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境外投资者或填中国房地产市场资金缺口?


​自去年年底以来,政府把防控风险放在了未来三年攻坚战的首要位置,中国宏观经济领域的流动性一直处于收缩状态。今年二季度非金融企业及其他部门贷款加权平均利率较3月继续上升1个基点,至5.97%。8月末,社融同比增速从3月的12.2%进一步放缓至10.1%。同时M2同比增速至8.2%,增速分别比上月末和去年同期低0.3个和0.4个百分点。

融资成本持续上升

仲量联行中国投资研究部副总监周瑛表示:

在偏紧的信贷环境下,尤其是中小型开发商的融资能力会受到更为严格的贷款渠道和更高的融资成本的挤压。我们预计会有更多的存量物业因此进入市场。

尽管部分房地产企业利用资产证券化(ABS)工具作为替代融资的一种渠道,或以此降低其融资成本,但对许多借款方来说,资产证券化工具并非解决所有债务问题的“灵丹妙药”。事实上,许多房地产企业被迫借道境外债券市场,从而承担额外的成本和风险。仲量联行大中华区企业融资部总监叶尚允表示:

从许多知名开发商这里得知,传统融资现已更难获取到,并且获取的成本也超过以往任何时候。国内投资者因受国内信贷收缩的影响,竞争力受限,境外投资者可能将在中国房地产市场交易中占据优势地位。

境外投资者战略布局中国市场

新入市的长线资金接踵而至,而原有境外投资者亦纷纷扩大投资力度。由于养老基金主权财富基金追求稳健的收益,不偏好风险,且投资标的较大,因此中国一线城市核心物业以其大体量、长周期且回报稳定的特性备受其青睐。在这样的情形下,境外养老基金和主权财富基金纷纷寻求入市机会,特别是一线城市的办公楼物业尤其受到来自北美及欧洲基金的关注

境外投资者拥有的相对低廉的融资成本,使得其在投资项目的谈判过程中具有一定的优势。早先已经进入中国的境外投资者今年纷纷加大了在华的投资力度。例如,新加坡主权财富基金—新加坡政府投资公司(GIC)本月宣布将与普洛斯在中国联合设立新基金。据了解,该基金为总额20亿美元的收益增值型基金,将用于在中国收购有稳定收益的物流资产。

此外,据报道,来自加拿大养老基金投资公司CPPIB表示投资中国的资金达170亿加元,占其全球投资的4%。未来其投资中国的比例会不断提高,预计在2030年将会有1500亿加元投向中国。已占先机的境外投资者基于对中国市场更深的了解,除了继续深耕一线城市的核心地段之外,亦会着眼一线城市的新兴区域。同时,这部分投资者更看好中国经济市场长期健康的发展,对此抱有充足信心。

投资者将目光投向另类市场

全球的投资者都在日渐增加其另类投资的资产配置,虽然与国外的成熟市场相比,中国的另类投资领域尚处于起步阶段,但逐渐受到境外投资者的青睐。今年4月,澳洲地产巨头Lendlease与上海青浦区政府签署协议,将建造其在中国的首个大型养老项目。

目前,长租公寓是中国政府重点关注的房地产领域,亦吸引了不少境外投资者注资的注意力。例如前文提到的加拿大养老基金CPPIB,已于近期宣布于龙湖集团合作共同设立长租公寓投资平台,用于投资中国一线及部分核心二线城市的长租公寓项目中,首期共同投资额共计资8.17亿美元。

此外,今年5月,新加坡主权财富基金——新加坡政府投资公司(GIC)与盛煦地产建立合作伙伴关系,双方将共同投资于中国一线城市的租赁住房市场,初期投资达43亿人民币。该交易已提交相关监管部门审批,若获批准,预计将在2018年第三季度完成。

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