Skip Ribbon Commands
Skip to main content

热观点

中国

科技企业vs房地产:选址篇


​​​​仲量联行”科技企业vs房地产“系列的第二篇​——选址篇,着重分析了不同细分科技行业在选择区域和选择楼宇时的主要考量因素,以及选址新趋势。选取北京、上海、深圳、广州和成都这五大城市,与代表性企业及行业相关人士进行了深入访谈,并基于此得出本文的核心观点。

新兴选址需求趋势因素分析 仲量联行

区域选址

虽然在不同城市、不同细分行业中存在一定的差别,但行业聚集、成本/租金以及政策扶持是科技类企业目前在选择办公场所时普遍最关注的三大考量因素。需要指出的是,虽然成本及优惠政策仍然重要,但与三年前相比,中国的科技企业如今在选址时已更为偏重便利性和商业配套。当然也不能一概而论,例如,一些有分拆前台和后台办公场所需求的科技企业,在为管理、销售、客户接洽等前台部门选址时会更关注与客户的距离和商业配套,而在为研发和设计等后台部门选址时则会更关注成本等相关条件。 

科技类企业目前在选择办公场所时普遍关注的考量因素分布图仲量联行 

科技类企业进行区域选址时最重视的三大考量因素

科技类企业进行区域选址时重视的考量因素分析图仲量联行

楼宇选择

在确定区域后,科技类企业在选择具体项目时,除了租金,还有哪些因素位列各细分行业的选址前三要素呢?我们在下面的图表中分别从与交房条件相关以及交房条件以外两个方面罗列了选址的主要考量因素。

交房条件中,由于科技行业属于相对人力密集型,单层面积足够大(一般倾向于2000平方米或更大),且得房率高是科技企业在选择楼宇时的首要考量因素。除此之外,架空地板、净高以及空调也是主要考量因素。

科技类企业进行项目选择时最重视的三大考量因素(交房条件相关)

科技类企业进行项目选择时重视的考量因素(交房条件相关)分析图仲量联行

非交房条件中,餐饮配套、停车位和地铁可达性是重中之重,这与员工密集度相对较高同样有着密切关系。而绿化和建筑外观设计等虽然受到不少科技类企业的关注,但在选址决策中的重要性相对较弱。

科技类企业进行项目选择时最重视的三大考量因素(交房以外条件,除租金)

科技类企业进行项目选择时最重视的三大考量因素(交房以外条件,除租金)分析图仲量联行

选址新趋势

科技企业的办公需求正在经历快速地演变和升级,这一点不容忽视。上文讨论的区域和楼宇选址要素更多地是对现有需求的概括,但我们在个别案例的研究过程中发现:一些新的服务和创意成功地满足了科技类租户的潜在需求,而它们的重要性未来很有可能得到进一步体现。我们根据硬件条件、软件条件及交互条件建立了潜在需求模型,并基于此模型不断挖掘科技企业未来的新需求。

​​​​​科技企业未来的新需求的硬件条件、软件条件及交互条件的潜在需求模型图仲量联行

硬件方面,诸如人工智能、新能源、移动互联企业等细分科技行业,尤其是一些“独角兽”企业存在不断展示其新产品的需求,而业主如果能够提供此类空间(办公或商业裙房/购物中心)将大大提高用户粘性。此外,作为人员密集型行业,我们预计大部分科技企业会对空调,尤其是新风系统提出更高的要求;同时,对于电力的需求也因为行业的特殊性相较其他行业更高。

软件方面,由于人才是科技企业成长壮大的基石,企业在未来选址过程中将更加关注“造福”员工的因素。在调研中,我们发现一些甲级办公楼​已开始有意识地引入更多健身等配套;一些有条件的园区更是增加了青年公寓等配套服务等。与此同时,一些拥有大量物业的产业园区或办公楼业主开始为入驻企业提供“创新”增值服务,例如,定期提供人员招聘和举行中等规模的展会等。

​在交互方面,“封闭”无疑是科技企业保护知识产权的要旨,但是我们也注意到越来越多的科技企业在不同阶段选择了“开放和共赢”,且更依赖通过与上下游伙伴的合作获得更多的商机和收益。中海地产在不同城市提供的“中海云商”平台等案例让我们看到:科技类企业,尤其是中小型科技企业,对办公楼业主能提供共享和共赢平台的认可。

同样的,在线下实体的空间,这些共享、交互的特征正在被越来越多的科技企业所接受。在我们研究的这五个城市中,产业园区、创意园区及办公楼业主纷纷开始引入各种联合办公空间或孵化器,来迎合并支持科技企业各种快速发展的办公场所需求。我们相信,那些能够真正理解和提供交互平台和空间、而非仅关注短期租金的项目未来将尤其受到科技企业的关注和青睐。

相关报告:仲量联行近期发布了《科技企业办公场所选址—亚太区报告》,从整个亚太区的视角总结了科技企业的选址策略,点击“此处”下载。


科技企业vs房地产”​ 系列相关阅读:​​

科技企业vs房地产:城市篇​​》 ​


– 完 –


>>> 更多仲量联行新闻 
>>> 更多仲量联行服务
>>>更多仲量联行房地产研究报告 

 ​

关于仲量联行​

仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于帮助房地产业主、用户和投资者成就商业愿景。仲量联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过77,000人。2016年度业务营收达58亿美元,总收入68亿美元,代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾44亿平方英尺(约4.09亿平方米),并协助客户完成了价值1,360亿美元的物业出售、并购和融资交易。截至2016年末,仲量联行旗下的投资管理业务分支"领盛投资管理(LaSalle Investment Management)"资产总值达601亿美元。更多信息请浏览 www.jll. com

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 "2016年国际物业奖"评选中,仲量联行荣膺"全球最佳房地产咨询公司"和"亚太区最佳房地产咨询公司"。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。 www.jll.com/a siapacific

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在"2016年国际物业奖"评选中,仲量联行再度荣膺"中国最佳房地产咨询公司",连续六年获此殊荣 。www.joneslanglasalle.com.cn ​​