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带你看中国丨2018年二季度零售物业市场概览


​2018年第二季度,一线城市的各大商场运营商继续大力挖掘项目的体验和趣味属性,试图在激烈的竞争中提升消费者粘性。其中最为亮眼的是大型儿童娱乐业态,如默林集团本季度宣布将分别在上海和北京打造小猪佩奇主题乐园,且已计划在北京龙湖长楹天街开设全国第三家乐高探索中心。

另外,汽车和智能电子产品积极布局实体体验店。仲量联行协助美国跑车品牌Saleen开设在上海的首家旗舰店,而蔚来汽车、奔驰和保时捷本季度也在上海万象城和外滩金融中心等地纷纷开设体验店,使“魔都”成为新消费时代下汽车体验店的主要战场。家电制造商Dyson在北京的首家、中国第三家官方体验店也正式开业。在广州和深圳,餐饮、美容美妆和新零售超市表现活跃。

由于新政刺激人才涌入带来消费升级,以西安和成都为首的部分二线城市本季度吸引了大量的国际时尚品牌和新兴业态,其城市核心位置的零售面积,有望成为稀缺资源。比如,西安SKP本季度吸引了众多国际品牌如CÉLINE,FENDI,Alexander McQueen等的首店开业。新能源汽车如蔚来和特斯拉等在成都银泰中心和悠方购物中心、以及西安中大国际高新店核心位置陆续亮相,以期快速积累品牌口碑,迅速打开市场。

新零售加速在各区域经济中心的扩张步伐。盒马鲜生首店入驻武汉,其在西安也陆续开设四家新店;美团旗下的小象生鲜继北京之后在天津布点;顺丰旗下首家跨境电商“Wow哇噢”精选店入驻重庆国泰广场。受资本追捧的“网红”餐饮亦非常活跃,其中奈雪の茶在重庆包括IFS国金中心在内的四家顶级商场拓点。

本季度需求强弱

一线城市以社区商业为主 二线城市供应呈多元化

在仲量联行跟踪观察的全国20个大中型城市中,一线城市本季度共有36.8万平方米的新增供应量入市,环比下降48%。上海的供应量继续遥遥领先,有四个共计23.4万平方米的新项目开业。而其余三个城市分别有一座中端定位的社区型购物中心开业。

二线城市本季度的新增供应量约为184.5万方,环比小幅下降9%。超过80%的新增供应量集中在华东、西北和华中区域,其中西安、南京和青岛为新增供应量最高的城市。本季主要新项目包括华联集团走出北京的第一家SKP西安新光天地,阿里巴巴打造的首个“新零售”购物中心杭州亲橙里,以及娱乐业态占比超过70%的青岛东方影都万达茂等。

大多数城市商场  入驻率和租金温和上涨

空置率方面,一线城市中上海受巨大新增供应影响,市场平均空置率继续小幅攀升至8.6%;而深圳和广州则由于上半年新开项目入驻良好,空置率环比下降至3%-4%之间;北京空置率环比基本持平在6.6%。二线城市中,在租赁需求强劲的西安以及供应量较小的厦门等地,空置率环比下降至5%以下;而部分市场受到供应压力和销售增速趋缓的影响区域整体空置率较高,如宁波和沈阳。

2018q2主要城市零售物业情况

租金方面,受惠于健康和多元化的租赁需求,一线城市的租金环比和同比均增速上涨。值得注意的是在激烈竞争下,市场的租金分化进一步加剧。租金增长主要集中在人气较旺的细分市场(如上海的南京东路和深圳南山等)内有领先优势的优质项目,其沿街店铺更受到众多品牌商重金争夺。二线城市中,零售市场基本面健康的西安、南京、天津和长沙的租金表现较为突出;而在整体空置率处于高位的沈阳和宁波等地,很多业主被迫降租吸引租户。

2018q2零售物业租金环比情况

2018q2零售物业租金同比情况

预计2018年下半年,中国20个主要城市的优质零售物业的新增供应量将超过756万平方米,全年供应量预计达到破纪录的1,251万平方米,较2017年增长6.8%。新增供应最大的上海、成都、西安和深圳等地的租金和入驻率将面临一定的压力,项目延迟开业的现象预计将较为普遍。

2018q2零售物业新增供应量

零售物业的存量改造风潮持续发酵

本季度一、二线城市的部分存量商场继续通过引入新兴业态或整体改造进行转型。在一线城市,多家机会型投资者通过收购核心地段表现欠佳的零售物业,进行改造并注入多元化租户业态,包括联合办公、长租公寓、新零售等门类,提升资产价值。比如由于国家大力发展租赁住房市场的政策红利不断,以华平投资旗下的盛煦地产为代表的运营商通过存量商场改造,积极抢滩上海的长租公寓市场。

而部分强二线城市紧随一线城市的步伐,表现一般的购物中心及老牌百货将目光投向联合办公等新兴业态。商场期待通过联合办公将人流引至空置率较高的高区部分。例如西安百瑞广场本季度在顶层引入联合办公品牌优客工场,而杭州翻新后的工联大厦和预计2019年开业的西溪龙湖天街亦将在高区推出联合办公区域。

带你看中国系列:
2018第二季度 | 物流​ | 办公楼 | 住宅

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