一、二线城市限购影响,部分投资者开始转向一些三、四线城市,特别是地处北上广深周边的城市,推动当地住宅成交量价齐升,这也触发了部分三、四线城市在过去一两个月内陆续出台多项调控措施。​

成交量回落,但需求和房价依旧不减

然而,一、二线城市成交量的回落并不代表实际需求的大幅萎缩,更多是源于供应量的减少。相反,我们看到在热点一、二线城市中的实际改善型需求依然强劲。例如在上海,浦东前滩某高端住宅项目一月开盘当天,近300套住宅即告售罄;在北京,海淀区两项目于2016年年末入市,分别推出343套和236套住宅,所有房源均在今年一季度售罄;在杭州,江干区和拱墅区的一些项目本季度开盘也获得了75%以上的销售率。这些市场反应都表明,虽然严厉的调控政策抑制了部分购房需求,但在热点城市中的真实改善型需求依旧强劲。正因如此,即使在成交量连续下滑时,这些城市的房价却依然坚挺。

2017第一季度整体住宅市场成交量和价格变化

供应减少,库存持续下降

为抑制新房价格攀升,多地政府加强了预售管理。一些地方政府采取了限制高价项目入市或限制项目预售价格等措施。在此影响下,一些未申请到预期开盘价格的开发商选择推迟项目开盘时间,导致多地新增供应大幅减少。仲量联行跟踪的中国20个城市第一季度住宅供应量环比下降约38%。

由于新增供应未跟上销售步伐,大部分城市的库存持续下降。一季度20个城市的总体库存量较上季度小幅下降6%,同时大部分城市的库存去化时间也维持在12个月以下,甚至部分城市如南京、杭州等地的库存去化时间已降至6个月以下。在新增供应减少、库存下降的背景下,虽然紧缩政策高悬,但开发商并不急于降价销售。因此较小的库存压力成为了热点一、二线城市价格坚挺的原因之一。​

2017第一季度主要城市整体住宅库存量及去化时间

一、二线城市库存告急,但不少三、四线城市的库存压力依然存在。鉴于此,4月6日中国住房和城乡建设部发文要求各地根据商品住房库存消化周期来调整住宅供应规模、结构和时序。要求对消化周期在36个月以上的城市,应停止供地;对消化周期在18-36月之间的要减少供地;消化周期在6-12个月之间的要增加土地供应,而对消化周期在6个月以下的城市则不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。此次的政策文件从供给侧入手,第一次对各地的土地供应政策方向有了明确的指导意见。可以预见未来几年,库存消化周期较短的一、二线城市将普遍增大并加快土地供给,而在库存较大的三、四线城市则会出现土地供应放缓。

市场展望

经过此轮政策调控升级,主要一、二线城市房价上涨动力并未退却。我们预计今年这些城市的调控政策将持续执行,并且在部分城市未来政策有进一步收紧空间。受此影响,2017年主要一、二线城市成交量会较去年有较大幅度下滑。但由于改善型需求依然存在、开发商库存压力较小,预计这些城市的价格会维持稳定。在三、四线城市,因一、二线城市限购而产生的需求外溢效应将逐步减弱。大部分三、四线城市面临经济转型的阵痛、人口净流出的压力,基本面不支持其住宅市场长期的繁荣,价格上涨空间将非常有限。​


– 完 –

点击阅读《JLL带你看中国》系列新闻​

关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​