Skip Ribbon Commands
Skip to main content

热观点

中国

REITs,中国市场的最优解?


​目前,市场对建立一套完善的房地产投资信托基金(REITs)体系仍在不断摸索,其巨大的发展潜力一直受到国内房地产投资者和开发商的密切关注。而今,我们已看到了市场出现了众多试验性的类房地产投资信托基金(Quasi-REITs),以协助相关管理机构和房地产企业对各种证券化房地产投资工具开展试验。类REITs的引入和发行相信会使房地产证券化的进程加快,并为投资者带来信心。

REITs所能提供的相对完善的监管机制以及投资流动性,使其成为诸多成熟地产市场中,不可或缺的一个重要环节。在一些成熟市场,透明优惠的税收机制和灵活多样的投资结构,使得个人或是机构投资者,都能够参与并享受与直接投资人相似的回报与权益。公募非上市型与挂牌交易型REITs的双轨并存,为投资人提供了多样化的投资选择;而他们共有的——将绝大部分收益以股息派发给股东的分红模式,亦使其成为投资市场上备受追捧的目标。

放眼亚太,近年来,新加坡和日本等国的REITs市场已有显著发展。而印度最近亦加快步伐引入此类法规,其首支REITs预计将在今年年底由黑石集团和Embassy集团共同推出。国内监管机构一直非常希望引入和推出有利于物业长期持有和管理运营的结构形式,尤其在租赁住房市场,其需求更显迫切。

仲量联行大中华区另类投资部总监邢一昊表示:" 现阶段而言,中国推出REITs的时间表尚不明确;而从中短期来看,要全面引入和发行与美国或新加坡REITs结构相似的产品,其实施难度也颇具挑战性。REITs持有物业多样化的特点,为其投资人提供了稳定的收入来源,与此同时,其对于物业本身运营的专业提升,也为房屋租赁客户群带来了优质的选择目标。"此外,租赁市场运营水平的整体提升,一定程度上也可作为房屋购买的重要补充,从而起到抑制投机的效果。

中国现有超过30支类REITs

类REITs是在现有监管环境下,与常规REITs最为接近的一种探索和尝试。据REITs支持机构——亚太房地产协会(Asia Pacific Real Estate Association,简称APREA)不完全统计,目前中国共有30多只类REITs,首支是在2003年推出的法国欧尚天津第一店资金信托计划(Auchan Tianjin No.1 Store Capital Trust Scheme),而过去四年中的发行量则占据了绝大多数。其中,万科和鹏华基金管理于2015年推出了唯一可公开交易的类REITs,并在深圳证券交易所成功上市。

目前的类REITs更像是资产担保证券(ABS),而非其它REITs市场常见的股权证券。去年,总部位于北京的长租公寓运营商——新派公寓,发行了国内首支以租赁住房资产作为抵押的资产担保证券,发行总额为2.7亿元人民币。鉴于政府对于租赁住房市场的大力扶持,预计今后此类发行将更为频繁。

至于这类型的债务证券结构与其他市场常见的股权REITs的不同之处,邢一昊解释道:" 这类债务结构更为简单,也更加易于管理。同时,大城市核心物业的资本化率普遍低于4%,而资金成本又居高不下,从而使得构建权益类REITs变得越发困难。随着租金的不断攀升以及资本趋于稳定,相信这种状况将有所改善,但从短期来看,核心物业收益偏低仍是最大的阻碍因素。"

从类REITs走向REITs方案仍待探索

近年来房地产资本价值强劲增长,意味着房地产开发商更加偏好用类REITs来筹集资金,而非放弃对资产的所有权。中国人民银行行长易纲在今年年初的一次会议上指出,监管部门将继续研究最适合中国的REITs方案,有时企业认为资产太优质,因此不愿卖断。另一方面,由于国内房地产市场对专项物业的精细化运营技能的培育仍然匮乏,因此给建立有利于资产长期持有和管理的投资工具带来了一定难度,这亦成为中国REITs发展的另一阻碍因素。

亚太房地产协会一直与中国的监管机构保持密切的沟通。协会首席执行官Peter Verwer在今年年初的一篇文章中提道:" 我们与中国监管机构以及国务院房地产投资信托基金咨询委员会的讨论结果表明,从类REITs到更为常见的国际REITs模式的过程中,有一个明晰的过渡通道。不过,目前仍存在几个棘手的问题,包括如何对房地产证券化实施切实可行的税收制度、如何保护消费者的权益以及如何制定良好的治理规则。"

由于REITs体制发展步伐依然谨慎,这也导致一些发行人取道它地——七支仅在中国大陆地区持有房地产资产的REITs选择了在新加坡或者香港地区上市,使之可能成为大陆地区REITs的最佳代理。根据亚太房地产协会的数据显示,这七支信托基金的资产累计价值近50亿美元,在截至今年5月的12个月内累计回报率达到16%,使中国成为整个亚太地区表现最佳的REITs市场。尽管这些REITs为投资中国房地产市场提供了监管性和流动性并存的投资方式,但与中国真正REITs市场的巨大潜力仍无法相提并论。

今年1月,北京大学光华管理学院发布的一份报告测算,如果中国建立了一个税收优惠和管制宽松的体制,中国REITs的市场规模可能增长至12万亿人民币。

– 完 –​​​

>>>​更多仲量联行新闻
​​>>>​更多仲​量联​行​服务​​  
​>>>更多仲量联行房地产研究报告​​​​


关于仲量联行​

仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间,实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2018年6月30日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过86,000人。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息可访问www.jll.com