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告别地产小白系列三


​仲量联行在2018年初宣布了亚太地区的另类资产投资团队架构,囊括23位业界精英,由邢一昊担任大中华区另类投资总监,专门负责为中国市场内的投资者在另类资产方面进行资本匹配、构建投资及运营伙伴关系,以及提供资产和平台层面的融资解决方案等。

之后,小编的小白朋友们便不断来询问另类资产投资是什么?包含哪些内容?电光火石之间,小编便萌生了撰写此文的想法,希望带领大家一窥这位投资界的新C位候选人-另类资产投资。

另类资产特指范畴相对小众、发展阶段相对初期的一部分投资物业类别,例如长租公寓、自仓储、数据中心、养老公寓等。关于另类资产的投资模式,以下是你必须要知道的:

  • Propco(Property company):通常在管理另类资产时,由于长期持有属性,企业往往会运用REITs等房地产金融工具以便拓展融资渠道。对于自有物业并执行运营的企业,将所管理的物业(property)集中起来单独成立的公司,便是Propco啦!(小编我反正Propco和PepsiCo傻傻分不清了)
  • Opco(Operation company):同理,Opco就是运营团队被注入的公司。由于另类资产项目尤其注重运营能力,一个拥有优质运营团队的项目其估值可以显著高于同类型项目。这样的区分办法使得两个公司能做到主营业务清晰,享受税收优惠,提高企业估值。毕竟术业有专攻嘛。
  • Sale-leaseback:售后回租。物品离柜,概不负责?不存在的!与传统商业房地产物业不同,另类资产往往需要定制设计、制造和管理,搬迁行动是个老大难。售后回租就是将原自有资产出售,再向买方租回使用的一种方式。此法可使出售方迅速回收资金,加速资金周转,同时也免于从零开始兴建物业项目。

想要入门,你还得了解以下常见名字:

数据中心

Colocation Centre:也拼为Co-location,或Colo,或Carrier Hotel。CC是将设备、空间和带宽做零散出租的数据中心形式,托管设备为其他公司的服务器、存储和网络设备提供了空间、电源、冷却和物理安全,并将它们与各种电信和网络服务提供商联系在一起。这种形式的优势在于低成本和低复杂性,凭借这两大杀招,CC在市场上牢牢占据C位中的C位,应用最为广泛。

机柜(Cabinets):用来装IT设备的柜子,但它的功能并不仅仅如此。它与数据中心,就好像保险柜与每个家庭一样,重要的IT设备才有资格被放入机柜里。机柜系统性地解决了IT设备应用中的高密度散热、大量线缆附设和管理、大容量配电及全面兼容不同厂商机架式设备的难题,从而使数据中心能够在高稳定性的环境下运行。

机笼(Cages):醒醒,不是鸡笼,也不是基隆,是机笼。它相对更为传统,是一个专用的服务器空间。被网状墙包围,门上有锁。机笼只与其他数据中心租户共享电力和冷却基础设施。机笼要求通风好,以便网络设备的散热,并且必需用防火材料设计制作,毕竟在如此火热环境下,没有通风的机笼的保护,感觉被围在里面的IT设备宝宝们随时会爆发一场近身格斗赛。

机房(Suites):一看Suites这个名字,是不是一股霸气扑面而来?就像最近某位金先生入住的新加坡豪华酒店套房一样,机房是最为专用的数据中心空间。它由坚固的隔板完全封闭,由带锁的门进入。机房的租户可以与其他数据中心的租户共享电力和冷却基础设施,或者选择专用电力供应和冷却基础设施。物理隔离能够有效增加安全性。

数据中心模块(Data Center Modules):DCM可不是各位小白们在小红书海淘用的DCM冻膜哟,而是数据中心的一种扩容设计,使用标准化组件,可以轻松地被添加、集成或改造到现有的数据中心,并且更经济、更容易构建。在一个共用环境中,数据中心模块是数据中心内的小数据中心,它拥有自有的钢墙和安全协议,以及冷却和电力基础设施。许多共管运营商都倾向于采用模块化的数据中心方法,以便更好地满足客户需求和物理构建,并允许客户以服务的方式购买数据中心,支付他们所消费的数据。

UI等级标准(Uptime Institute's Tier Standards):Uptime Institute成立于1993年,是全球公认的数据中心标准组织和第三方认证机构。 Uptime TIER数据中心等级认证体系由低到高分为Tier I—Tier IV四个等级。UI的TS等级标准就好比跳(T)水(S)比赛里面的难度系数分,越是高难度动作,自带的属性系数分都会噌噌往上给你加分。

能效比(Energy Efficiency):确定数据中心能源效率的最常用指标是电力使用效率,或PUE(Total Facility Power/IT Equipment Power=总设备功率/IT设备功率)。能效比是一个比值,基准是2,越接近1表明能效水平越好。Energy不够的时候,来个士力架,不过这种能效比暴表的零食,小编还是留给隔壁的小“腰”精姐姐吧。

计算流体动力学分析(Computational Fluid Dynamics(CFD) analysis):所谓的CFD分析就好比部队里面的冲(C)锋(F)队(D),他们总是在部队战略部署分析的时候首当其冲,评估整场战役的影响。这类分析使用复杂的工具和技术来记录数据中心的温度、气流和压力行为,以评估性能和能耗并使用数值模拟。通过预测这些环境条件的影响,可以利用数据中心的CFD分析来预测高密度机架与低密度机架混合的影响,以及对冷却资源的影响,避免糟糕的基础设施管理实践和交流故障或交流停机,并进行定期维护。

绿色数据中心(Green Data Centers):数据中心往往会使用到大量电能以维持实际设备运行,以及设备冷却。为使设备运行更具能效,可通过改进计算机存储系统来解决。为了降低冷却成本,数据中心的设计者们也在尝试用自然的方法来冷却设备。作为高(G)档(D)次(C)的数据中心设计方案,标配当然是最自然、最环保和节能的方式。

老年公寓

辅助生活社区(Assisted Living Communities):ALC也被称为辅助生活和记忆护理辅助生活社区,为老年人提供公寓或公寓式环境的所有日常服务——如活动、餐饮、家务、护理。通常是在一个相对封闭和安全的环境中。在这样的生活社区内,所有的东西需要按(A)流(L)程(C),会有相应的管家式人物帮你安排好活动、餐饮和家居护理的一天行程,只有你想不到,没有它做不到的服务。

集中居住(Congregate Housing):所谓的集中居住,是要每天至少与其他居民共享一餐。住在一起不稀奇,吃到一块才对味!

持续照料退休社区(CCRC-Continuing Care Retirement Community):CCRC指通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务,使老年人在健康状况和自理能力发生变化时,依然可以在熟悉的环境中继续居住,并获得与身体状况相对应的照料服务。对于老年人来说,入驻CCRC,简直就是处(C)处(C)如(R)常(C),无论什么样类型的服务要求,需要什么程度的护理,在这里都是有求必应,小伙伴们所向往的老有所依的退休生活不外如此吧。

据美国一项学术调查显示,居住于CCRC老人的余命年龄是非居住于CCRC老人的1.5倍。通常在一个持续照料退休社区内,有以下三种形式的照护类型:

  • 独立生活社区(Independent Senior Living Communities):入住居民独立生活,并享受各种各样的便利设施,在这里,老年人可享受退休后的精彩生活,不拘放纵爱自由的灵魂还可以拥有诗和远方,但是同时也爱(I)上这种睡(S)了(L)吃(C)的生活。
  • 协助生活社区(Leisure or lifestyle oriented communities or LORCs):这种形式的社区为长者日常生活提供必要的帮助,如洗澡和穿衣等。
  • 全天候护理模式(Nursing Homes):有专人长期陪伴式照护,入住NH呢,就过上了想吃什么,什么都会弄(N)好(H)给你的神仙日子。

自存仓

自存仓(Self-service Storage):SSS又叫迷你仓,它提供一种伸(S)缩(S)式(S)的储存方式。需要多少空间,就给你配置多少储存空间,通常可以按月给钱,这个概念在香港这种居住环境狭小的,房价高不可攀的大城市里非常受欢迎。除此之外,临时需要搬家或者企业需要搬办公室时作为过渡使用也是极好的。迷你仓也是省钱之余的最省心的不二之选。

4D事件:小伙伴可不要误会,这里的4D可不是你在电影院里看的4D电影,而是在讨论为什么要使用自存仓时,行业专家经常提到“4Ds 事件”(死亡Death、离婚Divorce、裁员Downsizing和混乱Dislocation)。通常在4D事件发生时,租户便有搬迁过程中需要空间来短暂存储物品的需求。

存储拍卖(Storage Auctions):SA是针对不支付租金的租户,自存储设施可以根据其当地允许的执行权限,举行存储拍卖或留置销售。通常折扣力度惊人,有好物不抢,你是不是SA?

自助储物箱(Self-storage Boxes-也称为“自储箱”):是为居住在大都市的人们提供租赁的储物箱,主要客户包括企业和个人。存储箱服务将自己与传统的自助存储业务区别开来,即为存储设备提供按需提取和送出服务,重要的事情要说(S)三(S)遍(B),SSB提供的是一条龙的服务,包上门提取和送货,住在各大CBD的地产小白们要不要了解下?

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– 完 –​​​

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