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华中物流地产:势必飞得更高


​目前,中国物流网络在地域分布上仍然呈现不均衡状态:主要集中在长三角和珠三角地区。全球最大的物流开发商普洛斯(GLP)在大上海地区(上海、苏州、无锡)拥有的物流物业存量接近其在中部地区多座城市总存量的两倍。

随着中西部地区的进一步经济崛起,全国中产阶级消费者和网购买家群体分布更为广泛,且拥有充足的消费能力。然而中部地区的中产阶级消费者和网购买家的配送设施需求却并未得到充分满足。

例如,苏州(长三角中心城市)和长沙(湖南省会城市)的人均消费已趋于持平,但截止至2017年,长沙的甲级仓库存量还不到苏州的1/5。

人均消费水平与仓储量对比

库存增长与空置率对比

部分专业物流仓储开发商已经注意到了这一变化趋势,并通过妥善布局获得了相应的回报。2017年,长沙甲级仓库存量增长了一倍,然而该市场基本面仍然保持坚挺,其空置率甚至从20%跌破5%。

那么,推动中部地区各个城市物流市场腾飞的因素有哪些

枢纽位置

就地理位置而言,中部地区各城市是中国物流网络的重要中心节点,是连接发达沿海地区与内陆地区的纽带。例如中原重镇郑州,其定位是“国家中心城市,国际综合交通枢纽和物流中心”,在政策面利好的情况下,零售商和电商巨头(包括TC、阿里巴巴、京东和唯品会)纷纷进驻郑州航空港区,设立配送中心。此外,中部地区的主要城市也是其所在省份的主要运输中心,也就是说,外来包裹首先会运抵这些城市,之后再运送至这些省份的三四线市场。

消费升级+城市更新

供需不平衡仍然是推动市场腾飞的核心因素之一。中部二三线城市的消费升级,使得上述城市的物流市场配套需求日益强烈。然而随着全国范围内的城市更新,现有非甲级仓库存量则在减少,使得供需状况进一步失衡。例如,去年济南租金前所未有的大幅增长,其原因就是自然增长的需求以及对此前用于仓库的非法陈旧设施的拆除,导致市场存量的下降。

展望未来,路往何方?

中部地区物流市场的潜力已被各大物流开发商所认知,短期内各个城市物流市场将有较多新项目入市,结合旺盛的市场需求,相信将迎来新一波租售高潮。

从长期来看,随着省会城市物流土地政策陆续收紧,预计市场供应将外溢至周边的卫星城,这一点与长三角和珠三角地区情况类似。在鄂州和孝感(临近武汉)以及新郑和荥阳(临近郑州),已分别出现了形成卫星城网络的初期迹象。对于投资者而言,由于物流土地政策收紧推动现有物业未来的升值,将给他们带来潜在商机。

– 完 –​​​

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