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带你看中国 | 2016年四季度物流市场概览


​​​​​​​第三方物流和电商助力强势收官

2016年第四季度,物流租赁市场需求保持强劲,净吸纳量达到77万平方米。全年吸纳量超过330万平方米,接近2015年所创历史最高水平。从行业来看,第三方物流、电商仍然占据租赁市场主导地位。

本季度,第三方物流企业扩张势头迅猛,占到全国净吸纳量的近50%。国际和国内各大物流公司在一、二线城市均较为活跃,单个项目面积段在几千至几万平方米不等。

受季节影响,电商在第四季度租赁的面积不及第​三方物流,但从全年来看,来自电商与第三方物流的需求平分秋色。此外,电商普遍租赁面积较大,电商巨头(如京东和天猫等)的单个项目租赁面积从几万到十几万平方米不等。

除电商和第三方物流外,传统零售及制造业整体需求保持平稳。值得一提的是,制造业中来自汽车行业的需求在2016年有显著提升:汽车制造商、零部件供应商以及整车物流仓储服务商,在一线和主要二线物流枢纽城市均有较大面积租赁。

受惠于各行业对高标准仓储物业日益增长的需求,我们预计2017年的全年吸纳量有望再创新高。

2016年第四季度物流市场需求数据统计图,仲量联行统计

大规模集中供应抑制租金增长

近年来,物流仓储需求的迅猛增长很大程度上激发了物流地产商拿地开发的热情。2016年全年累计新增供应近500万平方米,同比增长超过40%。新增供应主要集中在上海、成都、沈阳和天津等城市。值得注意的是,除上海供需基本平衡外,其余城市整体空置率较高,部分细分市场出现供过于求的情况,导致市场整体租金增长缓慢。

按照目前计划来看,预计2017年新增供应将远超2016年,达到760万平方米。尽管需求保持强劲,但一时仍难以消化如此大规模的供应。届时部分供应量较大的城市,如成都、重庆、西安和武汉等,空置率将有不同程度地上升,因而短期内租金增长将持续承压。

2011-2017全国非保税市场供应量数据图,仲量联行统计

注:数据来自仲量联行跟踪的全国24个主要物流城市,包括上海、北京、广州、深圳、昆山、苏州、南京、宁波、嘉兴、太仓、成都、武汉、重庆、沈阳、天津、廊坊、青岛、西安、合肥、佛山、东莞、无锡、杭州和常熟​。

2016年第四季度各城市非保税市场空置率和租金环比增长率统计图,仲量联行整理
收益率下降速度不及预期

今年伊始,受制于稀缺的土地供应及二、三线城市局部供应过剩的影响,投资者纷纷寻求整栋资产收购以进入热门物流市场,致使2016年前三季度收益率快速下降。然而进入第四季度后,由于美联储决议加息及人民币持续贬值,国外投资者对投资回报率要求有所提高,因此,物流地产收益率下降速度不及预期。但是,随着国内投资者(尤以险资为代表)和开发商在物流地产市场继续加码,我们预计未来物流地产收益率仍有继续下探的空间。​​

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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​​​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​