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融资收紧成本上升 大宗物业投资机遇何在?


​作为下半年中国经济工作的重要“风向标”,中共中央政治局于7月31日召开会议释放出一个明确信号:防范风险,金融要更好服务实体经济。因此做好金融重点领域风险防范和处理,将成为近阶段经济工作的主旋律。

事实上,自去年以来,国内整体融资渠道已明显收窄——以“资产穿透”为代表的新监管要求使得非标债权渠道锐减;银行贷款(尤其是开发贷)、公司债发行对企业规模、资质的要求进一步提升;企业融资所得被进一步限定资金用途。相对而言,ABS,CMBS等新兴融资渠道在规模上尚难以替代传统融资渠道。

在房地产行业,首当其冲受到影响的当属房地产开发企业,融资难度加大令资金链备受压力。企业融资成本大幅上升,是因为一方面,公司债续期转换成本上升;另一方面,开发贷等低息融资路径收窄,而转向信托等相对高息融资渠道的可能增加。

在2018年的前4个月,中国上市开发商的信贷发放总额达到743亿人民币,超过2017年总量的一半。平均成本上升至5.89%,较2017年平均值上升0.21%。与此同时,海外债务发行规模达到9.96亿人民币,其平均成本自2017年起不断攀升,累计增幅达100基准点以上,至 6.98%。

房地产企业信用债及海外债利率对比

随着整体融资环境持续收紧,非理性资本的角逐日渐减少,这将促使资产成交价格逐渐回归合理水平;与此同时,高杠杆投资者陆续退场,也为资金雄厚、现金流稳定的投资者提供了更为良好的市场环境。

国内险资 成本相对低廉 机会更多

以仲量联行的观察来看,在融资环境持续收紧的背景下,保险资金正凭借其相对低廉的资金成本,以及庞大的资金体量,在大宗物业市场扮演着日渐重要的角色。

”从规避风险以及长期稳定收益的角度来看,中国大宗物业为险资提供的长期稳定收益以及抗风险能力,使其依旧成为险资偏好的资产配置类别之一。”——仲量联行投资研究部副总监周瑛

境外投资者 长线投资者更为活跃

流动性收紧日渐成为全球金融环境的常态。但境内外仍旧存在较为可观的利差,使得境外投资机构较境内投资者享有一定的成本优势。

国外养老基金主权基金正日益加大对中国物业的投资力度。国内物业在为外资养老基金提供稳定现金流的同时,也为主权基金投资者带来了整体回报和未来增值空间,使得境外投资人更为积极地将国内物业作为其长期投资对象。

“国外养老基金和主权基金的属性与中国一线城市商用物业‘大体量、长周期、回报稳定’的特性高度匹配,它们追求稳健,不偏好风险,与保险资金相似,在市场相对冷静、回归理性的时候,这些稳健性的买家将有更多选择机会。”——仲量联行华西区研究部总监肖祺

境内外投资者占比

内资买家 自用刚需影响有限

鉴于自用型买家一直保持稳定需求,故而其受到的影响也较小。以西安为例,今年上半年其办公楼投资市场成交中自用买家占有比较重要地位,尤其是国企和本地实力较强的民企。此外,再看深圳投资市场,龙华区政府收购某在建项目作为企业孵化器之用。同时具有自用需求和扩张计划的金融企业亦在积极询问,希望购置新建办公楼作为其在深圳和大湾区的区域性总部。

核心观点 关注物业核心价值将赢得未来市场

在融资渠道收窄和住宅物业散售受限的双重压力之下,整售旗下优质商办物业,正逐渐成为开发商优化现金流的首选方式之一。

随着金融风险防控政策的深入推进,大宗交易市场的投资决策日渐趋于理性,自用型以及长期持有型投资逐渐成为市场主流。物业本身价值的提升以及自身运营能力的培育,将是投资者着重关注的要素。而投资人对于自身资本结构的优化、融资成本的控制以及现金流运营能力的提升,也将使其在投资市场上获得与自身需求更为匹配的优质物业。

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