Skip Ribbon Commands
Skip to main content

热观点

中国

带你看中国丨2018年二季度住宅市场概览


二季度住宅政策环境未见放松,相反,在一些热点城市由于摇号买房和一二手房价格倒挂现象而催生出一批投机需求,引起政府关注。此后,西安、长沙、杭州和上海等城市相继出台针对企业购房的限制措施,意在给原有调控政策打补丁,抑制非理性投机炒房行为。近日,住建部又通知将在北京、上海等第一批30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,房地产迎来新一轮监管和调控。

供应放量,成交反弹

二季度,随着开发商加快推盘以缓解资金压力,购房需求得以良好释放。在一线城市,政府严格的限价政策致使一手住宅价格相对便宜,引发购房者排队认购。二线城市,各地积极吸引人才,为当地住房需求带来新的增长动力。二季度仲量联行跟踪的20个热点城市总成交量环比上涨24%,其中一线城市成交量大涨38%,二线城市增长23%。

主要城市住宅市场变化

价格方面,在限价等措施的调控下,二季度国内整体房价平稳上涨。2018年6月70个大中城市中,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比基本持平,31个二线城市新建商品住宅价格环比上涨1.2%,35个三线城市环比上涨0.7%。

2018年6月新建商品住宅环比

一线城市土地市场趋冷

在一线城市,由于政府限价政策继续压缩开发商利润空间,加上土拍政策限制等因素,房企拿地更加谨慎,土地市场趋冷。以上海为例,第二季度共计拍出两幅住宅用地,均以底价成交,并附加地块中15%面积用于租赁住房自持用地的条件。然而,三四线城市的土地成交增长依然迅速,这主要由于过去几年中,三四线城市受棚改货币化安置而推动的库存加速去化,进而又刺激开发商继续拿地开发。但这一趋势很有可能随着棚改货币化安置暂停而改变。

长租市场持续升温

二季度,保险资金获批入正式进入长租市场,长租公寓发展迎来新机遇。同时,国际资本频频出手,抢滩中国万亿长租市场。近期,新加坡政府投资公司(GIC)与盛煦地产(NOVA)共同组建43亿人民币中国长租公寓投资平台。此外,GIC还与龙湖设立长租公寓投资平台,首期投资额为10亿美元。加拿大养老基金CPPIB也与龙湖共同设立长租公寓投资平台,双方首期投资额共计8.17亿美元,这是CPPIB在中国首次涉足长租公寓领域。

虽然中国的长租公寓市场发展尚处于发展初期,许多政策法规需要进一步完善,但外资加码投资长租领域不仅体现了其对长租公寓市场前景的信心,也体现了其在房地产领域进一步丰富投资组合的需求。

展望未来

从宏观经济来看,上半年国内整体投资增速有所放缓,去杠杆仍在继续,经济增长稳中承压。放眼外部,中美贸易争端升级,世界经济不确定因素增加。从央行近期的连续操作来看,货币政策边际有所放松,但强监管、去杠杆的大方向不会改变。我们预计未来热点一、二线城市房地产政策依旧会从紧调控。对于三、四线城市而言,棚改安置政策会更多地“因地制宜”,但长期来看货币化安置的审批必将日趋严格。

在需求方面,我们认为一线城市的限价措施不放松的情况下,新建商品住宅会继续受到购房者青睐,成交量也会继续反弹。二线城市市场需求仍较为坚挺,下半年成交量总体会保持平稳。三四线城市由于过去依赖棚改货币化安置比例较高,由于下半年货币化安置比例将下调,预计成交量会有所回落。

对于开发商而言,在金融监管趋严的背景下,房企融资渠道收紧。此外,近期人民币贬值等因素使得在境外融资的房企也面临着更大的资金压力。预计下半年开发商会继续加快新盘入市以回笼资金。由于热点一二线城市受制于限价等调控措施,开发商提价可能性较小,预计热点城市房价在下半年仍将保持稳定。

在租赁市场方面,国企拿下的租赁住宅地块有望在下半年迎来第一批长租公寓产品面世。随着险资允许进入长租领域以及外资基金持续加码,长租公寓市场会迎来蓬勃发展。预计未来会出现更多不同的投资运营模式,市场也有望看到更多不同定位的长租公寓产品。

带你看中国系列:
2018第二季度 | 物流​ | 零售​​​ | 办公楼

– 完 –​​​

>>>​更多仲量联行新闻
​​>>>​更多仲​量联​行​服务​​  
​>>>更多仲量联行房地产研究报告​​​​


关于仲量联行​

仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间,实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2018年3月31日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,拥有近300个分公司,员工总数超过83,500人。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息可访问www.jll.com