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带你看中国 | 2016年四季度零售物业市场概览


​一线城市体验类租赁​需求旺盛,二线城市依旧疲软

2016年第四季度,中国零售物业的总体租赁需求延续了以体验类(3E's)为主的态势:

  • 餐饮(Eating)
  • 教育(Education,以及广义的儿童业态)
  • 娱乐(Entertainment)

一线城市餐饮类的租赁需求旺盛,主要受益于和移动订餐APP合作的小型轻餐。新兴娱乐业态和倡导健康生活类租户也非常活跃,如各类VR体验馆、以威尔士为代表的健身中心、以耐克和阿迪达斯为首的体育用品等租户。上海等一线城市依然是国际品牌进军中国的首选地,如2016年仲量联行先后引入了Peet's Coffee、White Castle、Ramen Naji、Joe's Pizza等多个首次亮相中国的优质国际餐饮品牌。

二线城市的总体租赁需求依旧疲软,​很多零售商在2016年度的销售业绩平淡;一些国际品牌撤离,比如奢侈品牌路易威登和英国玛莎百货在苏州关店。

此外,国内品牌的扩张速度明显放缓。个别市场的餐饮及体验业态饱和迹象明显。

​​2016年中国零售物业的扩张趋势分析图,仲量联行整理

多城市持续供应高峰,推迟开业现象普遍

商业地产供应方面,许多城市的商业地产开发热潮逐渐褪去。从城市贡献来看,一线城市中仅上海维持高供应增长,2016年在核心和非核心商圈新开业23个商业项目,总计新增供应154万平方米,超过北京、深圳和广州,稳居一线城市首位。

从趋势来看,在奢侈高端购物中心大幅减少的同时,奥特莱斯、存量改造项目和轻资产项目大量涌现,比如奕欧来上海购物村和118广场2期等;社区商业项目和大中型购物中心成为供应主流,如北京丰台和槐房万达广场等。

2016年第四季度,在仲量联行跟踪观察的全国30个大中型城市中,项目推迟开业的现象并不罕见,而这些物业通常集中在零售项目扎堆,但又缺乏必要的交通、住宅和办公楼配套的区域,如苏州的平江新城和宁波的东部新城等。

2016年全年,由于大量新增供应加之总体需求保持稳定,四个一线城市的空置率均出现不同程度的同比上升。其中,上海受巨大的新增供应量及存量的影响,整体空置率在四季度末攀升至9.5%;北京、深圳与广州的空置率则升至4.5%-6%左右。

在二线城市,整体新增供应量不减但总体租赁需求放缓,导致空置率普遍保持在高位。特别是华北地区供给过量的风险相对较高,目前依然处于消化库存的状态,如沈阳和天津的空置率分别高达19.6%和14.8%。

2016年第四季度中国主要城市零售物业总供应量和空置率统计图,仲量联行整理

受整体需求减弱的影响,一线城市零售物业的租金增长进一步放缓,其中深圳和上海的租金本季度环比分别微涨0.9%与0.5%,北京和广州的租金基本保持平稳。从2016年全年来看,一线城市租金同比涨幅较2015年均出现一定程度的下降,二线城市整体市场租金增幅将趋于平缓甚至下降。

2016年第四季度中国主要城市零售物业租金环比变化统计图,仲量联行整理

注释:*大连和沈阳为估测值

2017年是零售物业市场的转型年

整体来说,中国零售物业市场在2016年经历了电商冲击、零售物业供过于求、竞争同质化等诸多挑战。从以下趋势来看,2017年将是行业思考转型、挖掘新机遇的一年。

  • 一线城市:将维持现有的租赁需求结构,即餐饮和体验式消费,包括儿童、娱乐、生活服务等将继续成为需求的主要来源。鉴于竞争激烈和经济增长放缓的双重作用,租金涨幅将继续放缓。但与此同时,一线城市新增供应压力不减。预计核心商圈将进入存量竞争时代,未来将以收购改造型项目为主。一些优质社区项目涌现的非核心商圈将继续成为增长亮点,租金表现预计也将拉近与核心商圈的差距。
  • 二线城市:市场​租金预计将在未来两年进入下降通道,但成熟的优质项目依然会成为支撑二线城市租金的中流砥柱。预计2020年以后项目供给将有所减少,整体空置率也会逐渐回落。
  • 投资市场:以国内资本为主的投资者将继续追逐一线城市特别是上海的优质零售物业。运营商"轻资产"扩张以及零售资产证券化的趋势将进一步降低零售物业投资的融资、运营和退出门槛。经济面良好的二线省会城市成交量有望伴随租赁市场表现的改善而企稳回升。​​

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关于仲量联行​

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仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”评选中,仲量联行荣膺“全球最佳房地产咨询公司”和“亚太区最佳房地产咨询公司”。此外,根据监测全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​

在大中华区,仲量联行目前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣​。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​