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带你看中国 | 2016年四季度住宅市场概览


​​​​​第四季度中国楼​​​市迎来拐点

对于中国住宅开发商而言,2016年无疑是一个丰收年。

前三个季度在宽松的楼市政策和信贷政策的刺激下,众多一、二线城市出现了销售热潮和价格飙升,商品房库存量大幅下降至近年来的低点。​

十月,房地产政策悄然迎来拐点。20余个城市在第四季度陆续颁布了严厉的紧缩政策,如上海将首套房的首付比例从30%调升至35%,并将无房但有过贷款记录的家庭再次购房的首付从30%提高到50%(普通商品住房)和70%(非普通商品住房);在苏州和南京,对于房贷未结清的本地买家,购买第二套住房时最低首付比例由之前的30%提高到如今的80%。受调控政策影响,不少城市四季度成交量出现大幅下滑,价格增幅也开始放缓。仲量联行跟踪的中国20个城市第四季度住宅​成交量环比下降6%。但就整体而言,2016年全年成交量在前三个季度强劲销售的带动下同比大幅上涨25%。

2010—2016年整体住宅市场成交量和价格变化情况统计图,仲量联行整理

注: (1)20个城市包括北京、上海、广州、深圳、长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、宁波、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦门、西安以及郑州
(2)价格变化来自于中国指数研究院的百城价格指数   
来源:仲量联行、中国指数研究院​​​

2016年是中国楼市去库存的一年​

2016年年初,中央政府提出了"千方百计去库存"的主要任务,此后亦出台了一系列楼市松绑政策鼓励购房。一年过去后,大部分一、二线城市的库存量大幅下降。在仲量联行跟踪的中国20个城市中,超过一半的城市在2016年的库存同比降幅超过40%,个别城市的库存量甚至较上年下降了50-60%,同时大部分城市的库存去化时间已降至12个月以下。

宽松的政策环境和强劲的改善型需求推动了本轮一、二线城市快速去库存。然而在三、四线城市,由于当地经济基本面不及一、二线城市,其对人才的吸引力也相对较弱,楼市的库存压力依然存在。

2015、2016年年末主要城市整体住宅库存量及去化时间统计图

注:库存去化时间基于过去12个月销售量计算   
来源:中国指数研究院

2017年是中国楼市调整的一年​

2017年楼市调控将继续注重差异化

一、二线城市在经历了2016年楼市的量价齐升后会迎来新的调控周期,预计成交量将大幅萎缩。但由于改善型需求依然存在、开发商库存压力较小,预计大部分一、二线城市的价格会维持稳定。但也不排除个别投资需求较大的城市在2017年会出现价格调整。

而在三、四线城市,由于库存压力尚存,楼市政策很有可能继续维持宽松。此外,在2016年有大量土地供应的城市预计会在今明两年迎来供应小高峰,预计价格会出现一定下行压力。

2017年开发商面临新挑战

2016年一、二线城市住宅成交火热,导致土地市场也越趋疯狂。根据仲量联行的统计,许多城市的2016年住宅用地平均楼面价创下历史新高,其同比增幅也令人乍舌。苏州2016年的住宅用地平均成交楼面价较2015年大涨104%,而南京和上海的涨幅也高达97%和74%,杭州和宁波等地的涨幅也均超过60%。

2015、2016年住宅用地平均成交楼面价对比图,仲量联行整理

开发商用"天价"拍地都预示着众多热点城市住宅市场面临过热的风险。在此背景下,一些城市出台了更严格的措施来给土地市场降温。上海规定:银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款;竞买人在申请参加土地招拍挂活动时,应承诺资金来源为合规的自有资金。去年12月12日,上海市土地交易事务中心对上海旭备实业有限公司(旭辉集团全资附属公司)因拍地违规被处罚没收保证金约3.7亿元,这一事件也体现了调控环境下政府要加大对土地市场整顿力度的决心。此外,11月16日北京首批限房价、竞地价试点地块入市,这些地块全部采用了全新的交易方式挂牌出让,即地块竞价达到上限价格时转而竞报自持商品房面积,而这部分面积将全部作为租赁住房不得销售。

我们认为,政府对土地市场的规范和调控预示着开发商盲目拿地已不可持续, 新的调控措施将对开发商的开发能力、运营能力和资金周转能力提出新的挑战,这将有利于引导市场预期回归平稳和理性,推动住宅市场长期的健康发展。


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关于仲量联行​

​​仲量联行(纽约证交所交易代码:JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司,致力于为客户持有、租用和投资房地产的决策实现增值。仲量 联行是《财富》500强上榜企业,业务遍及全球80个国家,拥有逾280个分公司,员工总数超过70,000人。2015年度业务营收达52亿美元,总收 入60亿美元。2015年仲量联行代表客户管理和提供外包服务的物业总面积逾40亿平方英尺(约3.72亿​平方米),并协助客户完成了价值1,380亿美 元的物业出售、并购和融资交易。2016年前三季度,仲量联行旗下的投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”资产总值达597亿美元。更多信息请浏览 www.jll.​com

仲 量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的16个国家拥有94个分公司,员工总数超过36,000人。在 “2016年国际物业奖”亚太区评选中,仲量联行囊括十五项大奖。此外,根据全球房地产交易量的独立机构Real Capital Analytics的数据显示,仲量联行连续五年蝉联亚太区房地产投资顾问公司榜首。​www.jll.com/a​siapacific​​​

在大中华区,仲量联行目​前拥有超过2,200名专业人员及14,000名驻场员工,所提供的专业房地产服务遍及全国80多个城市。在“2016年国际物业奖”评选中,仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”,连续六年获此殊荣。www.joneslanglasalle.com.cn​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​​